Većina talijanskih obitelji kupnju nekretnine - posebno prvog doma - još uvijek vidi najbolje mjesto za slijetanje svoje ušteđevine. U nekim je slučajevima izbor usmjeren na kuću koja je još u izgradnji, a koja nesumnjivo može ponuditi prednosti: niži trošak (obično 10% manji od već izgrađene kuće), mogućnost uvođenja promjena kako bi ona više odgovarala vlastitoj potrebe, veća prilagodba, jer je moguće intervenirati u izboru završnih obloga i ostalih detalja, modernosti u raspodjeli prostora i usvojenim tehničkim rješenjima - posebno u pogledu uštede energije - uz predispozicije za moderne tehnologije (Internet, širokopojasna mreža, automatizacija kuće, satelitska TV itd.).
Ne zaboravljajući da vrijednost imovine na tržištu ostaje veći niz dobrih godina, da dugo neće morati prolaziti obnove, da će koštati manje održavanja i grijanja zahvaljujući trenutnim sustavima gradnje i da je tvrtka dužna osigurati zgrada 10 godina protiv nedostataka zgrade ; štoviše, s ovom vrstom kupnje možete uživati u pogodnostima za prvi dom i platiti PDV s 4% umjesto 10% .
Važno je, međutim, posvetiti najveću pažnju tijekom pregovora koji prethode kupnji nedovršene kuće, raspitati se ili kontaktirati savjetnike i stručnjake u tom sektoru u slučaju nedoumica, kako bi se izbjegao rizik od nepovratnog gubitka iznosa. očekivane. Zapravo, zakoni o zaštiti kupaca građevina u izgradnji još uvijek su malo poznati od strane privatnih osoba i u osnovi su prepušteni više ili manje skrupulom poštivanju graditelja.
Koji su riziciS obzirom na ulaganje velikog kapitala, vrlo je važno osigurati zaštitne alate kako bi se spriječile sve vrste nepredviđenih događaja. Kada se potpiše predugovor o kupnji imovine koja se još gradi, čovjek se izlaže riziku gubitka uloženog kapitala, u slučaju da građevinska tvrtka, na primjer, bankrotira . To bi neizbježno rezultiralo nemogućnošću isporuke imovine obuhvaćene ugovorom uz (minimalnu) nadu da će se povrat povrata plaćenih predujmova dobiti.
Kad graditelj više ne može ispuniti obveze ugovorene s dobavljačima i bankama, vjerovnici nemaju drugog izbora nego se obratiti sudu za stečaj . Obustava radova koji slijede (ili rizik gubitka vlasništva nad upravo kupljenom kućom, zahvaljujući takozvanoj akciji opoziva stečaja) neizbježno utječe na odnos graditelja i nadobudnih vlasnika kuća u izgradnji, koji tako postaju redom stečajni vjerovnici u odnosu na predujmove plaćene za imovinu koja, po svoj prilici, nikada neće postati vlasnici.
Stoga bi jedino izvedivo rješenje bilo sudjelovanje, zajedno s ostalim vjerovnicima proizvođača, u stečajnom postupku radi postizanja barem djelomične otplate plaćenih iznosa. Međutim, prisutnost važnih vjerovnika - poput države za utajene poreze ili banaka za goleme kredite koji su dodijeljeni, a koji nisu počašćeni - djelotvorno pobjeđuje pokušaje pojedinačnih kupaca da povrate predujmljenu cijenu proizvođaču.
Mnogo je mogućih prednosti kupnje nekretnine u izgradnji: od nižih troškova u odnosu na cijene već izgrađenih uz subvencionirani PDV od 4%, pa sve do bolje energetske učinkovitosti.
Zaštita zakonaDa bi se prevladao ovaj vrlo osjetljiv problem, koji je u nekim slučajevima vidio da više obitelji izgubi dom, zakonodavna uredba 122/05 , s kojim je zakonodavac pripremio zaštitne alate koji mogu spriječiti posljedice na štetu kupaca nekretnina koje će se graditi , ako graditelj ne može održati dogovoreno.
Uz to, takozvanom Uredbom doma (ili Uredbom zakona br. 47/14), napravljeni su minimalni, ali značajni tekstualni dodaci , koji su konačno razotkrili neka interpretativna pitanja s kojima se morala baviti sudska praksa. Zakoni se primjenjuju na ugovore sklopljene između stranke koja se tradicionalno smatra "jakom" (građevinska tvrtka ili građevinska zadruga) i stranke koja se smatra "slabom" (privatnik ili član zadruge).
Stoga smo se pitali može li se to nekako zaobići stroge obveze koje su nametnute proizvođaču ( izdavanje jamstva i police osiguranja, potreba za određenim naznakama u ugovoru, itd.) Pred licima koja nisu svjesna svojih prava prava ili čak spremni odustati od njih samo da bi kupili "kuću iz snova".
