Naš stručnjak, odvjetnik Stefano Gorla ([email protected]) odgovara na pitanja čitatelja o etažiranom vlasništvu
Claudijino pitanje:Imam zajednički ugovor s dvije druge 4 + 4 djevojke, potpisan u rujnu 2013. Jedna od njih dvije je napustila dom, uz dva mjeseca unaprijed, krajem svibnja 2022-2023. godine. Ugovor je automatski obnovljen u rujnu za mene i drugog stanara, dok ime djevojke koja je otišla u svibnju ostaje u ugovoru. Uz to, vlasnik je potpisao još jedan za trećinu koji je preuzeo u rujnu. U svemu ovome, moj je problem sada što Vlasnik od mene (do danas jedinog preostalog u kući) traži cjelokupni iznos stanarine i troškova etažiranja, budući da su ostala dva stanara stan ozbiljno napustili u roku od 30 dana razloga, doduše preporučenom poštom, ali nisam potpisan. Sad je moje pitanje: jesam li dužan platiti njihov iznos ako su napustili kuću u kratkom vremenu? I onda,moj se ugovor razlikuje od ugovora o trećem do zadnjem koji je preuzeo dužnost u rujnu. Ukratko, što da radim? Ne bih li trebao imati minimalnu najavu kako bih mogao odlučiti hoću li ostati pod takvim uvjetima ili otići? Ne čini mi se ispravnim da u roku od 30 dana snosim troškove za koje vjerujem da su morali odgovoriti barem do unaprijed određenog razdoblja.
Odgovor : U ugovorima o najmu s više stanara, svaki obično ima pravo rano odustati od ugovora, uz odgovarajuću obavijest. U tom se slučaju obveza plaćanja najamnine, kao solidarna, neizbježno prenosi na ostale sustanare, ne dovodeći u pitanje pravo vlasnika da ga preuzme treća strana (dakle, strogo govoreći, pod istim uvjetima kao i stranka koja odustaje!). U nedostatku preuzimanja, stranka koja odustaje ostaje u svakom slučaju dužna prema bivšim sustanarima do isteka otkaznog roka navedenog u ugovoru (šest mjeseci sukladno zakonu), s obzirom da ozbiljni razlozi koji opravdavaju prijevremeno povlačenje sami po sebi ne uključuju gubitak ugovornih obveza.
Pitanje Emanuele : Htjela bih koristiti plan kuće za povećanje stana u prizemlju etažne zgrade za oko 6 četvornih metara, i to pomicanjem obodnog zida na zemljištu koje nije etažni dio već privatni vrt mog posjeda. Proširenje bi se odvijalo pridržavanjem i iskorištavanjem udubljenja zgrade smještene ispod i unutar izbočenih granica balkona gornje stambene jedinice. Je li to moguće dobivanjem odobrenja za etažirani sklop? Kojoj bi većini služio?
Odgovor : U principu, svaki etažni stan može koristiti zajedničke dijelove zgrade sve dok to ne promijeni svoje odredište i ne spriječi ostale sudionike da ga koriste u skladu sa svojim vlastitim zakonom (prema članku 1102. građanskog zakonika). Ja sam u svakom slučajuzabranjene su inovacije koje bi mogle oštetiti stabilnost ili sigurnost zgrade, koje mijenjaju arhitektonski dekor ili čine određene zajedničke dijelove zgrade neupotrebljivima za upotrebu ili uživanje čak i u jednom etažiranom vlasništvu (članak 1120 Građanskog zakonika). Iz tog razloga, Kućni plan predviđa poštivanje preciznih ograničenja u vezi s udaljenostima i svjetlima, obično zahtijevajući pozitivno mišljenje određene većine, ako ne i jednoglasnosti, stanova u vlasništvu. Zapravo je rizik da ćete biti dužni srušiti zgradu ako se čak i jedan etažni stan žali Sudu na povredu subjektivnog ili etažnog prava, poput dekoruma zgrade.
Pitanje od Jacoba: Želio bih znati je li upravitelj etažne imovine koji podliježe minimalnom poreznom režimu dužan izdati račun za upravljanje etažnom imovinom. S tim u vezi, je li moguće znati normu koja regulira materiju?
Odgovor : Kao i svaki profesionalni korisnik takozvane minimalne sheme, i etažni upravitelj može etažiranju naplatiti svoje naknade bez PDV-a i bez poreza po odbitku, vodeći računa samo o tome da navede iznos doprinosa za socijalno osiguranje (INPS ili druga Cassa di Previdenza) i primjenom markice s prihodom od 2,00 eura na original. Disciplina sadržana u umjetnosti. 1 Zakon 244/2007, ažuriran je 2011. godine uvođenjem programa prednosti i 2022-2023. godine uvođenjem paušalnog sustava.
Pitanje od Alessandre : Živim u etažnom vlasništvu s prva dva kata za tercijarnu upotrebu i zadnjim katom sa stambenim prostorom, ukupno smo 5 vlasnika. Stube se nisu čistile tri godine, prije je postojala tvrtka, sada se nitko ne želi brinuti o njoj, a kamoli platiti tvrtku; administrator mi kaže da nije zakonska obveza čistiti stepenice i zato se nalazim da to radim kako ne bih živio u nečistoći. Iz propisa sam otkrio da samo proizlazi da većinom možete odlučiti da se očistite ili povjerite trećoj strani, ali ništa što se odnosi na to da nemate nikoga.
Odgovor: Naročito se u kriznim vremenima zakonski pojavio problem legitimiteta rezolucije o etažiranju, koju je usvojila većina, a koja protivnu manjinu obvezuje na obavljanje određene usluge, poput čišćenja stubišta i stajališta. Na sustavnoj je razini ta mogućnost odbijena, jer je obveza doprinosa troškovima prema proporcionalnom kriteriju, sukladno čl. 1123 ccm, ne može podrazumijevati obveze "obaviti" umjesto plaćanja. Također treba razmotriti zakonodavstvo o nesrećama koje vas obvezuje da povjerite čišćenje specijaliziranoj tvrtki zaštićenoj INAIL-om, jer bi u suprotnom odgovornost pala na etažiranje. Stoga je skupština dužna učiniti sve napore da većinom glasova odluči o dodjeli čišćenja tvrtkistavljanje relativnog troška na svačiji trošak u skladu s čl. 1123 cm3