Sadržaj obrađen
- Propisi o vlasništvu nad balkonima u etažiranom vlasništvu
- Tko plaća troškove izrađenih balkona
- Tko plaća troškove ugradnih balkona
- Tko plaća troškove terasa
- Tko plaća troškove galerija
- Što je dopušteno raditi na balkonu
- … I uljepšati balkon
Nema sumnje u „zajedničku“ prirodu fasade, ali složeno je procijeniti kome pripadaju balkoni i, shodno tome, tko je odgovoran za snošenje troškova njihovog održavanja. Mnogi sporovi u etažiranom vlasništvu proizlaze iz pitanja: kako su podijeljeni troškovi održavanja balkona? U nedostatku odgovora u Građanskom zakoniku, s godinama je sudska praksa pokušala razjasniti problem , ali rasprava je još uvijek otvorena. Osim ako ugovorni propis o etažiranju (tj. Onaj koji su prihvatili svi vlasnici u trenutku kupnje jedinice nekretnine) ne predviđa određeni kriterij raspodjele, za ispravnu podjelu troškova rekonstrukcije ili samo uređenja balkona nužno jeprecizno identificirati njegove strukturne karakteristike i kako se integrira sa zgradom. Samo je na taj način moguće utvrditi pripadnost (u određenom smislu vlasništvo) dotičnog balkona. Zapravo, balkoni u osnovi mogu biti dvije vrste: izbočeni ili ugradni.
- Na projektiranje balkon viri iz fasada i predstavlja proširenje nekretnina jedinice: ona pripada vlasniku.
- Udubljeni balkon , s druge strane, čini udubljenje na pročelju; obično je također zatvoren s dvije ili tri strane. U vlasništvu je kondominija.
Građanski zakonik ne spominje balkone koji, za razliku od stepenica, vrata, fasada, krovova itd., Nisu uključeni u popis zajedničkih dijelova zgrade predviđen člankom 1117. Stoga je to bila sudska praksa. tijekom godina utvrditi koji su dijelovi balkona isključivo vlasništvo etažnog vlasništva, a koji su uobičajeni . Važna razlika za razumijevanje podjele troškova održavanja balkona u slučaju da je potrebno intervenirati.
Tko plaća troškove izrađenih balkona
U ovom slučaju vlasnik stana snosi neke troškove povezane s korištenjem balkona, poput onih koji se odnose na prepravku ograde, poda ili žbuke u unutrašnjosti.
S druge strane, troškovi bojanja i retuširanja bilo koje ukrasne štukature, jer se smatraju uobičajenim dijelovima od kojih, iako u čisto estetskom smislu, jednaka korist moraju biti podijeljeni između svih etažnih vlasnika (koji plaćaju proporcionalno odgovarajuće tisućinke vlasništva). Ali ne samo. Kasacijski sud, presudom od 14. prosinca 2022-2023., br. 30071, primijetio je da "… iako balkoni etažne zgrade nisu dio zajedničkih dijelova jer nisu potrebni za postojanje zgrade, niti su namijenjeni njenoj upotrebi ili usluzi (u skladu s člankom 1117 cc ), pokrivanje parapeta i pločes druge strane, moraju se smatrati zajedničkom robom ako izvršavaju prevladavajuću estetsku funkciju zgrade, postajući na taj način bitni ukrasni i ukrasni elementi fasade i pomažući joj da bude estetski ugodna (kas. odjeljak 2, 21/01/2000, br. 637 Kasa. Odjeljak 2, 30/07/2004, br. 14576; Kasa Odjeljak 2, 30/04/2012, br. 6624) ". Prethodno je Vrhovni sud (presudom 19. svibnja 2022-2023., br. 10209) precizirao da " premazi i ukrasni elementipročelja i donjeg dijela (balkona), kada su umetnuti u pročelje zgrade i doprinose tome da je estetski izgledaju, predstavljaju zajedničko dobro za sve ». Također za Sud u Bologni (presudom od 20. svibnja 2010.) "… vanjski elementi nadvišenja, a posebno balkona moraju se smatrati zajedničkim dijelovima, kao što su posebno obloge pročelja ili donjeg dijela ploče, pročelja i stupova, ako uglavnom ispunjavaju ukrasnu funkciju cijele zgrade, a ne samo uređenje dijelova nekretnina koji im odgovaraju ». S druge strane, Rimski sud (presuda od 