Sadržaj obrađen
- Rento za kupnju: što je to i što nudi
- Dotične nekretnine i najamnina
- Transkripcija ugovora
- Podstanar koji ne ispunjava uvjete
- Porezi: tko ih plaća?
- Zakup nekretnina
- Korisnici i nekretnine
- Porezne prednosti
- Suspenzija ugovora
Kako bi dao zamah tržištu nekretnina, uzimajući u obzir i poteškoće u pristupu kreditu, zakonodavac je usvojio dva nova alata kako bi ljudima koji nemaju trenutnu likvidnost omogućio kupnju kuće: zakup nekretnina i najam . Ovdje je cjelovit vodič sa svim informacijama.
Najamnina za kupnju nova je vrsta ugovora s kojim vlasnik odmah isporučuje nekretninu najmoprimcu i budućem kupcu, koji plaća najamninu, a nakon razdoblja određenog istim ugovorom, stanar može odlučiti hoće li kupiti nekretninu. , oduzimanjem dijela cijene već plaćene naknade od cijene. U osnovi, najamnina za kupnju podijeljena je u dvije faze: u prvoj vlasnik daje na korištenje nekretninu najmoprimcu koji je dužan platiti dogovorenu najamninu davatelju (i za komponentu namijenjenu za uporabu i za naplatiti se po nabavnoj cijeni).
Druga je faza, ako postoji, ona koja uključuje prijenos vlasništva nad nekretninom s davatelja na stanara. Po isteku dogovorenog roka, potonji može slobodno odlučiti hoće li nastaviti s kupnjom ili ne. Ako odluči da ne kupi nekretninu, istekom roka ugovor prestaje imati učinka, a davatelj će imati pravo vratiti imovinu i zadržati cjelokupni dio naknada koje se mogu pripisati korištenju. S druge strane, stanar će imati pravo na povrat postotka komponente najamnine koja se može pripisati prodajnoj cijeni kako je određeno u samom ugovoru.
Suprotno tome, ako odluči ostvariti pravo na kupnju, davatelj će plaćanja morati dati svoj pristanak na prodaju, a stanar će zauzvrat morati platiti dogovorenu cijenu umanjenu za naknade koje su već plaćene za komponentu koja se naplaćuje prema cijeni. ,
Ugovorom se moraju navesti dvije različite komponente koje čine naknadu koju treba platiti: ona namijenjena plaćanju korištenja (naknada za uživanje) i ona koja se naplaćuje prema cijeni u slučaju da stanar odluči ostvariti svoje pravo na kupnju. Najamnina za kupnju također se može odrediti za bilo koju vrstu imovine: za stambenu, komercijalnu, produktivnu, uredsku upotrebu i još mnogo toga.
Transkripcija ugovora o najamnini za kupnju važna je jer, prema zakonu, stanaru jamči posebnu zaštitu čak i u slučaju da ga davatelj ne podmiri. Prijepisom se, zapravo, postiže dvostruki učinak: izvršnost prema trećim stranama, s obzirom na davanje korištenja i učinak rezervacije sličan onome koji se događa s prijepisom predugovora s obzirom na obvezu davatelja da prenese vlasništvo nad imovinom u slučaju da stanar ostvari pravo na kupnju.
Što se događa ako je stanar u zatajivanju i ne plati stanarinu? U tom slučaju davatelj može, prema njegovom izboru, pokrenuti postupak prisilne ovrhe na imovini stanara (članak 2910. Građanskog zakonika) kako bi dobio ono što mu pripada ili zatražio određeno ispunjenje ili raskid ugovora. I u slučaju propusta zakupca i u slučaju propusta u ostvarivanju prava na kupnju, davatelj ima pravo na trenutni povrat imovine.
Što se tiče poreza koje treba platiti, Agencija za prihode intervenirala je okružnicom br. 4 / E od 19. veljače 2022-2023., u kojem razlikuje porezne propise koji se primjenjuju na razdoblje korištenja imovine, dakle prije stvarne kupnje, od naknadnog izvršavanja prava na kupnju od strane najmoprimca i prijenosa imovine , Prije svega, potrebno je razlikovati je li osoba koja uživa uživanje s obzirom na buduću prodaju privatna osoba ili posao , a također je potrebno razlikovati izravne poreze (plaća ih vlasnik / prodavač) i neizravne poreze (najmoprimac / kupac).
