Sadržaj obrađen
- Faze najma za kupnju
- Stanarina
- Obveze stranaka
- Što ako stanar ne plati stanarinu?
- Što ako stanar više ne želi kupiti nekretninu?
- Tko plaća porez?
- Prednosti i rizici za stranke
Vrlo važan korak u životu svih, posebno mladih parova, je kupnja prvog doma, ali s obzirom na poteškoće u pristupu hipotekama i nedostatku potrebne likvidnosti, nedavno je uveden alternativni način kupnje klasičnom kupoprodaji.
Govorimo o najamnini za kupnju , ugovoru predstavljenom uredbom Sblocca Italia kojim vlasnik nekretnine isporučuje dom stanaru i budućem kupcu koji plaća najamninu. Na kraju razdoblja određenog ugovorom, stanar se može odlučiti na kupnju nekretnine oduzimajući dio konačnih naknada od konačne cijene. Pogledajmo izbliza sve temeljne aspekte koji se tiču stanarine za kupnju.
Faze najma za kupnju
Započnimo s tim da se najamnina za kupnju može odrediti za bilo koju vrstu imovine koju želite kupiti u budućnosti: za stambenu, ali i komercijalnu upotrebu. Može se odnositi i na nekretninu u izgradnji. Međutim, ako je sredstvo u sirovom stanju, bit će potrebno otkazati hipoteku na njemu; međutim, moguće je osigurati prihvaćanje zajma. Vlasnik i stanar moraju sklopiti ugovor kojim će istaknuti neke specifične elemente koji su:
- neposredna koncesija od strane vlasnika za korištenje imovine;
- obveza plaćanja naknade koja se sastoji od dvije različite komponente: one namijenjene za plaćanje korištenja (naknada za uživanje) i one koja se naplaćuje po nabavnoj cijeni;
- pravo na kupnju imovine u roku utvrđenom ugovorom;
- mogućnost pripisivanja prodajne cijene dijela najamnine naznačenog u tu svrhu u ugovoru.
Dvije su faze u kojima se najam za kupnju dijeli i to su:
- koncesija na korištenje imovine od strane vlasnika najmoprimcu koji je obvezan platiti dogovorenu najamninu davatelju (kako za komponentu namijenjenu za uporabu, tako i za naplatu kupoprodajne cijene);
- bilo kakav prijenos vlasništva nad nekretninom s davatelja na stanara: ne postoji međusobna obveza da se nastavi s kupoprodajnim ugovorom, ali zakon stanaru priznaje pravo na kupnju. Po isteku roka predviđenog ugovorom, možete slobodno odlučiti hoćete li nastaviti s kupnjom ili ne.
Iz ovoga proizlazi da, ako stanar odluči ne kupiti imovinu, istekom roka ugovor prestaje imati učinka, a vlasnik će imati pravo vratiti imovinu i zadržati cjelokupnu komponentu naknade koja se može pripisati korištenju.
Ako umjesto toga odluči ostvariti pravo na kupnju, davatelj će biti dužan dati svoj pristanak na prodaju, a stanar zauzvrat mora platiti dogovorenu cijenu umanjenu za naknade koje su već plaćene za komponentu koja se naplaćuje prema cijeni.
Stanarina
U ugovoru o najamnini za kupnju, posebna pažnja mora se obratiti na naznaku najamnine koju stanar mora platiti vlasniku nekretnine. Posebno se moraju navesti dvije komponente naknade, jer će u protivnom isti ugovor biti poništen. Te su komponente namijenjene za plaćanje korištenja (naknada za uživanje), a druge se naplaćuju po cijeni, u slučaju da stanar odluči ostvariti svoje pravo na kupnju.
