Sadržaj obrađen
- Zajam na korištenje: besplatni zajam
- 4 vrste ugovora
- Obavezna registracija
- Kako podijeliti troškove
- Propisi i zakon
- 2021. Zakon o stabilnosti
Za 2022-2023. stručnjaci predviđaju blagi pad na tržištu najma, ali s smanjenjem potražnje tako minimalnim da prosječne najamnine ostaju stabilne. Stoga još uvijek ima mnogo onih koji traže kuću za najam, kojima se upućuje poziv, također trgovačkih udruga, da se dobro informiraju o pravima i dužnostima kako ne bi došlo do prijevara ili rizika da će postupiti nepravilno. Primjerice, ne znaju svi da postoje četiri vrste ugovora i da, osim kratkotrajnih, moraju biti registrirani u Agenciji za prihode (www.agenziaentrate.gov.it). Uz "određeni" zajam, postoje još tri vrste; najviše se koristi "besplatna najamnina".
- Najčešći ugovor je 4 + 4 godine s besplatnom najamninom
- Otkaz od strane vlasnika mora biti opravdan
- Postoje porezne olakšice za vlasnika i stanara
Ugovorom o zajmu jedna strana (zajmodavac) predaje imovinu drugoj (zajmoprimcu) na određeno vrijeme, na kraju koje se ista imovina mora vratiti. Ovo je u osnovi besplatan sporazum, predviđen čl. 1803. Građanskog zakonika, koji može biti usmeni ili pismeni. U potonjem slučaju potrebna je registracija kod Agencije za prihode, kao i za sve ostale vrste ugovora.
Ovaj ugovor omogućuje strankama da se slobodno dogovore o iznosu mjesečne naknade. Traje najmanje 4 godine, s još 4 automatski se obnavlja. Na prvom isteku, s predujmom od najmanje 6 mjeseci, slanjem preporučenog pisma, stanodavac i stanar mogu otkazati sporazum. Iznajmljivač posebno mora opravdati otkaz navodeći jedan od razloga predviđenih zakonom 431/98. Na kraju 8 godina, svaka stranka ima pravo aktivirati postupak obnove pod novim uvjetima (moguće je redefinirati iznos naknade) ili za odricanje, slanjem pisma drugoj strani, najmanje 6 mjeseci prije isteka roka. preporučena pošta. Zatražena stranka mora odgovoriti preporučenim pismom u roku od 60 dana od dana primitka.U slučaju da nema odgovora ili dogovora, ugovor se smatra isteklim. Napokon, polog: nikada više od tri mjeseca.
Na kraju prve 4 godine, otkaz je legitiman od strane najmodavca kada:
- namjerava imovinu dodijeliti sebi, supružniku, roditeljima, djeci ili rodbini - do drugog stupnja - za stambenu, komercijalnu, zanatsku ili profesionalnu upotrebu;
- tvrtka ili javno tijelo ili u bilo kojem slučaju s javnim, društvenim, uzajamnim, zadružnim, socijalnim, kulturnim ili vjerskim svrhama namjerava dodijeliti imovinu za obavljanje aktivnosti usmjerenih na ostvarivanje gore spomenutih svrha, a stanaru nudi drugu prikladnu imovinu i koje iznajmljivač ima potpunu dostupnost;
- imovina je uključena u teško oštećenu zgradu koja se mora obnoviti ili čija se stabilnost mora osigurati, a stalnost stanara predstavlja prepreku;
- posjed se nalazi u zgradi čija je cjelovita obnova planirana ili je rušenjem ili radikalnom preobrazbom namijenjeno stvaranju novih zgrada. Ili, budući da se radi o nekretnini koja se nalazi na zadnjem katu, vlasnik namjerava izvršiti povišenja - u skladu sa zakonom - i, kako bi ih izveo, nužna je evakuacija imovine;
- namjerava prodati imovinu trećim stranama i ne posjeduje nijednu drugu stambenu nekretninu osim one koja se možda koristi kao dom. U ovom slučaju, stanar ima pravo preče kupovine;
- stanar, bez ikakvog legitimnog nasljeđivanja ugovora, neprekidno koristi imovinu bez opravdanog razloga;
- stanar ima punu dostupnost besplatnog i odgovarajućeg smještaja u istoj općini.
