Sadržaj obrađen
- u sažetku
- Dugo vremena ako postoji stanar
- Prije dražbe: odlučuje cijeli sudac
- Kupnja na dražbi sa ili bez dražbe
- Kako se odvija plaćanje
- Jer je prikladno
- Na što treba pripaziti
Alternativni, malo korišten način kupnje kuće je kupnja kuće na aukciji, ušteda na tržišnim podacima, za privatne građane i tvrtke. Ali, da biste se sigurno kretali, morate dobro poznavati propise i znati kako dalje (brzo!)
Učinak krize bit će ako se povećaju aukcije nekretnina, prodajom imovine koja pripada subjektima koji nisu u stanju platiti svoje dugove. Vjerovnici su u pokušaju da dobiju sve ili dio onoga što im se duguje, koji u mnogim slučajevima pokreću postupak prisilne ovrhe na kući. Da bi ga nakon prodaje na licitaciji mogla kupiti bilo koja fizička ili pravna osoba (uključujući entitete i tvrtke), osim dužnika. Kupnja kuće na dražbi obično je vrlo povoljna, ali mora biti svjestan niza aspekata. Pogotovo ako dotični stan zauzima izvršni vlasnik ili najmoprimac. U prvom se slučaju sadašnjem bivšem vlasniku šalje službena obavijest u kojoj se navodi rok u kojem mora napustiti kuću.Ako pismo nema učinka, nakon niza ultimatuma, možda će biti potrebno putem ovrhovoditelja obavijestiti obavijest koja precizno navodi rok (sat i dan) u kojem se imovina mora napustiti. Ovrhovoditelj, u slučaju ponovljenog otpora, može pribjeći pomoći policije kako bi nastavio s evakuacijom prostorija.
* Referentno zakonodavstvo o dražbama nekretnina sadržano je u člancima obuhvaćenima između 474. i 632. Zakona o parničnom postupku, ažuriranog dekretom o zakonu od 3. svibnja 2022-2023., br. 59, takozvana „bankarska uredba“, kasnije pretvorena u zakon br. 119. Između ostalog, zakon predviđa da, ako se imovina koja je oduzeta i na dražbi ne proda nakon tri pokušaja (uz smanjenje, na svakoj aukciji, za četvrtinu cijene), sudac nalaže prijevremeno zatvaranje izvršni postupak. U osnovi se imovina vraća na raspolaganje izvršnom vlasniku (tj. Vlasniku imovine koja je bila na dražbi). Izmijenjeni čl. 591., drugi stavak, Zakonika o kaznenom postupku također predviđa da je sudac, nakon što je treći pokušaj prodaje napušten i u nedostatku zahtjeva za dodjelu,može postaviti četvrtu aukciju s prodajnom cijenom sniženom do 50%.
u sažetku
- Cijene kuća su ispod tržišnih
- Aukcije se uvijek oglašavaju na specijaliziranim stranicama i u medijima ono što zakon kaže
- Potrebno je brzo platiti bankovnom doznakom ili hipotekom
Ako nekretninu umjesto bivšeg vlasnika zauzme jedan ili više stanara s redovnim ugovorom o zakupu, postupak potreban za puštanje kuće može se produljiti za šest mjeseci. Zapravo je novi vlasnik dužan poštivati uvjete ugovora o najmu i tek nakon njegova isteka moći raspolagati stanom.
Ukaz o prijenosu, koji je potpisao sudac, posljednji je korak dražbe: izvlaštena imovina prelazi na uspješnog ponuditelja i obvezuje bivšeg vlasnika da je pusti
Pravosudne dražbe nekretnina odnose se na prisilnu prodaju imovine u vlasništvu izvršitelja, subjekta koji, nakon što nije platio dugove, podvrgava se izvlaštenju imovine. Dražbe se mogu održavati na sudu ili u uredima profesionalaca koje je izvršni sudac izvršio. Prvo je, međutim, utvrđena osnovna prodajna cijena imovine koju utvrđuje vještak kojeg imenuje sudac koji nakon inspekcijskog nadzora izrađuje procjenu koja sadrži katastarske oznake, tlocrt, stanje konzervacije, prijavljivanje zlouporaba zgrada, služnosti ili dugovanja u usporedbe etažne etaže. Dokument također određuje je li smještaj prazan ili ga koristi bivši vlasnik ili drugi, uz ugovor o najmu. Procjenu možete potražiti u dvorskoj kancelariji,u uredu imenovanog stručnjaka ili na internetu ako se dražba oglašava na namjenskim web mjestima. Redoslijedom prodaje sudac izvršenja utvrđuje uvjete i uvjete dražbe: osnovnu cijenu, uvjete za podnošenje ponuda, saslušanje za natječaj između ponuditelja i rok do kojeg treba platiti imovinu, umanjenu za polog već plaćen. U međuvremenu, oduzeta imovina povjerava se pravosudnom skrbniku koji čuva, upravlja i upravlja imovinom, na primjer naplatom najamnine. Ovo je referentna brojka za one koji su zainteresirani za kupnju, a kojima se trebaju obratiti za daljnje informacije o nekretnini. Umjesto toga, sudski službenik, javni bilježnik ili ovlašteni stručnjak trebaju sastaviti obavijest o dražbi,odnosno službeni dokument koji sadrži adresu nekretnine, datum, vrijeme i mjesto održavanja dražbe, osnovnu cijenu, minimalnu povišicu, rok za podnošenje ponuda i uvjete prodaje. Obavijest mora biti objavljena najmanje tri uzastopna dana na oglasnoj ploči suda u kojem se odvija izvršni postupak i objavljena na specijaliziranim i ovlaštenim web stranicama te distribuirana u novinama i medijima.