Obveze stranaka
Evo međusobnih obveza i prava stanara stanara:
- inventar i jamstvo : stanar mora predati imovinu u stanju u kojem se nalazi i nastaviti s popisom te dati jamstvo kakvo je predviđeno za zakup, tj. polog koji je stanar dao kod zakupodavca, ne veći od tromjesečna najamnina (izračunava se samo s obzirom na dio koji se može pripisati plaćanju korištenja)
- redovito održavanje : stanar je odgovoran za troškove i, općenito, troškove koji se odnose na skrbništvo, administraciju i redovno održavanje zgrada i srodnih etažnih dijelova (ako je nekretnina u etažnom vlasništvu). Uobičajeno održavanje je popravak pomoćnih elemenata zgrada koji se po svojoj prirodi troše i propadaju kao rezultat njihove uobičajene uporabe (na primjer, troškovi koji se odnose na slavine, odvode, prekidače, ručke, staklo, premaze, sanitarne armature, sustave struja, voda i plin koji nisu unutar strukture zgrade Stanar je također opterećen izvanrednim popravcima uzrokovanim neispunjavanjem obveza redovnog održavanja.
- Izvanredni popravci: vlasnik koji dodijeli nekretninu odgovoran je za izvanredne popravke zgrada i pripadajućih etažnih dijelova, ako se nekretnina nalazi u etažiranom vlasništvu. Izvanredni popravci su oni koji su neophodni da bi se osigurala stabilnost glavnih zidova i svodova, zamjena greda, obnova krovova, podova, stuba, akvadukata, potpornih ili okolnih zidova, u cijelosti ili za značajan dio. To nije iscrpan popis i može uključivati sve zahvate na strukturnim dijelovima zgrada i one za zamjenu opreme (električni, vodovod, grijanje, ostalo).
Što ako stanar ne plati stanarinu?
Ako stanar ne ispuni svoju glavnu obvezu, odnosno plaćanje najamnine, zakupodavac može pokrenuti postupak prisilne ovrhe na imovini stanara (članak 2910. Građanskog zakonika) kako bi pribavio dospjelo ili zatražio rješenje rješenja ugovor. Nakon raskida ugovora, davatelj će imati pravo ne samo na povrat imovine (ako zakupnik ne predvidi puštanje imovine, davatelj će morati poduzeti novu pravnu radnju protiv njega), već i steći zakupninu do u to vrijeme platio njihov cjelokupan iznos, a time i dio koji se pripisuje cijeni prijenosa, a davatelj će ga nadoknaditi nadoknadivši mu pretrpljenu štetu.
Što ako stanar više ne želi kupiti nekretninu?
Stranke nisu obvezne pristupiti utvrđivanju kupoprodajnog ugovora do roka naznačenog u ugovoru. Stanar zapravo može odlučiti da neće nastaviti s kupnjom i ugovor će istekom dogovorenog roka prestati imati učinka. Slijedom toga, davatelj će imati pravo vratiti imovinu i zadržati do tada plaćenu najamninu za korištenje kuće, dok će stanaru morati vratiti dio komponente koji će se pripisati prodajnoj cijeni.
Tko plaća porez?
Tijekom razdoblja korištenja imovine porez na posjedovanje imovine kao što je imu, naplaćuje se vlasniku, kao u slučaju najma, dok porez dio mora platiti vlasnik, a dijelom od strane stanara, prema postocima koje određuje svaka općina. Tari (porez na otpad) naplaćuje se najmoprimcu kao vlasniku imovine.
Prednosti i rizici za stranke
Prednosti za one koji se odluče prodati nekretninu uz najam za kupnju su prije svega velik broj potencijalnih kupaca koje mogu pronaći u usporedbi s klasičnom prodajom. Međutim, najveći je rizik da stanar odluči ne kupiti nekretninu, ali u ovom slučaju vlasnik može zadržati sve ili dio onoga što je stanar platio kako bi se naplatio po cijeni. Drugi je rizik pronaći imovinu koju je zakupio stanar i koja je postala neispunjena, te se morati žaliti sucu da je pusti i proda drugima. Vlasnik također uz najamninu za kupnju zadržava vlasništvo nad nekretninom sve dok se ne plati puna dogovorena cijena.
S druge strane, stanar neće imati nikakvu obvezu, već samo pravo na kupnju nekretnine s punom slobodom da odluči, po isteku, hoće li to pravo iskoristiti ili ne. Nadalje, među prednostima naglašava se da će troškovi koje on snosi biti ograničeni samo na redovno održavanje, dok će težina izravnih i lokalnih poreza (IMU, veći udio TASI-a) ostati odgovornost vlasnika / prodavača.