Radi se o trogodišnjem ugovoru, plus još 2 koji se automatski aktiviraju po isteku. Alternativno, na kraju trogodišnjeg razdoblja, stranke mogu odlučiti obnoviti i preoblikovati sporazum za još tri godine. Svako otkazivanje od strane vlasnika ili stanara mora se priopćiti 6 mjeseci prije isteka tri godine. Može se osigurati polog koji se mora vratiti na kraju ugovora, a ne dulje od tri mjeseca.
Dogovorena najamnina izračunava se na temelju sporazuma između udruženja vlasnika i stanara i uzima u obzir određene parametre, kao što su mjesto, veličina i završetak nekretnine. Porezne olakšice za korisnike koji odaberu ovu vrstu ugovora (pod uvjetom da se imovina koristi kao glavno prebivalište) ovise o njihovom prihodu: za one do 15.493,71 € predviđena je porezna olakšica od 495,80 € ; za one između 15.493,72 i 30.987,41 eura odbitak je jednak 257,90 eura. S druge strane, zakupodavac može imati koristi od smanjenja osnovice poreza na dohodak, od popusta na porez na registraciju i, prije svega, od smanjenja paušalne stope poreza (s 21% na 10%) ako odabere ovu vrstu oporezivanja. Konačno, predviđa se smanjenje imu i tasi za 25%.
U ovom slučaju, ugovor traje najmanje 1 mjesec i ne više od 18 mjeseci. Nakon što ovaj rok istekne, sporazum se, bez ikakve komunikacije između stranaka, smatra zaključenim. Ti su ugovori predviđeni da udovolje određenim potrebama vlasnika i stanara, što mora biti dokumentirano i priloženo uz ugovor. U nedostatku takve dokumentacije, prijelazni ugovor mora se zamijeniti uobičajenim (uobičajeno definiran 4 + 4). Što se tiče naknade, stranke o njoj slobodno odlučuju, osim ugovora koji spadaju u jedanaest gradskih područja (Rim, Milano, Napulj, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenca, Bari, Catania i Venecija), u susjednim općinama i u glavnim gradovima provincija: u tim su slučajevima iznosi definirani u okviru minimalnih i maksimalnih vrijednosti utvrđenih na lokalnoj razini.
To je posebna vrsta ugovora stvorena da zadovolji stambene potrebe sveučilišnih studenata izvan mjesta, tj. Stanovnika u gradu koji nije onaj u kojem je sjedište sveučilišta. Traje između 6 mjeseci i 3 godine i može se obnoviti u prvom dogovorenom roku u trenutku pretplate. Za otkaz trebate 3 mjeseca unaprijed i sigurnosni polog koji ne može biti duži od tri mjeseca. Kao i u ostalim slučajevima. Sporazum se može potpisati samo za nekretnine koje se nalaze u općinama (uključujući susjedne) u kojima se nalaze sveučilišta ili zasebni sveučilišni tečajevi i, pored pojedinačnih studenata, tvrtke za pravo na obrazovanje, studentske udruge, zadruge i neprofitne organizacije koje djeluju u tom sektoru. Model ugovora (prilog F DM-a30. prosinca 2012.) dostupan je na web mjestu Ministarstva prometa (www.mit.gov.it) pod naslovom "Propisi". Može ga popuniti i potpisati pojedinačni učenik ili roditelj, kao i, kako smo vidjeli, grupe učenika ili tvrtke za pravo na obrazovanje. Iznos najamnine može se razlikovati ovisno o karakteristikama smještaja, uvijek uzimajući u obzir pragove predviđene za ugovore uz dogovorenu najamninu. Za stanare zakon predviđa odbitak poreza na dohodak od 19% na maksimalni trošak od 2.633 eura, od čega mogu profitirati studenti ili, pak, roditelji ako djeca o njima ovise. Iznajmljivač, s druge strane, može iskoristiti paušalni porez, izbjegavajući tako plaćanje u vrijeme potpisivanja ugovora i u slučaju obnove poreza na marku i poreza na registraciju.
