Sadržaj obrađen
- Prijavite hipoteku: što je to i tko to može učiniti
- Prijavite hipoteku: pripazite na kamate
- Prijedlog hipoteke: na što treba pripaziti
- Prijavite hipoteku: koliko brzo se daje
Kada namjeravate kupiti kuću, a nemate na raspolaganju likvidnosti za dovršetak prodaje, idealno je rješenje tražiti hipoteku od banke. Ali kako funkcionira hipoteka? Koja stopa odgovara vama? Koji rizici postoje? Evo niza odgovora na najčešće postavljana pitanja.
Prijavite hipoteku: što je to i tko to može učiniti
Zajam je ugovor između subjekta i posrednika , obično banke, koji se sastoji u prijenosu novčanog iznosa s jednog subjekta (koji se naziva zajmodavcem) na drugog subjekta (koji se naziva zajmoprimcem), uz pretpostavku potonjeg obveza vraćanja zajmodavca što više novca. Budući da je zajam za naknadu, tko je posudio novčani iznos, mora platiti kamatu.
Svatko se može prijaviti za hipoteku, sve dok može dokazati da je s vremenom u mogućnosti vratiti zajam. Općenito, banka odobrava iznos na temelju vrijednosti imovine koja se kupuje, a koja ne prelazi 80% utvrđenih na temelju procjene koju je izvršio neovisni tehničar. Ponekad posrednici daju hipoteke koje prelaze 80% vrijednosti imovine, ali u tim slučajevima zahtijevaju veća jamstva i često primjenjuju nepovoljnije uvjete za kupca.
Prije nego što se prijavite za kredit, poželjno je pažljivo procijeniti svoj prihod i odrediti mjesečnu raspoloživost nakon što se oduzmu uobičajeni troškovi. Razumno je da rata ne prelazi trećinu nečijeg raspoloživog dohotka, kako bi se podmirili tekući, nepredviđeni troškovi i moguća smanjenja dohotka uzrokovana, na primjer, bolešću, nesrećom, otkazom.
Prijavite hipoteku: pripazite na kamate
Jedan od prvih koraka koji se trebaju poduzeti kada se odlučujete uzeti hipoteku za kupnju kuće je shvatiti koja je stopa ispravna za vas.
Ono što uglavnom gledamo kada je hipoteka u pitanju jest kamatna stopa. U osnovi, hipoteke mogu biti po fiksnoj stopi - kamatna stopa ostaje ona koja je određena ugovorom za cijelo vrijeme trajanja zajma, a nedostatak nije u mogućnosti iskoristiti bilo kakvo smanjenje tržišnih stopa koje se mogu dogoditi s vremenom - i uz promjenjivu stopu - kamatnu stopu kamate mogu varirati u unaprijed određenim rokovima s obzirom na početnu stopu, jer prate fluktuacije referentnog parametra, obično uspostavljenog na novčanom i financijskom tržištu.
Uz ove dvije vrste, postoje i dvostruka stopa (podijeljena u dva dijela - jedan s fiksnom stopom, jedan s promjenjivom stopom - dvostruka stopa se preporučuje onima koji preferiraju srednje rješenje između fiksne stope i promjenjive stope, balansiranje prednosti i nedostataka svake) i one mješovite (može prijeći od fiksne do promjenljive u određenim rokovima i / ili pod određenim uvjetima navedenim u ugovoru).
Stope i uvjeti koje nude različiti posrednici mogu se razlikovati, čak i znatno. Koju stopu odabrati? Na internetu postoje tražilice koje nude vodiče i predlažu najprikladnije hipoteke za sve potrebe. Naravno, uvijek je moguće zatražiti informativne dokumente izravno od posrednika, na primjer na šalteru banke.
Važno je procijeniti prednosti i nedostatke vrste stopa u svjetlu nečije ekonomske situacije i tržišnih uvjeta, uzimajući u obzir njihov mogući razvoj tijekom vremena. Da biste to učinili, korisno je tražiti od banke list s općim informacijama u kojem svaki posrednik mora ilustrirati sve karakteristike hipoteka koje nudi.
