Dugovi, neplaćena hipoteka, imovina na aukciji, novi vlasnici … nažalost, posljednjih godina ovo je prilično česta nezgoda. Ali kako se "naslijeđeni" trošak koji dijele kupci kuće izlaže na dražbi i etažiranom vlasništvu? Pogledajmo konkretan slučaj koji nam je čitatelj predao.
Naknade za etažiranje i dospjeli kondominij
Pitanje: Kondominij zbog financijske krize više nije plaćao naknade za etažiranje niti hipoteku. Kuća je stavljena na dražbu, a kupci kuće su dvije godine plaćali banci i etažne dugove. Administrator je izvijestio stanarsku upravu da postoje dodatni loši dugovi koje etažni stanovi moraju "unaprijediti". Pitam se: trebaju li se ti loši dugovi podijeliti na tisućinke ili na jednake dijelove? Moraju li i stanovi koji su stan kupili na dražbi platiti?
Često se događa da u etažnom vlasništvu postoje situacije zaostataka dijela stana koji ne ispunjava obveze pri plaćanju odgovarajućih naknada. U takvim slučajevima, kako zahtijeva reformirana čl. 1129 talijanskog građanskog zakonika administrator ima obvezu poduzeti mjere za povrat kredita u roku od šest mjeseci od završetka referentnog posla u etažiranju, propisno odobrenog na sastanku. Šestomjesečni rok uveden je reformom zakona o etažiranju iz 2012. godine kako bi se ograničilo stvaranje prevelikih dugova.
Fond protiv etažiranog etažnog vlasništva
U predviđenim situacijama, skupština dioničara može , na privremenoj i privremenoj osnovi, donijeti odluku o osnivanju određenog fonda , podijeljenog među suvlasnike proporcionalno mjeri prema tisućitim tablicama vlasništva. Svrha ovog fonda je stvaranje takozvane "odredbe" koja će se koristiti za poduzimanje bilo kakvih pravnih radnji protiv etažnog etažnog vlasništva , ako je potrebno do aukcijske prodaje imovine, kao i za omogućavanje kontinuiteta upravljanja etažnim vlasništvom u čeka povratak svih dospjelih iznosa.
Može se dogoditi da je oporavak kredita protiv neispunjenog stana samo djelomičan i da se etažno vlasništvo nađe s lošim dijelom . U toj se okolnosti predujmovi koje su platili etažni vlasnici ne mogu povratiti i ako postoje dugovanja prema trećim stranama koja još nisu plaćena, etažni etažni vlasnici mogu odlučiti preuzeti prekoračenje u gotovini koje je stvorio dužnik. Konkretno, ova je odluka izvršna i dopuštena samo postizanjem jednoglasnosti suglasnosti koje su izrazili svi subjekti koji čine kondominij.
Većinsku rezoluciju smatrat će se ništavnom, jer ne bi poštivala načelo proporcionalne raspodjele troškova među svima prema njihovim tisućicama i umanjila bi kriterij djelomične odgovornosti utvrđen čl. 63 iskoristiti. att. bakalar. civ., prema kojem treće strane vjerovnici ne mogu poduzimati radnje protiv obveznika kako bi se izvršile isplate, ako ne nakon ovrhe etažiranih etažnih vlasništva.
Ako bi etažna vlast postigla jednoglasne suglasnosti, kriterij za dodjelu iznosa potrebnog za uravnoteženje etažnog fonda bio bi opći naznačen u prvom stavku članka. 1123 bakalara. civ.: troškove potrebne za konzervaciju i uživanje u zajedničkim dijelovima zgrade, za pružanje usluga od zajedničkog interesa i za inovacije koje je odobrila većina, etažirani snose proporcionalno vrijednosti imovine svakog od njih, ako nije drugačije ugovoreno.
Kriterij raspodjele prijavljenih troškova dio je pravila koja se mogu odstupiti; posljedično, etažna zajednica mogla bi jednoglasno odlučiti podijeliti ovaj zbroj s drugim kriterijima, ili čak u jednakim dijelovima među svim etažiranim stanovima.
Osoba koja je na kraju kupila imovinu etažnog etažnog vlasništva na dražbi, dužna je doprinijeti plaćanju duga u granicama utvrđenim čl. 63 iskoristiti. att. bakalar. civ., četvrti stavak koji glasi doslovno: onaj tko preuzme prava etažne etaže zajednički je dužan platiti doprinose za tekuću i prethodnu godinu .
Zakonodavac je gore spomenutim pravilom namjeravao uspostaviti retroaktivno vremensko ograničenje mogućnosti podnošenja zahtjeva na novom etažnom vlasništvu za naknade nastale prije njegova ulaska u etažnu imovinu.
Iz toga slijedi da novi etažni stan ne mora doprinositi i sudjelovati u daljnjim akumuliranim naknadama, osim ako isti svojom voljom i solidarnošću s ostalim etažiranim vlastima odluči snositi taj trošak.