- Naš stručnjak, odvjetnik Stefano Gorla ([email protected]) odgovara na pitanja čitatelja o kući
Pitanje Alexa : Trebao bih prodati nekretninu i izdati kupcu energetski certifikat . Električni sustav datira iz 1991. Trebam li ga popraviti i prilagoditi novim standardima kako bih dobio certifikat?
Odgovor: Zakonom 90/2013 utvrđena je obveza, pod kaznom ništetnosti, da se ugovorima o prodaji nekretnina doda energetski certifikat zgrade. Ovaj dokument na zahtjev prodavatelja može se zatražiti od kvalificiranog stručnjaka (na primjer inženjera), koji mora opisati stanje sustava u uvjetima u kojima se nalaze, kako bi potencijalni kupac mogao procijeniti pogodnost posla. Zapravo, ako sustavi nisu u skladu sa zakonom, kupac će morati osigurati o svom trošku kako bi postigao praktičnost prostora. S druge strane, prodavatelj nema obvezu poštivanja određenih standarda, jer je poštivanje određenih standarda predviđeno samo za nove zgrade (počevši od 2008.) ili značajne obnove.
Pitanje od Maura M .: Prošle sam godine kupio kuću od graditelja prema PEC-u * odobrenom 2013. Trenutno su izgrađene dvije jedinice i živimo spojeni na dvorišna brojila. U ugovoru smo naveli da su radovi i troškovi odgovornost proizvođača, ali on ne nastavlja. Što kaže zakon i koji su rokovi?
Odgovor: Privatne građevinske tvrtke imaju pravo sklapati ugovore o izgradnji kompleksa nekretnina na područjima koja su dostupna lokalnim javnim tijelima. Stranke u vezi su isključivo graditelj i javna uprava, dok se kupci nekretnina smatraju trećim stranama. Slijedom toga, u slučaju neaktivnosti graditelja ili izvođenja radova koji nisu na radnički način, samo je Općina ovlaštena postupiti za ispravno ispunjavanje od strane privatne stranke ili, pak, za povlačenje koncesije u prednost izdana proizvođaču koji ne ispunjava uvjete. Bez obzira na to, treće strane, poput kupaca zgrada, mogu poduzeti mjere protiv Graditelja za naknadu izvanugovorne štete koja je posljedica nepridržavanja ili odgode. O tome,treba imati na umu da je proizvođač dužan poštivati rokove propisane Sporazumom koji je potpisao s Općinom.
Enzovo pitanje : Kupujem kuću i namjeravam izvršiti neke adaptacije, uključujući: kompletnu adaptaciju kupaonice, novi pod, dodavanje neke nove električne utičnice. Uz to ću također morati podići unutarnji odvojni zid kako bih stvorio novu sobu s novim katastarskim ažuriranjem. Želio bih proći sve postupke potrebne za iskorištavanje bonusa za restrukturiranje. Sad bih želio znati kakve obveze imam i trebam li imati arhitekta? Kakvu izjavu moram dati CIA-i, DIA-i, SCIA-i …? Kada je potrebna koordinacija sigurnosti?
Odgovor: Prema važećim građevinskim propisima, puka komunikacija o početku aktivnosti (CIA) dovoljna je za uobičajene zahvate održavanja, koji ne uključuju inovaciju zgrade, dok je potrebna ovjerena obavijest o početku aktivnosti (SCIA, koja ima zamijenio DIA iako su ga neke lokalne vlasti još uvijek zahtijevale) kvalificirani tehničar za obnovu i integriranje postojećih građevina ili, u slučaju "teške" obnove, građevinsku dozvolu . U nazočnosti nekoliko tvrtki uključenih u radove na obnovi, predviđa se imenovanje sigurnosnog koordinatora, s izuzetkom privatnih intervencija manjih od 100.000,00 eura koje nisu podložne građevinskim dozvolama.
Pitanje od Alda : Živim na 1. katu zgrade koja se sastoji od 4 etažna stana na 2 kata. Moj stan ima kutnu izloženost i sastoji se od 4 lođe dubine oko 40 cm. Kondominij na 2. katu ima lođe standardne veličine koje se raspadaju i zahtijeva da troškovi budu na moj račun. Pitanje je sljedeće: tko je odgovoran za održavanje lođe iznad mog stana, imajući na umu da na donjoj strani balkona na drugom katu nemam zavjese ili bilo što drugo?
Odgovor: Prema dobro utvrđenoj pravnoj orijentaciji, pri raspodjeli troškova obnove terase loggie ne može se zanemariti temeljna funkcija pokrivanja poda ispod. Iz tog razloga, čl. 1125 ccm na temu tavana, prema kojem se troškovi trebaju podijeliti 50% između dva vlasnika, a za podnu oblogu odgovoran je vlasnik gornjeg kata, a za gips, boju i ukrase vlasnik donjeg kata stropa.
* Skraćenica PEC označava dogovoreni plan gradnje koji privatni graditelji mogu s općinama odrediti za izgradnju stambenih kompleksa na područjima koja se prodaju čak i besplatno nakon završetka radova na urbanizaciji. Graditelj podliježe poštivanju ograničenja predviđenih samom Konvencijom, a u slučaju nepoštivanja metoda i vremena izvršenja Općina može opozvati prvobitno dodijeljene koncesije. Iz tog razloga kupac, koji bi trebao platiti povoljnu cijenu jer je riječ o javnom stanovanju (iako uz dogovor), ne može tvrditi nepoštivanje sporazuma koji se tiču samo graditelja i općine, ali očito može tražiti šteta.