Sadržaj obrađen
- Prijedlog za kupnju
- Preliminarni ili kompromisni ugovor
- Prijepis prethodnog
- Provjere koje treba izvršiti u preliminarnoj fazi
Prijedlog kupnje i predugovor dva su uvjeta koja vrlo često čujete kada govorite o prodaji nekretnina. Ali što su oni? Kakve učinke ima jedno, a što drugo?
Prijedlog za kupnju
Prijedlog kupnje tehnički je izjava kupca da želi kupiti određenu nekretninu po određenoj cijeni. Izjava se obično daje na temelju unaprijed ispisanog obrasca koji vam daje agencija za promet nekretninama s kojom kontaktirate. Prijedlog za kupnju obično prati uplata novčanog iznosa kao pologa, koji je blokiran za cijelo vrijeme valjanosti prijedloga. Glavna razlika između prijedloga za kupnju i preliminarnog prijedloga je u tome što prvi sadrži obvezujuće obveze za kupca, ali ne i za prodavatelja. Iako je kupac uplatio depozit, prodavatelj u međuvremenu može procijeniti ostale prijedloge. Tek kad prodavatelj prihvati prijedlog kupnje, on postaje preliminarni ugovor o prodaji.
Preliminarni ili kompromisni ugovor
Također rečeno kao kompromis, preliminarna prodaja je ugovor kojim se stranke, prodavatelj i kupac obvezuju zaključiti prodaju, navodeći vrijeme i metode. Preliminarni, za razliku od prijedloga za kupnju (dok ga prodavač ne prihvati), stoga obvezuje obje strane. Predugovor je stoga stvarni ugovor koji obvezuje obje strane da potpišu konačni ugovor. Kada prodavatelj prihvati prijedlog kupca, potpisom pretplatnika zaključuje se preliminarna prodaja koja će sadržavati klauzule naznačene u unaprijed ispisanom tekstu prijedloga kupnje. Kako bi se udovoljilo raznim potrebama stranaka, može se potpisati novi preliminarni, specifičniji i artikuliraniji, koji zamjenjuje unaprijed tiskani obrazac.Tako se, na primjer, to događa kada, nakon potpisivanja prijedloga, prodavač shvati da kuća za prodaju nema unutarnje sustave prema zakonu. U ovom je slučaju predviđen kompromis sa sadržajem koji se razlikuje od prijedloga kupnje.
U svakom slučaju, preliminarno mora navesti niz glavnih elemenata prodaje kao što su:
- cijena i kuća za kupnju
- adresa i precizan opis (podovi, sobe itd.) s podacima zemljišne knjige
- datum zaključenja konačnog ugovora.
Potpisivanje preliminarnog sporazuma također je obično popraćeno plaćanjem određenog iznosa novca kao "pologom" koji, međutim, za razliku od prijedloga kupnje, odmah obvezuje obje strane. Uvijek je poželjno izvaditi predigru. Međutim, ako trebate potpisati prijedlog kupnje, preporučljivo je postaviti trajanje što kraće i platiti minimalni polog.
Prijepis prethodnog
Unatoč potpisivanju preliminarnog sporazuma, može se dogoditi da prodavač proda istu imovinu drugim ljudima ili na njoj uspostavi stvarna prava uživanja (npr. Plodouživanje) ili upiše hipoteke. Da bi se izbjegle ove neugodne situacije za kupca, preliminarno je zajamčeno njegovim transkripcijom u Registre nekretnina. Prijepis vrijedi kao stvarna rezervacija kupnje nekretnine. To više nije samo privatni ugovor između kupca i prodavatelja, već je pravno valjan za bilo koga i prodavatelj, shodno tome, neće moći prodati imovinu nekome drugome, niti odobriti hipoteku na nekretnini, niti predstavljati pasivnu služnost. ili bilo koje drugo štetno pravo za kupca. Od trenutka prijepisa predugovora,imovina je "rezervirana" za budućeg kupca i bilo kakav prijepis ili registracija ne bi imali utjecaja na njega. Prijepis mora izvršiti javni bilježnik koji je primio ili ovjerio predugovor u roku od 30 dana od potpisivanja ugovora. Prijepis preliminarnog postupka uključuje neke dodatne troškove. Konkretno, pored poreza za registraciju, fiksnog poreza za registraciju (200 eura), moraju se platiti i fiksne naknade za registraciju (35 eura), očito zajedno s javnobilježničkom pristojbom.Konkretno, pored poreza za registraciju, fiksnog poreza za registraciju (200 eura), moraju se platiti i fiksne naknade za registraciju (35 eura), očito zajedno s javnobilježničkom pristojbom.Konkretno, pored poreza za registraciju, fiksnog poreza za registraciju (200 eura), moraju se platiti i fiksne naknade za registraciju (35 eura), očito zajedno s javnobilježničkom pristojbom.
Provjere koje treba izvršiti u preliminarnoj fazi
Već u vrijeme potpisivanja predugovora poželjno je da kupac izvrši niz provjera nekretnine. Prva provjera je utvrditi je li perspektivni prodavač koji potpiše preliminarnu prodaju stvarni vlasnik. U ovom je slučaju potrebna posebna anketa na Konzervatoriju registara nekretnina, koja se uvijek ažurira i o prodaji, hipoteci, ovrhi itd. koji se tiče imovine. Također je važno provjeriti pravilnost gradnje kuće, pa ako je građena redovnom građevinskom dozvolom, postoje li zahtjevi za amnestiju na čekanju, je li korisna i još mnogo toga. Ako tada kupite stan u etažnom vlasništvu,također je poželjno već u vrijeme dogovora o preliminarnoj prodaji pročitati propise o etažiranju i provjeriti postoje li odluke skupštinske etaže u vezi s izvanrednim administrativnim poslovima i nadasve troškove etažiranja koje prodavatelj još nije platio.
Daljnje provjere koje se moraju izvršiti već u vrijeme pripreme preliminarnog postupka su:
- provjere koje se odnose na imovinski režim stranaka
- provjere u pogledu usklađenosti sustava (električnih, hidrauličkih, grijaćih itd.) sa sigurnosnim standardima
- provjera poštivanja propisa koji propisuju određene metode gradnje (na primjer protuseizmički propisi)
- provjere u vezi s ograničenjima urbanog planiranja nametnutim na zemlji (na primjer zemljište koje podliježe Urbanističkom provedbenom planu ili se uređuje posebnim ugovorima o urbanističkom planiranju)
- provjerava bilo kakva ograničenja kulturnog ili okolišnog krajolika na svojstvima
- provjere u vezi s bilo kojim konvencionalnim ili zakonskim preduvjetima.
Ako nakon što je potpisala preliminarni sporazum, jedna od strana odbije bez razloga da nastavi s prodajom, druga to može zahtijevati od suca podnošenjem tužbe. Ovo je specifično izvršenje predviđeno čl. 2932 građanskog zakonika. Presudom Suda to je preliminarno "definitivno": imovina prelazi na kupca koji mora platiti dogovorenu cijenu. Kao alternativu konkretnom izvršenju, stranka koja ne ispunjava uvjete može, opet od suca, zatražiti raskid ugovora kao i naknadu za pretrpljenu štetu.