Sadržaj obrađen
- Dizalo: sigurnost za sve
- Slučajno i golo vlasništvo
- Slučaj bivših supružnika
- Prije kupnje provjerite što je već odobreno
Upravljanje etažnim vlasništvom uključuje dvije različite vrste troškova: uobičajeni se tiču redovitog održavanja zajedničkih usluga, poput dizala i stepenica. Za njihovo odobrenje, na prvi poziv, potreban je povoljan glas polovice nazočnih na sastanku, što predstavlja polovicu vrijednosti zgrade; u drugom pozivu dovoljno je da 1/3 vlasnika i 1/3 vrijednosti zgrade. Izvanredni troškovi, s druge strane, uključuju sve one koji proizlaze iz iznimnih zahvata, poput obnove krova ili zamjene kotla. U principu, većina potrebna za odobravanje ovih troškova razlikuje se ovisno o ekonomskoj veličini održavanja.
Za izvanredne intervencije, općenito, skupština u drugom pozivu može se odlučiti s većinom od 1/3 etažne etaže koja predstavlja najmanje 1/3 tisućite vrijednosti zgrade. O najskupljim (i najznačajnijim) radovima skupština mora uvijek raspravljati s većinom prisutnih, što predstavlja najmanje pola tisućite vrijednosti kondominija. Izvanredni troškovi mogu također obuhvaćati inovacije, odnosno one intervencije usmjerene na inovacije uobičajenih stvari: za njihovo odobrenje potrebna je većina onih koji prisustvuju skupštini (pola plus jedan), što predstavlja najmanje 2/3 vrijednosti zgrada. Pravila za raspodjelu troškova sadržana su u ugovornoj uredbi o etažiranju, a samo u nedostatku poziva se na Građanski zakonik. Posebno,prema članku 1123, troškovi za očuvanje i uživanje u zajedničkim dijelovima, za inovacije koje je odobrila većina i za usluge u zajedničkom interesu moraju se podijeliti proporcionalno vrijednosti imovine svakog etažnog vlasništva; s druge strane, u slučaju stvari koje su namijenjene raznovrsnom opsluživanju etažne imovine, troškovi se dijele proporcionalno upotrebi koju svaki od njih može koristiti.
Za izvanredne troškove, uključujući one za "iznimne" intervencije, većina potrebna na sastanku mijenja se prema ekonomskom entitetu vrste održavanja.
Izvanredni troškovi stvaraju najveće probleme upraviteljima etažnih zgrada; na primjer oni koji se odnose na lift ili druge uobičajene dijelove koje različiti etažni vlasnici koriste drugačije. Ali ne samo. Čak i u slučaju prodaje imovine, izvanredni troškovi mogu stvoriti zabunu: novi vlasnik mogao bi se naći kao da plaća odobrene intervencije prije nego što je prodaja bila uspješna. Ili opet: tko ima pravo platiti između plodouživatelja i golog vlasnika? A između razvedenih? Da vidimo.
Dizalo: sigurnost za sve
Vlasništvo je svih etažnih zgrada samo ako je instalirano tijekom gradnje zgrade. Ako je, pak, nastalo kasnije, imovina i povezani troškovi snose samo oni koji su je dodali i koriste. Nakon što smo rekli da se, u pogledu redovnih i izvanrednih troškova, u nedostatku različitih odredbi ugovornih propisa o etažiranju, oni moraju podijeliti među etažiranim stanovima, napola prema visini poda jedinice nekretnine koju opslužuje lift i za druga polovica na temelju vrijednosti svakog stana u usporedbi s ukupnom vrijednošću stana. Ako je umjesto toga potrebno izvršiti posao na prilagodbi sustava sigurnosnim propisima, svi etažni vlasnici moraju dati svoj doprinos,čak i oni koji žive u prizemlju ili vlasnici trgovina koji ne koriste lift, jer će svi imati koristi od ove intervencije, jer pomaže u povećanju komercijalne vrijednosti zgrade.
Slučajno i golo vlasništvo
Odnosi između plodouživatelja (koji uživa imovinu čija imovina pripada drugoj osobi) i golog vlasnika (koji posjeduje pravo vlasništva nad imovinom, ali nema pravo uživanja u njoj) regulirani su Građanskim zakonikom. Plodouživatelj može sudjelovati na sastancima etažirane zgrade i izraziti svoj glas, ali samo za pitanja uobičajene uprave i uživanja u zajedničkim stvarima i uslugama. Za inovacije, rekonstrukcije i izvanredno održavanje, međutim, odlučuje samo goli vlasnik, osim ako potonji ne odbije izvršiti popravke imovine postavljene na njegov račun ili ne odgodi njegovo izvršenje bez opravdanog razloga. U ovom konkretnom slučaju, plodouživatelj ima pravo glasa i provoditi intervencije o svom trošku i zahtijevati naknadu od golog vlasnika.Govor se ne mijenja za raspodjelu troškova upravljanja: plodouživatelj plaća one uobičajene, poput održavanja sustava grijanja ili manje popravke lifta, dok izvanredne troškove (obnova fasade ili zamjena kotla) odgovornost su golog vlasnika. U svakom slučaju, nakon etažirane reforme (koja je na snagu stupila 18. lipnja 2013.), sukladno čl. 67, posljednji odlomak, Provedbena odredba Građanskog zakonika, "goli vlasnik i plodouživatelj zajednički su odgovorni za plaćanje doprinosa zbog uprave etažne gradnje". Prevedeno znači da su i jedni i drugi dužni platiti troškove, ali samo one koji su nastali nakon 18. lipnja 2013. Međutim, za prethodne troškove vjerovnik će morati uzvratiti plodouživaču ili njegovim nasljednicima.
Slučaj bivših supružnika
Za razdvojene ili razvedene, čak i plaćanje troškova etažne imovine ponekad je razlog za spor.
• Vrhovni sud utvrdio je da, ukoliko se njih dvoje drugačije ne dogovore, kada je obiteljska kuća pripisana supružniku nevlasniku, na njemu je snošenje redovnih troškova, dok prekovremeni rad snosi supružnik vlasnik.
• Kada su dvojica bivših suvlasnici, uz uobičajene troškove, supružnik koji je preuzet također će morati platiti prekovremeni rad, proporcionalno svom udjelu u vlasništvu.
Prije kupnje provjerite što je već odobreno
Ponekad se dogodi da, nakon kupnje stana, etažna zgrada starom i novom vlasniku pokaže račun koji se odnosi na izvanredne intervencije održavanja odlučen prije nego što je prodaja prošla. U ovom slučaju, etažno vlasništvo može ravnomjerno zahtijevati troškove od prodavatelja i kupaca, temeljem načela solidarnosti. Međutim, u internim odnosima prodavača / kupca novi vlasnik neće morati platiti troškove ako je radove odobrila skupština prije prijenosa vlasništva nad nekretninom.
• Nije važno hoće li se novi radovi graditi nakon prodaje, a uživat će samo novi vlasnici.
• Međutim, u vrijeme potpisivanja ugovora, stranke se mogu drugačije dogovoriti i odlučiti da troškovi odobreni prije ugovora ostanu odgovornost kupca.
U suradnji s odvjetnikom Silviom Rezzonicom, nacionalnim predsjednikom Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242. www.fna.it