Sadržaj obrađen
- Kupnja kuće na papiru: što to znači
- Jamčevina
- Što preliminarno mora sadržavati?
- Polica osiguranja
Kada govorimo o kupnji i prodaji, često čujemo kako kupujemo kuću na papiru, što podrazumijeva transakciju koja uključuje nekretnine koja još nisu izgrađena i koja kao takva postoje samo na papiru, kako bi projekt graditelja bio jasan. Ako s jedne strane kupac koji se odluči za kupnju na papiru može računati na povoljniju cijenu kupnjom na papiru, s druge strane postoje mnoge zamke iza ovog oblika prodaje koje je zakonodavac pokušao zaustaviti zakonom. br. 122. iz 2022-2023. prije i sada sa zakonskim dekretom 14. iz 2022-2023. godine.
Za one koji se odluče na kupnju nekretnina u izgradnji od 16. ožujka 2022-2023. godine na snagu je stupio niz inovacija osmišljenih radi bolje zaštite kupaca. Nacionalno vijeće javnih bilježnika sastavilo je dekalog o novim zaštitama predviđenim za one koji žele kupiti nekretnine na papiru.
Kupnja kuće na papiru: što to znači
Fizičke osobe koje sklope ugovor s građevinskom tvrtkom koji rezultira trenutnim prijenosom imovine u izgradnji,mogu riskirati gubitak avansa plaćenog za kupnju, zbog krize građevinske tvrtke. Zakonodavna uredba 122/2005 tako predviđa one koji kupuju niz zaštita koje potkrepljuju obvezu proizvođača da kupcu dostavi jamstvo, koje jamči povrat, u slučaju krize poduzeća, svih plaćenih iznosa ili biti plaćen prije konačnog prijenosa vlasništva. Nadalje, graditelj je dužan u trenutku prijenosa vlasništva kupcu dostaviti policu osiguranja s trajanjem od deset godina (tzv. Desetogodišnje posthumno) koja jamči naknadu materijalne i izravne štete na imovini koja proizlazi iz potpune propasti ili djelomični ili ozbiljni građevinski nedostaci.
Jamčevina
Međutim, zakonodavac je shvatio da se pravilo lako ne može primijeniti jer tvrtke ne mogu izdati jamstva i u svakom slučaju prodati nekretnine u izgradnji. Odavde smo intervenirali Zakonodavnom uredbom br. 14/2022-2023 "Kodeks poslovne krize" koji je izmijenio i dopunio Zakonodavnu uredbu 122/2005 i s kojim integrira i u potpunosti provodi jamstva već uključena u 2005.
Kako se mijenja zaštita kupaca zgrada koje će se graditi? Od 16. ožujka 2022-2023. obveza je utvrditi predugovor (javnim aktom ili ovjerenim privatnim ugovorom) uz intervenciju javnog bilježnika. Javni bilježnik provjerit će i potvrditi ispravnost jamstva (koje mora biti u skladu s ministarskim modelom) i neće moći utvrditi ugovor u nedostatku jamstva. Prema novim pravilima, jamstvo jamči nadoknadu iznosa koje je platio budući kupac čak i u slučaju da ne izda desetogodišnju politiku odšteteposthumno povodom kupoprodajnog ugovora Javni bilježnik osigurava da se sve provjere (istrage hipoteke) u vezi s postojanjem hipoteke ili drugih ograničenja na nekretnini koja će se graditi provode od trenutka preliminarnog sporazuma. Nadalje, javni bilježnik je obvezan preliminarni ugovor prepisati u registre nekretnina, s učinkom zaštite kupca od rizika hipoteke ili ograničenja nakon same registracije (pod uvjetom da se prodaja izvrši u roku od tri godine). Nepoštivanje obveze utvrđivanja preliminarnog sporazuma javnim aktom ili ovjerenim privatnim ugovorom povlači apsolutnu ništavost ugovora zbog nedostatka oblika.Izmjene se primjenjuju na sve ugovore (preliminarne ili konačne) koji se odnose na stambene zgrade za koje je kvalifikacija (građevinska dozvola / SCIA / DIA) zatražena ili predstavljena Općini počevši od 16. ožujka 2022-2023. godine.
Jamstvo - podcrtajte javni bilježnici - vrijedi dok osiguranje ili banka koja ga je izdala ne dobiju autentičnu kopiju akta o prijenosu imovine koja sadrži potvrdu o izdanju posthumne desetogodišnje police osiguranja. Do tog trenutka iznos zajamčen jamstvom može tražiti budući kupac u slučaju krize u građevinskoj tvrtki, ako je budući kupac priopćio da želi odustati od ugovora ili ako je javni bilježnik potvrdio da nije mogao primiti ugovor. prijenos zbog neuspjeha u izdavanju posmrtne desetogodišnje politike.
Što preliminarno mora sadržavati?
U preliminarnoj prodaji nekretnine na papiru mora biti:
- naznaka pitanja jamstva i potvrda njegove sukladnosti s ministarskim modelom;
- opis zgrade koja će se graditi, s njezinim granicama, i pripadajućih objekata;
- naznaka bilo kakvih obveza, kao i postojanje štetnih hipoteka ili prijepisa;
- dogovoreni rok za izvođenje radova, cijena i uvjeti plaćanja;
- pojedinosti o građevinskoj dozvoli i naznaka postojanja dobavljača;
- specifikacije s karakteristikama materijala i projektne dokumentacije.
Polica osiguranja
Zakon predviđa da u vrijeme potpisivanja kupoprodajnog ugovora proizvođač mora kupcu dostaviti deset godina police osiguranja od štete. Polica pokriva materijalnu štetu koju je imovina pretrpjela zbog ukupne ili djelomične štete ili ozbiljnih građevinskih nedostataka na radu. Kupoprodajni ugovor mora sadržavati naznake detalja desetogodišnje politike. U slučaju neisporuke police, javni bilježnik neće nastaviti primati ispravu i kupac koji je priopćio svoju volju da odustane od ugovora ima pravo dobiti naknadu od tvrtke ili banke koja je izdala jamstvo proizvođaču.