Upravo kako bi se izbjegle epizode zlostavljanja od strane mogućeg netočnog proizvođača, Uredba o kući sankcionirala je neotuđivost prava kupca , u smislu da se, bez obzira na volju strana, svaka odredba koja je u suprotnosti sa zakonom mora shvatiti kao Ne vrijedi.
To, na primjer, znači da prethodno odricanje od privatnog jamstva, nazvanog "jamstvom" , koje predviđa povratak , od strane banke, iznosa koje je kupac platio u nesretnoj hipotezi da je nemogućnost gradnje nemoguća , ne bi imalo nikakvu vrijednost. dovršeno: kupac to može uvijek i u svakom slučaju zahtijevati. Slično tome, uvijek bi imao pravo pokretati pravne radnje zbog propusta izdavanja jamstva, iako se izričito odrekao.
Kako bi jamčio kupcima, zakonodavac je Uredbom o kući iz 2022-2023. kupca sankcionirao neotuđivost prava, bez obzira na bilo kakve sporazume koje je manje-više nesvjesno potpisao.
Uloga banakaGraditelj, svjestan obveze koju mu je zakon nametnuo da interveniranjem banaka zaštiti ulaganje nekretnina privatnih subjekata, mogao bi stoga pokušati zaobići zakonodavstvo, natjeravši kupca da na manje-više svjestan način potpiše izjavu da se odreknu svojih prava koja bi trebala spriječiti da se legitimne garancije privatnog subjekta izjavljuju na sudu.
Kućna uredba, koja predviđa neotuđivost prava na jamstvo povrata u korist kupca , učinkovito sprječava da se to dogodi, čak i ako proizvođač uspije dobiti potpis izjave o odricanju, takva izjava ne bi imala nikakvu vrijednost. Suprotno tome, privatnik se uvijek mogao obratiti Sudu kako bi potvrdio svoje pravo da mu proizvođač izda jamstvo za povrat .
Štoviše, očito je da bi težnje onih koji se spremaju kupiti nekretninu u izgradnji mogli biti osujećeni neuspjehom graditelja, uz rizik gubitka predujma uplaćenog u međuvremenu. Da ne bi nastala ova vrlo ozbiljna šteta, Graditelj je dužan izdati bankovnu garanciju koja kupcu jamči povrat unaprijed uplaćenih iznosa . Jednako je očito da zahtjev za restitucijom pretpostavlja predočenje potvrda o plaćanju, dok se plaćeni iznosi "u crnom" ne mogu vratiti: banka, zapravo, ne može biti pozvana da povrati uplate kojima nema ni traga " napisano ". Kako bi se povrat sredstava mogao zahtijevati od Banke, nužno je da se krizno stanje graditelja očituje u svoj svojoj težini, ovrhom zgrada u izgradnji ili podvrgavanjem stečaju ili drugim postupcima zbog nesolventnosti.
Štoviše, čak i ako je kupac od banke dobio naknadu predujma graditelju koji je u međuvremenu propao, kupac koji je prije potpisivanja konačnog ugovora imovinu koristio kao svoje glavno prebivalište ili - kako je određeno Uredbom o kući - supružnika ili srodnik, ima pravo prvog odbijanja kupnje nekretnine po konačnoj cijeni koja je postignuta eventualnom aukcijskom prodajom.
2005. i 2022-2023. zakonodavstvo je utvrdilo obvezu proizvođača da ima fiducijarno jamstvo i policu osiguranja u obranu kupca.
Obvezna politika i fond solidarnostiKako bi se izbjeglo da svaki stečaj ugrozi mogućnost dobivanja naknade od proizvođača u slučaju ozbiljnih nedostataka na prodanoj imovini, u skladu s čl. 1669. talijanskog građanskog zakonika, postoji obveza sklapanja desetogodišnje police osiguranja. Uredba ne govori ništa o iznosu koji treba osigurati, ali jasno je da se učinkovitost zaštite ne može odvojiti od jamstva u mjeri koja barem odgovara plaćenoj cijeni. Zakonodavac je potom htio zaštititi obitelji od rizika da izgube dom koji je graditelj upravo isporučio u međuvremenu proglašen bankrotom, pod uvjetom da je plaćena razumna cijena i imovina korištena kao glavno prebivalište kupca ,supružnika ili također rodbine (dakle, konačno, Uredba o kući).
Napokon, nakon brojnih slučajeva nemogućnosti povrata iznosa plaćenih nakon bankrota graditelja, osnovan je teritorijalni fond solidarnosti , s odredbom da obvezne doprinose plaćaju sami graditelji.
Zahvaljujemo odvjetniku Stefanu Gorli ([email protected]) na suradnji