Prijedlog hipoteke: na što treba pripaziti
U ispitivanju prijedloga potrebno je dobro obratiti pažnju na neke elemente kao što su:
- raspon (da bi odredile kamatnu stopu koja se primjenjuje na hipoteke, banke koriste referentne stope, od kojih su glavne Euribor i Eurirs kojima dodaju postotak, tačno raspon koji varira između 1 i 3 posto);
- APR na godišnjoj razini ukazuje na ukupne troškove zajma i izražava se kao postotak iznosa odobrenog zajma. Ako je stopa zajma promjenjiva, APR se daje samo kao primjer, jer može pretrpjeti varijacije određene trendom referentnih parametara;
- plan amortizacije je plan otplate duga i utvrđuje isplaćeni iznos, iznos pojedinačnih rata, datum do kojeg mora biti plaćen sav dug, učestalost pojedinih rata (mjesec, tromjesečje, semestar), kriteriji za određivanje iznosa svake rate i zaostalog duga. Rata se sastoji od dva elementa: glavnice , odnosno iznosa vraćenog zajma; kamatna stopa, odnosno obračunate kamate. Postoji nekoliko mehanizama otplate zajma. U Italiji je najčešći plan amortizacije takozvana "francuska" metoda: rata s fiksnim iznosom sastoji se od sve većeg iznosa glavnice i opadajućeg iznosa kamate. U početku se uglavnom plaća kamata. Budući da se kamate primjenjuju na preostali kapital, kako se otplaćuje glavnica, iznos kamate se smanjuje, a glavnica povećava;
- sve stavke rashoda : na kamatnu stopu i porezi moraju se dodati: preliminarni troškovi koji se mogu sastojati od fiksnog iznosa ili postotka izračunatog na iznos zajma; su troškovi procjene , koje mogu biti potrebne za procjenu imovine koja se založene; su pravne pristojbe za ugovor o kreditu i " hipoteka upisa u zemljišne knjige ; troškovi premije osiguranja za pokriće štete na imovini i svi rizici povezani sa događajima koji se odnose na život kupca koji bi ga mogli spriječiti u otplati kredita; zatezne kamate, ako obročno plaćate rata;
- porezna ušteda.
Kad se odlučite za određenu ponudu banke, započinje istraga kojom kreditna institucija provjerava prihode, imovinu i jamstva koja nudi kupac kako bi s vremenom procijenila njegovu sposobnost otplate. Svaki posrednik ima svoje postupke, ali općenito se dokumenti koji se trebaju predstaviti odnose na:
- osobni podaci , poput starosti, prebivališta, bračnog statusa, bilo kakvih imovinskih konvencija utvrđenih između supružnika ili stranaka u građanskoj zajednici;
- podaci kojima se potvrđuje sposobnost dohotka : za zaposlenike, izjava poslodavca kojom se potvrđuje radni staž, najmanje posljednja uplatnica i kopija obrasca CUD (ili obrasca 730 ili obrasca Unico) ; za samozaposlene radnike ili slobodnjake, najnovije porezne prijave, ovjera Trgovačke, industrijske i obrtničke komore, potvrda o upisu u registar ako su profesionalci;
- podaci koji se odnose na nekretninu , na primjer kopija preliminarnog kupoprodajnog ugovora ("kompromis"), tlocrt, potvrda o prebivalištu, posljednja kupnja ili izjava o nasljeđivanju.
Jamstvo koje posrednik obično zahtijeva je hipoteka koja mu daje pravo na prodaju imovine ako kupac ne vrati zajam . Da bi se utvrdila vrijednost imovine, a time i jamstvo, imovina se prvo podvrgava procjeni. Zajmodavac bi mogao zatražiti i druga jamstva uz hipoteku, na primjer kada kupac ima mali prihod u usporedbi s ratama, nema stabilan posao ili zatraži hipoteku za iznos veći od 80% vrijednosti imovine. Među najčešćim jamstvima postoji i jemstvo izdano od strane osobe koja nije kupac koji traži zajam.
Prijavite hipoteku: koliko brzo se daje
Kada je riječ o kupnji nekretnine s hipotekom, dobro je znati da se vremena za njezino pribavljanje, tj. Ona između predstavljanja dokumentacije i stvarne isplate iznosa, razlikuju od banke do banke, u Tablici koja sadrži opće podatke.
Zajam se obično ne isplaćuje na dan potpisivanja ugovora, već tek nakon nekoliko dana, kada je prema zakonu hipoteka obično postigla veći stupanj sigurnosti. Dakle, u slučaju zajma uzetog u svrhu plaćanja cijene prodaje nekretnine , prodavatelj će posljedično morati pričekati nekoliko dana da se plati.
Stoga je potrebno raspitati se kod banke i kod javnog bilježnika o vremenima stvarne dostupnosti novca. Da bi izbjegle ovo čekanje, neke banke odmah stavljaju na raspolaganje svotu posuđenu prema ugovoru koji nije hipoteka, koji se naziva pretfinanciranje : u ovom je slučaju poželjno provjeriti kolike su kamate i svi drugi troškovi koje banka zahtijeva. Kao alternativu predfinanciranju, potrebno je unaprijed dogovoriti se s prodavateljem koji, ako prodaje prije nego što skupi cijelu cijenu, mora biti odgovarajuće zajamčen.