7. travnja 2009.) ulazi detaljnije, pojašnjavajući da "… ukrasni frizovi i ukrasni elementi,svojstveni balkonima (poput obloga pročelja ili temeljnog dijela ploče, prednjih ploča i stupova) etažirani su ako uglavnom ispunjavaju ukrasnu funkciju cijele zgrade, a ne samo ukrašavanje dijelova nekretnina koji im odgovaraju. Konkretno, prednje ploče i stupovi balkona uglavnom ispunjavaju ukrasnu funkciju cijele zgrade kada izvršavaju na nju proširenu dekorativnu funkciju, od koje povećavaju arhitektonsku vrijednost, uz ispunjavanje estetske funkcije usmjerene na postizanje skladnosti pročelja zgrade. kondominij ".pročelja i stupovi) etažirani su ako uglavnom ispunjavaju ukrasnu funkciju cijele zgrade, a ne samo uređenje dijelova nekretnina koji im odgovaraju. Konkretno, prednje ploče i stupovi balkona uglavnom ispunjavaju ukrasnu funkciju cijele zgrade kada izvršavaju na nju proširenu dekorativnu funkciju, od koje povećavaju arhitektonsku vrijednost, uz ispunjavanje estetske funkcije usmjerene na postizanje skladnosti pročelja zgrade. kondominij ".pročelja i stupovi) etažirani su ako uglavnom ispunjavaju ukrasnu funkciju cijele zgrade, a ne samo uređenje dijelova nekretnina koji im odgovaraju. Konkretno, prednje ploče i stupovi balkona uglavnom ispunjavaju ukrasnu funkciju cijele zgrade kada izvršavaju na nju proširenu dekorativnu funkciju, od koje povećavaju arhitektonsku vrijednost, uz ispunjavanje estetske funkcije usmjerene na postizanje skladnosti pročelja zgrade. kondominij ".kao i ispunjavanje estetske funkcije usmjerene na postizanje skladnosti pročelja etažne zgrade ».kao i ispunjavanje estetske funkcije usmjerene na postizanje skladnosti pročelja etažne zgrade ».
Tko plaća troškove ugradnih balkona
Budući da je sastavni dio fasade, proizlazi da se troškovi zidanog parapeta ove vrste balkona moraju podijeliti između svih etažnih zgrada proporcionalno njihovim tisućitim dijelovima . Međutim, što se tiče podjele troškova održavanja ploče, primjenjuje se kriterij predviđen za stropove, svodove i potkrovlje člankom 1125. Građanskog zakonika, prema kojem te troškove "… u jednakim dijelovima snose vlasnici dva kata međusobno prekrivajući, za podnu oblogu odgovoran je vlasnik gornjeg kata, a za žbukanje, boju i ukras stropa vlasnik donjeg kata ». Stoga, za razliku od onoga što se događa kod projektiranja balkona, kod ugradbenihploča predstavlja produžetak poda i ima funkciju odvajanja, pokrivanja i podupiranja različitih katova etažne zgrade.
Također je u ovom slučaju potrebno identificirati vrstu kako bi se primijenili pošteni kriteriji za podjelu troškova . U slučaju ravnog krova koji djeluje kao pokrivač cijele zgrade , troškovi održavanja moraju se podijeliti između svih etažnih zgrada. S druge strane, kada je ravni krov u isključivoj upotrebi jednog ili više stanova - koji ga koriste kao terasu - kriterij iz članka 1126. Građanskog zakonika zasigurno se primjenjuje za podjelu troškova koji se odnose na održavanje: "tko ima koristi isključujući kolnik, doprinosi 1/3 troškovima popravaka ili rekonstrukcija; preostale 2/3 ostaju odgovornost svih etažnih zgrada ili dijela tih dijelova na koje se koristi ravni krov,proporcionalno vrijednosti plana ili dijela svakog plana ". Složenije je nastaviti s ravnim terasama koje djelomično prekrivaju zgradu. Oni u stvari izvršavaju funkciju pokrića samo za neke etažne apartmane. Stoga su troškovi usmjereni na poboljšanje korištenja terase na isključivom vlasniku. Dok oni za druge zahvate, poput hidroizolacije ili zamjene poda , trošak se mora podijeliti na sljedeći način: 1/3 plaćaju oni koji imaju isključivu upotrebu terase, 2/3 ostatak stana.
