Ako umjesto subrogacije zajma nastavite s ponovnim pregovaranjem sa svojom bankom, možete li na kraju zatražiti još jedno pregovaranje? Ili možete kasnije nastaviti sa subrogacijom kod druge banke?
Prvo da ukratko vidimo što je surogat majčinstvo. Prenosivost kredita ili subrogacije - uvedena u Italiji sa zakonom br. 40 iz 2007., poznat i pod nazivom Bersanijev zakon - postupak je koji predviđa mogućnost premještanja hipoteke s jedne banke na drugu koja nudi bolje uvjete. Sve bez ikakvih troškova, kazni ili naknada. U praksi se početni zajam zatvara, a novi se podiže kod druge banke, koristeći izvornu hipoteku.
Ponovno pregovaranje također ne uključuje troškove ili druge provizije banke za kupca i alat je koji vam omogućuje da u dogovoru s vašom bankom promijenite karakteristike postojećeg zajma, posebno vrstu kamatne stope, opseg i trajanje zajma. Ponovno pregovaranje mora biti zatraženo u pisanoj formi od vaše banke.
Ponovno pregovaranje o uvjetima zajma s vlastitom bankom - odgovara Nacionalno javnobilježničko vijeće - ne ovisi o zakonskoj odredbi, već je opcija koja spada u ugovornu slobodu stranaka. Zajmoprimac ga uvijek ima pravo tražiti, banka uvijek ima pravo prihvatiti ili odbiti. Stoga ne postoje minimalna vremenska ograničenja između jednog i drugog pregovaranja, kao ni ograničenja sadržaja ponovnog pregovaranja , koja se mogu odnositi na stopu, trajanje, učestalost rata i bilo koji drugi aspekt zajma, dogovoren između banke i klijenta.
Nadalje, čak i zajam o kojem se pregovara sigurno može biti predmet naknadne subrogacije kod druge banke.
Il confronto tra mutui può essere fatto valutando il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che rappresenta il costo effettivo dell’operazione di mutuo calcolato non solo in base agli interessi, ma tenendo conto anche delle spese: istruttoria, perizia, commissioni bancarie per “avvisatura”, incasso rata, gestione annuale della pratica e simili. Sotto il profilo economico ha senso confrontare il TAEG a parità di importo e di durata del mutuo. Ovviamente si può mettere a confronto il TAEG anche in caso di durate e importi diversi, ma il risultato del confronto potrebbe non essere particolarmente significativo per compiere la scelta fra le varie proposte.
Kada morate podići zajam - dakle, ne u slučaju subrogacije ili ponovnog pregovaranja u kojem ne postoje troškovi za kupca kao što je spomenuto - preporučuje se uzeti u obzir da u APR-u mogu biti stavke koje nisu uključene, čak i one vrlo značajne . Jedna se sastoji od javnobilježničkih naknada , koje se međutim, s istim zajmom i iznosom relativnog jamstva za hipoteku, ne mijenjaju. Drugi, mnogo značajniji, može se osigurati osiguranjemformalno nije obvezno (iz tog se razloga ne obračunavaju u APR-u), ali su ga neke banke zapravo nametnule za odobravanje kredita. To može biti osiguranje koje pokriva zajmoprimce u slučaju smrti, gubitka posla ili drugih zahtjeva, na koje osiguranje obično otplaćuje preostali hipotekarni dug. Obvezno osiguranje (koje se kao takvo umjesto toga obračunava u APR-u) obično je skupo i pokriva imovinu dodijeljenu kao hipoteka od rizika od "požara - eksplozije - groma".
Hipoteke lagano dolje
U prvoj polovici 2022-2023. - prema onome što proizlazi iz novog javnog bilježničkog statističkog izvješća (DSN), objavljenog na web stranici www.notariato.it - hipoteke pokazuju nazadovanjeu usporedbi s rastom iz prethodnih godina: posebno su zajmovi zgradama (brojčano značajniji) pali (-0,61%) za više od 1000 transakcija na polugodišnjoj osnovi. Negativan znak i za kredite koji se odnose na građevinsko zemljište (-1,59%). Na regionalnoj razini dolazi do "oporavka" u dolini Aoste, koja je nakon negativnog trenda proteklih godina zabilježila + 37,58%. Pozitivan znak i za Furlaniju-Julijsku krajinu (+ 8,41%), za Abruzzo (+ 8,47%) i Kalabriju (+ 8,58%). S druge strane, posebno negativni trendovi zabilježeni su za Molise (-12,74%) i Basilicata (-16,74%). Značajno nepromijenjene Lombardija, Veneto i Emilia-Romagna. Neznatne razlike, međutim uglavnom negativne, u ostalim regijama. Subrogacije su smanjene (-25,98%),koji sada čine manje od 10% ukupnih financijskih transakcija, što je brojka za koju se očekuje preokret u posljednjem dijelu godine.
Općenito prevladavaju zajmovi do 150.000 eura, ali također je značajno povećanje hipoteka između 200.000 i 300.000 eura.