Sadržaj obrađen
- OBAVEZE KONDOMINIJUMSKOG ADMINISTRATORA: 360 ° ZAŠTITA KONDOMINIJUMA
- Kad ste poslodavac
- Prema strankama koje ne ispunjavaju uvjete
- GRAĐANSKA I KRIVIČNA ODGOVORNOST KONDOMINIJUMSKOG UPRAVNIKA
- Naknada za administratora
- Opoziv i prestanak funkcije
Stupanjem na snagu, 18. lipnja 2013., zakona o etažiranju(br. 220 od 11. 12. 2012.), zahtjevi da se postane ravnatelj i zadaci koje isti mora ispunjavati složeniji su, znak da idemo prema većoj profesionalizaciji onoga što se u svakom pogledu treba smatrati poslom , Također regulirano Građanskim zakonikom: članci koji se bave etažiranom imovinom obuhvaćaju one između 1117. i 1139. godine. Konkretno, 1129., 1130. i 1131. usredotočuju se na lik administratora, povezanog sudionicima skupštine obveznicom reprezentacija. To znači da može poduzimati pravne radnje i protiv samih vlasnika i protiv trećih strana. I na isti se način može tužiti za bilo koju radnju u vezi sa zajedničkim dijelovima zgrade kojom upravlja.
- Imenovanje je obvezno u zgradama s više od 8 stanove
- On ima građansku i kaznenu odgovornost za etažiranje.
- Nema profesionalnog registra, već sindikalne udruge.
Administrator, za kojeg još ne postoji profesionalni registar, povezan je s etažnom upravom odnosom mandata: on djeluje u isključivom interesu same etažne etaže i jamči upravljanje zajedničkim dijelovima zgrade. Njegovo je imenovanje obvezno kada postoji više od 8 etažnih zgrada; etažna skupština poziva se na promišljanje, s brojem glasova koji moraju predstavljati većinu prisutnih i najmanje polovicu (ili 500 tisućinki) cjelokupne vrijednosti zgrade. Zadatak traje 12 mjeseci, a druga godina, ukoliko se opoziv ne riješi, automatski se obnavlja. Na kraju dvogodišnjeg razdoblja, ugovor o radu između stranaka smatra se raskinutim i trajat će pozitivno mišljenje koje je izrazila skupština. Ako skupština ne uspije odabrati administratora,svaki pojedini kondominij (ili administrator koji daje ostavku) ima pravo žalbe pravosudnom tijelu, koje će tada izvršiti imenovanje.
Diplomirao i ažurirao Uz uobičajene zakonske zahtjeve, upravitelj zgrade mora imati srednjoškolsku diplomu i obvezan je pohađati povremene tečajeve osposobljavanja.
Zakonodavna uredba 81/2008 Poznata i kao " Pročišćeni tekst o zaštiti na radu", stupila je na snagu 15. 5. 2008. (i ispravljena Zakonodavnom uredbom br. 106 od 3. kolovoza 2009. godine, kao i daljnjim daljnjim odredbe). I dalje je prva referenca u Italiji na području zaštite na radnom mjestu: sadrži informacije za tvrtke, poslodavce i radnike o tome što je bitno i obvezno u prevenciji, zaštiti tjelesnog i mentalnog zdravlja u svakom radnom okruženju. A također i u vezi s procjenom rizika i zdravstvenim nadzorom, pružanjem prve pomoći i gašenjem požara.
Članak 1129 Građanskog zakonika specifično je za "Imenovanje, opoziv i obveze administratora".
Članak 1710. Građanskog zakonika (marljivost zastupnika): "Agent (administrator) je dužan obavijestiti nalogodavca (etažnu imovinu) o okolnostima koje su mogle nastati koje mogu odrediti ukidanje ili izmjenu mandata".
OBAVEZE KONDOMINIJUMSKOG ADMINISTRATORA: 360 ° ZAŠTITA KONDOMINIJUMA
Uz osiguravanje korištenja zajedničkih usluga i omogućavanje njihovog uživanja, u jednakoj mjeri kao i etažiranje, administrator ima i niz dužnosti koje ne može izbjeći. Prije svega mora izvršiti rezolucije koje je izglasala skupština i svake godine sazvati ad hoc odluku za odobravanje izvještaja o etažiranju. Nadalje, potrebno je prikupiti doprinose i snositi troškove redovnog održavanja zajedničkih dijelova; voditi brigu o vođenju registra etažne imovine (koji sadrži osobne podatke pojedinih vlasnika i nositelja stvarnih prava i osobnih prava uživanja), vođenju registra zapisnika sa sastanaka, registra imenovanja i opoziva administratora i knjigovodstveni registar; čuvati dokumentaciju i pružiti etažnom vlasniku koji je zatraži,status plaćanja troškova etažne imovine i svi sporovi u tijeku; sastaviti godišnje izvješće o upravljanju etažnom imovinom i sazvati skupštinu da ga odobri u roku od 180 dana.