Tko plaća troškove galerija
Neke popularne zgrade sagrađene do dvadesetog stoljeća karakterizira dugačak zajednički prolaz s pogledom na unutarnje dvorište , koji daje pristup nekoliko apartmana na istom katu. To su takozvane "balkonske kućice" ili "kuće s ogradama". Dvije su smjernice za raščlambu troškova održavanja za ove određene odlomke. Prva, koja je danas prevladavajuća, smatra balkone zajedničkim dijelovima, s redovnim i izvanrednim troškovima koje snosi etažna gradnja koja ih koriste (čak i samo potencijalno). Isto se odnosi na održavanje brodske podnice i parapeta.
Druga orijentacija, prilično datirana, izjednačava balkone sa stepenicama i odnosi se na rečenicu Suda u Milanu (16. listopada 1988., br. 12061) koji je primijetio kako su troškovi rekonstrukcije okomitih elemenata (pročelja, ograde itd.), kao sastavni dijelovi fasade, snosili bi svi etažni vlasnici (koji plaćaju proporcionalno njihovim tisućinicama), dok bi se za restrukturiranje poda primjenjivao članak 1124 Građanskog zakonika, a troškove održavanja snosili vlasnici nekretnina na koje galerije služe. Relativni izdaci podijeljeni su između njih - prema zakonu - polovica prema vrijednosti pojedinačnih jedinica nekretnina, a druga polovica isključivo proporcionalno visini svakog kata iznad tla.
Što je dopušteno raditi na balkonu
Izbačeni balkoni, kao produžetak stana, smatraju se isključivom imovinom i, prema tome, etažni vlasnik može njima raspolagati kako smatra potrebnim bez potrebnog pristanka skupštine. Članak 1122. Građanskog zakonika, međutim, predviđa da nije moguće izvoditi radove koji nanose štetu zajedničkim dijelovima, odnosno koji oštećuju stabilnost, sigurnost ili arhitektonsku dekoraciju zgrade.
To znači, na primjer, da bi u staroj zgradi moglo biti zabranjeno postavljanje tendi, jer bi one promijenile dekor zgrade. A isto vrijedi i za ugradnju televizijske antene ili klima uređaja.Još jedno pitanje koje može dovesti do spora između etažne imovine tiče se mogućnosti pripreme roštilja na balkonu ili ne. Po ovom pitanju, članak 844 Građanskog zakonika kaže da "vlasnik fonda ne može spriječiti emisiju dima ili topline, isparenja, buku, tresenje i slično širenje koje proizlazi iz susjedovog fonda, ako ne premašuju normalna podnošljivost, također uzimajući u obzir stanje mjesta ». Što se tiče buke, postoje i ograničenja za emisije dima i izdisaje, koje ocjenjuje sudac od slučaja do slučaja. Nedavno je Kasacijski sud (kazna 20. lipnja 2022-2023., br. 15246) usporedio roštilj (u ovom konkretnom slučaju to je bila fiksna građevina izgrađena u privatnom dvorištu) s pećnicom,primjenjujući pravila diktirana člankom 890. Građanskog zakonika prema kojima je, da bi posao bio uredan, obvezno poštivati "… udaljenosti utvrđene propisima, a ako to ne bude potrebno, one potrebne za očuvanje susjednih fondova od bilo kakve štete na čvrstoći, zdravlju i zdravlju. sigurnosti”. Konačno, što se tičelonci i žardinjere na prozorskoj dasci , ako to propisi uređuju, etažiranje ih sigurno može postaviti, uvijek vodeći računa da ne utječu na arhitektonski ukras ili stabilnost same prozorske daske. Nadalje, potrebno je provjeriti da općinski propis ne zabranjuje: one bi se mogle smatrati potencijalnim opasnostima za pješake koji prolaze ispod. Svakako, ako bi plantažer popustio i udario nešto ili još gore osobu, etažni vlasnik bio bi odgovoran pod civilnim i kaznenim profilom.
U suradnji s Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsjednik Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Preuzeto iz časopisa Cose di Casa iz veljače 2022-2023
Urednici savjetuju da čitate, a također možete pročitati i:
- Zeleni 2022-2023. bonus za izradu prekrasnih vrtova i terasa
-
Balkon, terasa, vrt: kako organizirati vanjske prostore
- Kako napraviti cvjetnu kutiju