Svi najmovi koji imaju dulje trajanje, bez obzira na najamninu o kojoj su se stranke dogovorile. Registracija se mora izvršiti u roku od 30 dana od datuma potpisivanja pismenog sporazuma ili od dana njegovog stupanja na snagu, na tri moguća načina:
- putem telematskih usluga Agencije za prihode. Ova je opcija obavezna za agente za prodaju nekretnina i za one koji posjeduju najmanje deset nekretnina, dok je za ostale porezne obveznike neobavezna;
- pomoću softvera RLI (registracija najma nekretnina);
- imenovanje posrednika (Caf, trgovačka udruženja, licencirani stručnjak) ili delegata.
U roku od 60 dana nakon registracije, najmodavac je dužan obavijestiti stanara i upravitelja stana, po mogućnosti slanjem preporučenog pisma s potvrdom o primitku ili putem Peca (ovjerena e-pošta). Na kraju, ugovori o najmu moraju sadržavati klauzulu u kojoj stanar izjavljuje da je primio dokumentaciju o majmunu (certifikat o energetskim svojstvima) koja se odnosi na nekretninu.
Ako je unajmljena nekretnina namještena namještajem, stranke moraju unijeti popis predmeta prisutnih u trenutku utvrđivanja ugovora o najmu. Poželjno je priložiti ovaj popis uz ugovor, tako da, po isteku sporazuma, najmodavac može provjeriti ima li nedostataka. Poput troškova etažiranja, za uobičajeno održavanje namještaja odgovoran je stanar, dok je za izvanredno održavanje stanodavac.
Kako podijeliti troškove
Općenito, izvanredni popravci uvijek su odgovornost vlasnika, dok stanar plaća redovne popravke. Konkretno, kako nalaže zakon br. 392 "u cijelosti snosi stanar, ako nije drugačije ugovoreno, troškove koji se odnose na uslugu čišćenja, rad i redovito održavanje lifta, opskrbu vodom, električnom energijom, grijanjem i klimatizacijom zraka, pročišćavanje jama i zahoda, kao i pružanje ostalih uobičajenih usluga. Troškovi usluge vratar naplaćuju se stanaru u iznosu od 90%, osim ako se stranke nisu dogovorile o nižoj mjeri ".
U suradnji s Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsjednik Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Propisi i zakon
Referentno pravilo o predmetu najma je zakon od 9. prosinca 1998., br. 431 „Pravila koja uređuju zakup i puštanje zgrada korištenih u stambene svrhe“. Između ostalog, uspostavljaju se postupci za utvrđivanje i obnavljanje ugovora o zakupu i raskid ugovora od strane najmodavca (vlasnika nekretnine). Umjetnost. 13, pod naslovom "Sporazumi suprotni zakonu", precizira da svaki sporazum "čiji je cilj utvrditi iznos najamnine veći od iznosa koji proizlazi iz pisanog i registriranog ugovora" ili "odstupa od ograničenja trajanja ugovora utvrđenog ovim zakon". Umjetnost. 13 je djelomično prepravljen Zakonom o stabilnosti iz 2022-2023. godine koji je, s obzirom na ugovor, posebno dodao:"Odgovornost je najmodavca da osigura registraciju u rokovima od trideset dana, dajući dokumentiranu komunikaciju, u sljedećih šezdeset dana, stanaru i upravitelju stana, također u svrhu poštivanja obveza vođenja registra etažne imovine iz članka 1130, broj 6) Građanskog zakonika ".
Zakon, između ostalih odredbi, utvrđuje ništavost sporazuma koje su stranke utvrdile, a koji su u suprotnosti s bilo kojom odredbom sadržanom u zakonu, te predviđa da stanar u roku od 6 mjeseci od vraćanja unajmljene imovine može zatražiti povrat iznose plaćene iznad najamnine naznačene u ugovoru ili maksimalno definirane sporazumima između udruženja vlasnika i stanara. Stanar također može djelovati na traženje obnove ugovora pod uvjetima predviđenim zakonom.
Navodi da je najmodavac obvezan registrirati ugovor (u neobaveznom roku od trideset dana nakon njegove odredbe), dajući "dokumentiranu komunikaciju" (pojedinosti o izvršenoj uplati i registracijski broj dodijeljen ugovoru) nakon šezdeset dana, stanaru i upravitelju etažne kuće.
Troškove registracije najma podmiruju stanar i stanodavac u jednakim dijelovima. Također je precizirano da polog ne može prelaziti tri mjeseca najma.