Naš stručnjak, odvjetnik Stefano Gorla ([email protected]) odgovara na pitanja čitatelja o kući
Pitanje od Darija : Posjedujem stan koji je u 50% zajedničkom vlasništvu moje supruge i željeli bismo ga unajmiti. Imanje se nalazi u Anagniju (FR) i, budući da je ova općina klasificirana kao visokonaponski stan u odnosu na posljednju CIPE rezoluciju iz 2004. godine, željeli bismo je unajmiti uz dogovorenu naknadu kako bismo iskoristili nedavne porezne prednosti suhim kuponom.(Irpef u iznosu od 10-15% od iznosa ugovora, bez markica i poreza za registraciju, itd.). Međutim, Općina se nije pridržavala nijednog teritorijalnog sporazuma o najmu po dogovorenoj stopi, ali znao sam da i dalje možemo potpisati ovaj oblik ugovora uzimajući kao referencu sporazume potpisane "u najbližoj demografski homogenoj općini" čak i izvan regije (Međuresorna uredba 14 / 07/2004). Uspio sam pronaći sporazume susjednih općina Valmontone i Lariano (s manje stanovnika), Frosinone (s otprilike dvostruko više stanovnika), Frascati i Gaeta s otprilike istim brojem stanovnika. Susjedne općine koje imaju otprilike jednak broj stanovnika kao Anagni (21.000), poput Alatri-Ferentino-Colleferro-Sora-Veroli, još nisu potpisale teritorijalne sporazume.Mislite li da se mogu pozvati na sporazume manje općine (poput Valmontonea, koji je jeftiniji) ili Frascatija (koji ima jednak broj stanovnika, ali je udaljeniji od Valmontonea)? Želio bih vaše mišljenje o ovome, prije svega želio bih pronaći teritorijalni sporazum za dogovorene najamnine koji više odgovara mom slučaju i koji će me zaštititi od bilo kakvih sporova Agencije za prihode.
Odgovor: Nepotpisivanje sporazuma u općinama koje su uključene u zakupe po dogovorenoj stopi čini identifikaciju važećih pravila na operativnoj razini neizvjesnom. U svakom slučaju, na onima koji se budu osporavali (uključujući Poreznu upravu) pozivanje na sporazum umjesto na drugi pružit će dokaz o navodnoj povredi vlasnika poreznog obveznika. Prilikom odabira, poželjno je slijediti uvjete homogenosti i blizine utvrđene Međuministarskom uredbom, koji moraju postojati istodobno. Stoga je bolje izbjegavati pozivanje na sporazume koje je potpisala manja općina, a radije na sporazume koje je odredila najbliža demografski homogena općina .
Pitanje Egidio V.: Je li moguće zaplijeniti plodouživanje na nekretnini?
Odgovor : Sukladno čl. 555. Zakona o parničnom postupku, ovrha može imati za cilj, osim imovine, i prava na nekretninama koja utječu na samu imovinu. Sudska praksa je stoga priznala oduzimanje plodouživanja imovine (podložno ograničenjima prvog doma za Equitalia), napominjući da ne postoji zabrana prijenosa, kao što je slučaj sa strogo osobnim pravima korištenja i boravka. Treba, međutim, napomenuti da je spomenutom prilogu suđeno da postane neučinkovit na kraju plodouživanja, to jest, obično, smrću prisiljenog plodouživatelja, kada se imovina vrati u punu raspoloživost golog vlasnika. Prema sudskoj praksi, zapravo vjerovnik koji zapljeni plodouživanje ne može zahtijevati podjelu imovine u odnosu na golog vlasnika, kao što se to događa kada se imovina zaplijeni u suvlasništvu.
Pitanje Antonelle D.: Prije otprilike 5 godina kupio sam imanje u Cataniji u kojem sam živio do prije nekoliko mjeseci i u kojem trenutno živim. Sada stalno živim izvan grada i želim unajmiti imanje. Već sam se dogovorio sa stanarom koji ne namjerava prenijeti prebivalište na imanje. S čime se suočavam u pogledu poreza i plaćanja ako prebivalište zadržim na imanju?
Odgovor : Da biste iskoristili popuste na prvi domdovoljno je preseliti prebivalište u Općinu - dakle također u drugu kuću koja se tamo nalazi - u kojoj se imovina nalazi u roku od 18 mjeseci, iz čega je jasno da nema nespojivosti s najmom kupljene imovine, pogotovo ako stanar ne zauzvrat namjerava tamo preseliti svoje prebivalište. Slučaj odbitka troškova kamata na hipoteku je različit, koji pretpostavlja stvarno vlasništvo nekretnine od strane vlasnika, a koji će stoga u slučaju najma biti suđen da nestane.