Na dražbi bez dražbe sudionici predstavljaju svoje ponude u zatvorenoj omotnici (plus 10% pologa, bez identifikacijskih oznaka) u uvjetima i na način naznačen u obavijesti. Ponude ne mogu biti niže od prethodno utvrđene osnovne cijene. U nazočnosti nekoliko ponuda, najviša ne pobjeđuje, ali se među svim sudionicima održava natječaj na kojem se kao iznos postavlja iznos naznačen u najvišoj ponudi. Ako prodaja bez začaravanja opusti, sudac naređuje novu dražbu s očaravanjem, odnosno javni natječaj između ponuditelja, proglašen zaključenim kad prođu najmanje tri minute od posljednje ponude, a nitko nije podigao povišicu.
Kako se odvija plaćanje
Na dražbi bez dražbe, ako postoji samo jedna ponuda povećana za petinu ili jednaka osnovnoj cijeni (u ovom se slučaju vjerovnik mora složiti), imovina se dodjeljuje izravno. Suprotno tome, u nazočnosti nekoliko ponuda, sudac saziva dražbu, uz minimalnu povišicu naznačenu u obavijesti. U slučaju da sudionik ili ovlaštena osoba ne prisustvuje dražbi, desetina pologa zadržava se kao kazna. Ako je prodaja u zatvorenoj omotnici uvijek konačna, na dražbi je privremena; zapravo, u deset dana nakon dražbe, "poraženi" sudionici mogu predati novu ponudu, povećanu za petinu u usporedbi s pobjedničkom. Tada sudac organizira novo natjecanje, rezervirano samo za one koji su sudjelovali u prethodnom.Nagrada je, s druge strane, konačna ako se u sljedećih deset dana ne zaprimi prijedlog. Uspješni ponuditelj mora platiti u rokovima utvrđenim u obavijesti o prodaji, putem bankovne doznake ili otvaranjem hipotekarnog zajma. U potonjem je slučaju važno da se sporazum s bankom finalizira prije isteka roka bilance. Između Talijanskog udruženja banaka (ABI) i sudova postoji sporazum o odobravanju subvencioniranih hipotekarnih zajmova koji pokrivaju do 80% cijene čekića imovine.važno je da se sporazum s bankom finalizira prije isteka roka bilance. Između Talijanskog udruženja banaka (ABI) i sudova postoji sporazum o odobravanju subvencioniranih hipotekarnih zajmova koji pokrivaju do 80% cijene čekića imovine.važno je da se sporazum s bankom finalizira prije isteka roka bilance. Između Talijanskog udruženja banaka (ABI) i sudova postoji sporazum o odobravanju subvencioniranih hipotekarnih zajmova koji pokrivaju do 80% cijene čekića imovine.
Jer je prikladno
- Imovina se može kupiti po nižoj cijeni od tržišne
- Ako se prve tri dražbe isprazne ili se ne postigne minimalna cijena, nekretnina se stavlja na ponovno trgovanje po sniženoj cijeni
- Procjena, koju treba pažljivo pročitati, čini stanje i uvjete imovine transparentnim
- Jednom dodijeljena, sudac izvršenja oslobađa imovinu od hipoteka i ovrha
Na što treba pripaziti
- Oslobađanje stanova u kojima je bivši vlasnik, njegova rodbina ili prijatelji mogli potrajati i novca
- Ako se dodijeljena nekretnina unajmi, novi će vlasnik morati pričekati da istekne redoviti zakup kako bi je stavio na raspolaganje
- Sudac izvršenja ne može otkazati određena opterećenja poput plodouživanja, kaznenih i sudskih oduzimanja itd.
- Imovina se mora brzo platiti, u roku predviđenim u obavijesti o prodaji, bankovnim prijenosom ili uzimanjem hipotekarnog zajma
U suradnji s Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsjednik Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.i t