Ako se etažna skupština odluči za, administrator je dužan aktivirati web stranicu etažne etaže koja omogućava svima onima koji imaju pravo savjetovanja i preuzimanja u digitalnom obliku rezolucija o kojima je glasala skupština. Troškove izrade i upravljanja web stranicom uvijek snosi etažna gradnja.
Među dužnostima administratora, kako zahtijevaju posebne odredbe zakona, nalazi se i nadzor rizika promjene kvalitete vode. Zapravo, posebno u najstarijim zgradama, prisutnost starih željeznih cijevi i spremnika može izmijeniti kvalitetu vode i naštetiti zdravlju kondominija.
Administrator je obvezan otvoriti tekući, poštanski ili bankovni račun kroz koji prolaze iznosi primljeni od stana ili trećih strana, uključujući one koji su plaćeni u ime stana. Kao što je utvrđeno reformskim zakonom, svaki etažni stan putem administratora (koji to nikada ne može odbiti) ima pravo pristupiti računu , provjeriti upravljanje računovodstvom i, ako se to zatraži, ispisati periodični izvod računa o svom trošku. , kako bi provjerili stavke troškova i provjerili rad administratora .
Kad ste poslodavac
Ako zaposlenici (vratar, domar, vrtlar itd.) Rade u etažnom vlasništvu, administrator preuzima ulogu poslodavca i dužan je provoditi odredbe zakonodavne uredbe 81/2008 u pogledu zdravlja i sigurnosti na poslu. Kad je pak etažna kuća klijent ugovora, na primjer za strukturne intervencije na zgradi, administrator se može osloniti na voditelja projekta koji ga oslobađa građanske, pa čak i kaznene odgovornosti. Međutim, administrator uvijek mora nadgledati radove i neprestano provjeravati rad upravitelja.
Ako etažna kuća ne plati troškove, upravitelj ima šest mjeseci , počevši od godišnjeg zatvaranja poduzeća, da poduzme mjere protiv njega, i bez odobrenja skupštine, može odmah dobiti izvršnu zabranu . Dok se čeka da sudac iznese svoje mišljenje, troškove etažiranja "pokrivaju" ostali etažni vlasnici , podijeljeni u postocima s tisućinkama, preračunati s izuzetkom etažiranog katastrofalnog stanja. Nadalje, administrator je dužan da etažiranom stanu dostavi ime i iznos duga onih koji nisu platili i mogu, ako se zaostatci nastave duže od semestra, zabraniti korištenje zajedničkih uslugapodložan odvojenom uživanju (poput centralnog grijanja, vode ili dizala) u zadanom etažnom vlasništvu. Zabrana, međutim, ne smije dovoditi u pitanje pravo na zdravstvenu zaštitu predviđeno čl. 32. Ustava. Napokon, administrator jednoglasnim glasom skupštine može uspostaviti novčani fond u koji doprinose svi etažni vlasnici i iz kojeg može izvući novac u slučaju zaostalih obveza.
Kao što je opisano u čl. 1710 Građanskog zakonika, upravitelj je dužan izvršiti mandat "marljivo s dobrim ocem obitelji": u slučaju nepravilnosti, nedopuštenih radnji počinjenih u vršenju njegove funkcije ili nemara, građanski je odgovoran prema etažiranom vlasništvu i treće strane, dok nije odgovoran za bilo kakvu štetu uzrokovanu etažnom imovinom koja koristi opće dobro, pod uvjetom da uredba o etažiranju ne izražava drugačije. Ako je nesreća uzrokovana, na primjer, neodržavanjem stuba ili lifta, za to uvijek odgovara administrator, koji je građanski odgovoran čak i u slučaju neuspjeha u provedbi odluke skupštine ili u slučaju da, bez mišljenja etažirane zgrade , odlučuje izvesti radove na zgradi. Međutim, što se tiče kaznene odgovornosti,talijanski pravni sustav ne predviđa određenu brojku kriminala za upravitelja etažne zgrade, ali to ne isključuje mogućnost da se protiv njega može pokrenuti postupak zbog nekih kaznenih djela. Najčešće su vrijeđanje, kleveta ili kršenje privatnosti. Čak i neovlašteno prisvajanje ili krivotvorenje proračuna etažne imovine može dovesti do osude administratora koji je u nazočnosti zaposlenika u etažiranom vlasništvu kvalificiran za poslodavca i, shodno tome, dužan je primijeniti sva pravila predviđena zakonodavstvom o sprečavanju nesreća. , Ne zaboravljajući na nemar koji se odnosi na zajedničku robu, koja se može procesuirati u građanskom