Reformom kondominija upravitelj je stekao veću autonomiju da djeluje protiv onih koji ne podmiruju dospjele troškove, jer posljedice padaju na ostale vlasnike. Učinkovit način rješavanja ozbiljnog problema.
U Italiji, od sjevera do juga, etažni se etažni vlasnici neprestano povećavaju. Šaroliko mnoštvo kojem pripadaju mnogi ljudi u ekonomskim poteškoćama, ali nažalost i mnogi "pametni" koji ne plaćaju troškove etažiranja, pa čak ni one koji se odnose na osnovne komunalne usluge, poput vode, struje, plina i grijanja. Umjetnost. 1129 Građanskog zakonika upravitelj etažne imovine navodi kao osobu koja je zadužena za prikupljanje kredita, izračunato na temelju raspodjele troškova o kojima je glasala skupština.
UPRAVNIK JE TAJ KOJI MORA TRAŽITI PLAĆANJA
Nakon nedavne reforme kondominija, ovlasti administratora prema neplatišama povećale su se, čak iako oporavak insolventnosti ostaje dug i kompliciran. Međutim, radi zaštite vlasnika mora se odmah navesti da ako administrator ne postupi u skladu s odredbama Kodeksa u vezi sa svojim zadatkom, izvrši ozbiljnu nepravilnost koja može prouzročiti opoziv mandata. Šest je mjeseci, počevši od godišnjeg zatvaranja poduzeća, da bismo mogli djelovati protiv etažne imovine koja ne plaća; stoga, nakon što je to zatražio (ali to nije obvezno), bez odobrenja skupštine može dobiti zabranu "odmah izvršne mjere". Takva je pravodobnost često relativna,tako da je povećanje zadanih zadataka prenatrpalo sudove i stoga može proći nekoliko mjeseci prije nego što uredba stigne do svog adresata. U osnovi, sudac, na temelju dokaza koje je pružio upravitelj, obvezuje etažnu upravu da plati dospjele troškove, pod kaznom ovrhe imovine.
OSTALI KONDOMINIJUMI PLATILI SU ONIMA KOJI NE. SADA POVJEROVACI MOŽU ODMAH DJELOVATI PROTIV DUŽNIKA
U međuvremenu, dok čekaju da sudski proces krene svojim tijekom, ostali etažni vlasnici plaćaju nedostajuće troškove. Oni su raspoređeni među svima u postocima od tisućinki, preračunato s izuzetkom samog neplatiša. Referentni tisućinci su oni koji se odnose na vrstu izdataka: na primjer, to će biti ona „toplina“ za dio koji se odnosi na grijanje ili oni „u vlasništvu“ za obnovu fasade, i tako dalje.
Ako s jedne strane plaćanje pristojbe neplatiše služi za izbjegavanje bilo kakvog prekida opskrbe cijele zgrade, s druge se strane čini velikom nepravdom. Zašto oni koji imaju dobru reputaciju moraju snositi troškove onih koji nisu? I zašto dobavljači ne idu izravno neplatišama? Nedavnom reformom etažne imovine upravitelj je dužan nezadovoljnim vjerovnicima prenijeti imena i udjele duga neplatiša kako bi mogli djelovati isključivo protiv onih koji nisu platili i, samo ako pokušaj ne uspije, prema cijelom etažiranom vlasništvu.
DOBAVA MOŽE SE OBUSTAVITI
Dobro je zapamtiti da i članak 1565. Građanskog zakonika i neke klauzule u ugovorima pružaju mogućnost upravitelju (u smislu ugovora o nabavi), iako uz odgovarajuću obavijest, da prekine opskrbu ako dođe do kašnjenja u plaćanju računa. Podrazumijeva se da je u etažnim zgradama sugovornik opskrbnog tijela u većini slučajeva administrator, a ne pojedinačni etažni vlasnici.
Svi krediti koje zahtijeva upravitelj, stoga se odnose na potrošnju zabilježenu za cijeli dug koji je fakturiran samo administratoru. Ako je, s druge strane, pojedini etažni stan sklopio zaseban ugovor s dobavljačem, prekid usluge odnosit će se na pojedini etažni stan. Do zabrane, ako to zahtijeva uredba o etažiranju, administrator također može zabraniti etažiranom vlasništvu korištenje uobičajenih usluga, poput centralnog grijanja, vode i dizala, ali u ovom slučaju sustavi moraju biti izgrađene su osiguravajući odvajanje pojedinih jedinica i da zabrana ne utječe na ustavno pravo na zdravstvenu zaštitu (članak 32. Ustava).
ŠTO JE POTREBNO ZA NALOG ZA ZABRANU?
Zapisnik etažne skupštine s rezolucijama o odobravanju konačnog i procijenjenog proračuna i svih izvanrednih troškova; rasporedi za raščlambu financijskih izvještaja i izvanrednih troškova; sva upozorenja koja je administrator poslao u stan etažiranom vlasništvu koji nije u funkciji. Problem je u etažiranom vlasništvu u tome što učinci duga akumuliranog u nekim etažiranim stanovima, poput suspenzije pružanja usluge, utječu na sve. Osim u slučaju kada su ugovori o opskrbi pojedinačni.
VLASNIK UVIJEK ODGOVARA ZA DUGOVE
Tko iznajmljuje, plaća dio troškova etažne imovine koji mu se naplaćuje izravno vlasniku nekretnine, odnosno najmodavcu. Potonji je taj koji odgovara administratoru u slučaju kašnjenja ili neplaćanja najmoprimca (stanara), koji stoga ostaje odgovoran samo za kršenje ugovora protiv iznajmljivača. Stanar je dužan platiti stanarinu u roku od 20 dana od isteka roka, a ako iznos neplaćenih troškova etažne imovine prelazi iznos od dva mjeseca najma, vlasnik smještaja ima pravo riješiti zakup. U slučaju prodaje imovine, onaj tko kupi stan neplatiše dužan je platiti pristojbu za etažiranje za tekuću i prethodnu godinu, čak i ako u vrijeme djela nije bio svjestan duga.Međutim, novi vlasnik može tužiti starog kako bi vratio novac za neplaćene troškove.
GOTOVINSKI FOND
Da bi pokrio "rupe" uzrokovane neplatišama, etažni upravitelj može uspostaviti novčani fond koji financiraju svi vlasnici. Međutim, potrebno je jednoglasno odobrenje etažnog sklopa. Treba naglasiti da u slučajevima apsolutne hitnosti čak i sama većina može biti dovoljna.
U suradnji s Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsjednik Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it