Poreze povezane s posjedovanjem imovine kao što su imu i Tasi snosi vlasnik, kao i kod bilo kojeg najma, dok troškove prepisivanja ugovora u registre nekretnina snosi kupac, kao npr. troškovi i porezi zbog ugovora o prodaji imovine.
Ako je vlasnik privatna osoba, može odabrati dio udjela koji se prima kao najam između uobičajenog poreza na dohodak, zajedno s porezom na registraciju u iznosu od 2% (koji se dijeli između vlasnika i najmoprimca) ili se odlučiti za režim suhog kupona.
Ako tvrtka prodaje, udio plaćen za uživanje imovine obično je oslobođen PDV-a, osim ako se tvrtka nije odlučila za oporezivi režim. Što se tiče naknade koja se plaća kao predujam na cijenu, ako je transakcija oporezana PDV-om, primjenjuju se sljedeće stope:
- 4% u slučaju prvog doma u slučaju luksuznih domova (katastarske kategorije koje nisu A / 1, A / 8 i A / 9),
- 10% za neluksuzne druge domove,
- 22% za nekretnine klasificirane u katastarske kategorije A / 1, A / 8 i A / 9.
Osim najma za kupnju, drugi način kupnje nekretnine je putem najma nekretnina uvedenog Zakonom o stabilnosti br. 208/2021. Leasing ima za cilj olakšati kupnju kuće, posebno za najmlađe, upotrebom alata za financijski najam.
Kako radi? Odredbom ugovora o financijskom leasingu, leasing tvrtka (banka ili financijski posrednik kojeg je Italijanska banka ovlastila za obavljanje leasing aktivnosti) preuzima obvezu kupnje ili čak izgradnje imovine po izboru i prema indikacijama korisnika koji ga prima na upotrebu na određeno vrijeme uz povremenu naknadu (naknadu). Po isteku ugovora, korisnik ima pravo otkupiti vlasništvo nad sredstvom plaćanjem cijene utvrđene ugovorom.
Najma stambenih nekretnina je korisna osoba sa ukupni prihod ne prelazi € 55.000, pod uvjetom da su slobodni od glavno prebivalište. Bilo koja vrsta imovine može se kupiti leasingom, pod uvjetom da ne spada u katastarske kategorije A / 1, A / 8 i A / 9. To također može biti stambena zgrada koja je već dovršena i proglašena održivom, stambena zgrada koja će se graditi na određenom zemljištu, stambena zgrada u izgradnji i koja će biti dovršena ili čak stambena zgrada koja će se obnoviti.
Zakon potiče utvrđivanje ugovora o leasingu . Konkretno, za nositelje ugovora ugovorenih od 1. siječnja 2022-2023. do 31.12.2020. Moguće je odbiti porez od troškova najma „prvog doma”.
Za mlade ljude mlađe od 35 godina u vrijeme potpisivanja ugovora i s ukupnim prihodom koji nije veći od 55.000 eura, porezni poticaji su:
- odbitnost 19% rata leasinga (do maksimalnog iznosa od 8 tisuća eura godišnje);
- odbitka od 19% otkupne cijene (do maksimalnog iznosa od 20 tisuća eura).
Za pojedince starije od 35 godina i s ukupnim prihodom koji ne prelazi 55.000 eura, porezni poticaji su:
- odbitnost 19% rata leasinga (do maksimalnog iznosa od 4 tisuće eura godišnje);
- odbitka od 19% cijene otkupa (do maksimalnog iznosa od 10 tisuća eura).
I za mlađe od 35 godina i za starije od 35 godina porez na registraciju za kupnju kuće "prvog doma" smanjen je na 1,5%, ali porez na registraciju obračunava se na kupovnu cijenu, jer nije primjenjiv je mehanizam cijene i vrijednosti.
Disciplina prvog najma kuće osigurava da kupac može zatražiti suspenziju ugovora u slučaju gubitka posla. Obustava, u svakom slučaju, ne određuje primjenu provizije ili preliminarnih troškova i odvija se bez zahtjeva za dodatnim jamstvima.