kontekstu, ali koja može imati kaznene posljedice.Najčešće su vrijeđanje, kleveta ili kršenje privatnosti. Čak i neovlašteno prisvajanje ili krivotvorenje proračuna etažne imovine može dovesti do osude administratora koji je u nazočnosti zaposlenika u etažiranom vlasništvu kvalificiran za poslodavca i, shodno tome, dužan je primijeniti sva pravila predviđena zakonodavstvom o sprečavanju nesreća. , Ne zaboravljajući na nemar koji se odnosi na zajedničku robu, koja se može procesuirati u građanskom kontekstu, ali koja može imati kaznene posljedice.Najčešće su vrijeđanje, kleveta ili kršenje privatnosti. Čak i neovlašteno prisvajanje ili krivotvorenje proračuna etažne imovine može dovesti do osude administratora koji je u nazočnosti zaposlenika u etažiranom vlasništvu kvalificiran za poslodavca i, shodno tome, dužan je primijeniti sva pravila predviđena zakonodavstvom o sprečavanju nesreća. , Ne zaboravljajući na nemar koji se odnosi na zajedničku robu, koja se može procesuirati u građanskom kontekstu, ali koja može imati kaznene posljedice.je dužan primijeniti sva pravila predviđena zakonodavstvom o sprečavanju nesreća. Ne zaboravljajući na nemar koji se odnosi na zajedničku robu, koja se može procesuirati u građanskom kontekstu, ali koja može imati kaznene posljedice.je dužan primijeniti sva pravila predviđena zakonodavstvom o sprečavanju nesreća. Ne zaboravljajući na nemar koji se odnosi na zajedničku robu, koja se može procesuirati u građanskom kontekstu, ali koja može imati kaznene posljedice.
Zakon o reformi iz 2013. predviđao je da etažna skupština, ako to smatra prikladnim, može odbiti imenovanje upravnika ako ne predoči pojedinačnu policu osiguranja za građansku odgovornost, što se odnosi na sve radnje provedene u izvršavanje svog mandata. Dakle, iako zakon to ne obvezuje, bez osiguranja administrator ne može započeti svoj posao ili, ovisno o okolnostima, biti opozvan. Umjetnost. 1129, štoviše, navodi kako je od samog direktora potrebno prilagoditi ograničenja politike, ako tijekom mandata skupština dioničara razmatra izvanredne intervencije. Prilagodba izvršena na početku radova ne smije biti manja od odobrenog iznosa izdataka. Osim toga,ako je direktor pokriven općim osiguranjem od profesionalne odgovornosti, za cjelokupnu djelatnost koju on obavlja, "ova polica mora biti integrirana s izjavom osiguravajućeg društva koja jamči uvjete predviđene u prethodnom razdoblju za specifični kondominij ". Administrator plaća policu, osim ako skupština ne odluči podijeliti trošak između etažnih zgrada.
Na ulazu u etažnu gradnju ili u mjestu veće zajedničke upotrebe, također dostupnom trećim stranama, moraju biti postavljene opće informacije, adresa i detalji za kontakt, uključujući telefonske brojeve, administratora.
Naknada za administratora
Kao što zahtijeva čl. 1129 Građanskog zakonika, u nedostatku referentne tarife, prilikom prihvaćanja imenovanja ili obnove, direktor mora navesti "analitički, pod kaznom ništetnosti samog imenovanja", naknadu za obavljenu aktivnost. Iznos na koji se mora dodati PDV mora uključivati sve stavke izdataka, od stručnog osposobljavanja do dopisnica, i obično varira ovisno o broju stanova u zgradi.
Opoziv i prestanak funkcije
Stanarska skupština može opozvati administratora u bilo kojem trenutku, jednakom većinom potrebnom za sastanak. Bez "opravdanog razloga", direktor pušten s dužnosti može tražiti dogovorenu naknadu i, u nekim slučajevima, naknadu štete. Međutim, s opravdanim razlogom opoziv može naložiti i pravosudno tijelo, na zahtjev jednog etažnog vlasništva. Administrator, između ostalog, može biti opozvan ako:
- ne obavještava skupštinu o pozivima koji nadilaze njezinu nadležnost
- ne saziva skupštinu radi odobrenja izvještaja o etažiranju
- ne izvršava rezolucije o kojima je glasala skupština
- ne sazove skupštinu radi opoziva ili imenovanja njegovog nasljednika
- ne otvara tekući račun etažne imovine
- izostavlja izvršenje odluke suca ili tijela
- upravni.