Sadržaj obrađen
- Ugovor o najmu: kako to funkcionira
- Zakon protiv crne rente
- Ugovor o najmu (zakup) po dogovorenoj stopi
- Ugovor o najmu na privremeno korištenje
- Kako registrirati ugovor o najmu
- Porezne olakšice za one koji žive u najamnini
Uz pomoć najma ili privremenog korištenja ili čak s formulom "4 + 4" i za dijete koje pohađa sveučilište u drugoj općini postoje mnoge vrste ugovora o najmu kuća predviđenih zakonom. Evo što su oni.
Ugovor o najmu: kako to funkcionira
Ugovor o najmu je onaj s kojim se stranka, koja se naziva najmodavac, obvezuje jamčiti uživanje nekretnine za stambenu upotrebu u korist drugog subjekta, pozvanog najmoprimca ili najmoprimca, koji je pak dužan povremeno plaćati utvrđeni iznos, nazvan zakupnina. Ugovor ima slobodan oblik, što znači da građanski zakonik koji uređuje njegova pravila i sadržaj ne zahtijeva tipičan i specifičan ugovorni oblik.
Zakon je taj koji ukazuje na tipične elemente koji moraju sadržavati ugovor o zakupu, a koji su, uz općenitost stranaka, i opis imovine, naznaka visine najamnine, načini plaćanja i trajanje zakupa, i katastarski podaci.
U ugovor o najmu potrebno je umetnuti određenu klauzulu kojom stanar izjavljuje da je primio informacije i dokumentaciju, uključujući energetski certifikat , majmun. Ako izjava nedostaje, stanodavac i stanar podliježu plaćanju, zajednički i u jednakim dijelovima, upravne kazne.
Što se tiče trajanja ugovora o najmu, općenito se predviđa formula 4 + 4, tj. 4 godine s mogućnošću obnavljanja za još četiri. Obnova je automatska, osim ako stanar otkaz ne pošalje preporučenim pismom 6 mjeseci prije roka. Stanodavac također može obaviti ovu komunikaciju, ali samo u slučajevima koji su zakonom strogo naznačeni, a to su:
- trebate kuću dodijeliti iznajmljivaču za vlastitu upotrebu
- rekonstrukcija zgrade
- treba prodati imovinu.
Na kraju osam godina, zakup se može još jednom obnoviti za još osam ili će isteći. Niz obveza proizlazi iz ugovora o najmu i za najmodavca i zakupca. U prvom slučaju to su:
- isporučiti imovinu u dobrom stanju i održavati je prikladnom za upotrebu kao dom (na primjer, opremljen sanitarnim čvorovima itd.);
- osigurati da imovina nema nedostataka (na primjer, bez strukturnih kvarova) i osigurati da stanar može mirno uživati u njoj;
- izdati stanaru potvrdu o uplati naknade,
- platiti troškove izvanrednog održavanja (na primjer, zamjena sustava grijanja);
- registrirati ugovor u roku od 30 dana, dajući dokumentiranu komunikaciju, u sljedećih 60 dana, stanaru i administratoru stana.
Na dijelu stanara, međutim, obveze su:
- preuzmite kuću i koristite je marljivo "dobrog oca obitelji", izvršavajući potrebne popravke, a zatim vraćajući imovinu u dobrom stanju na kraju ugovora
- redovito plaćati naknadu u dogovorenim rokovima
- platiti najmodavcu depozit, koji obično može biti najmovi najma od 3 mjeseca
- platiti uobičajene troškove održavanja (na primjer, godišnji pregled kotla, zamjena slomljenog stakla itd.)
Kako bi se suprotstavio pojavi nezakonite najamnine, zakonodavac je intervenirao tako što je odredio da stanar, u slučaju dogovora o povećanju najamnine u mjeri većoj od one predviđene ugovorom, može zatražiti od pravosudnog tijela, u roku od 6 mjeseci od povratka unajmljena imovina, povrat onih uplaćenih iznosa koji nisu dospjeli i da se zakup vraća u uvjete koji udovoljavaju odredbama zakona za tu vrstu ugovora.
U drugom slučaju, odnosno kada stanodavac nije registrirao ugovor u roku od 30 dana, može zatražiti, radnjom koja se može predložiti pred pravosudnim tijelom, da se zakup vrati u uvjete koji udovoljavaju odredbama zakona za ovu vrstu. ugovora.
Ugovor o najmu uz pomoć najma ili ugovorni ugovor predviđen je u općinama s velikom gustoćom naseljenosti , gdje stanodavac-vlasnik može odlučiti koristiti standardne ugovorne modele zakupa koje lokalno utvrđuju udruge koje predstavljaju kategoriju vlasnika i one stanari.
Najamnina je ugovorena u smislu da o njezinoj mjeri odlučuju stranke i ne može se prepustiti diskrecijskom pravu zakupodavca. Trajanje ovog ugovora obično je tri godine, koje se mogu produžiti za još dvije.
Na kraju 3 godine stranke mogu odlučiti sporazumno odrediti novi ugovor ili u slučaju neuspjeha novog ugovora, prethodni će se prema zakonu smatrati produženim za još 2 godine, pod uvjetom da davatelj leasinga, za osobne potrebe, ne je odmah otkaz poslao stanaru u roku od 6 mjeseci prije trogodišnjeg roka.
Ugovor o zakupu za prijelaznu upotrebu naziva se tako kratkotrajnim i predviđenim da zadovolji posebne privremene potrebe. Ovim ugovorom vlasnik nekretnine daje na ograničeno vremensko razdoblje i za određeni prijelazni period uživanje imovine uz plaćanje, na ograničeno razdoblje od 1 do najviše 18 mjeseci.
Za razliku od ostalih vrsta ugovora, nije potrebno otkazati jer ugovor prirodno istječe na kraju naznačenog vremena.
Među najčešćim razlozima koji dovode do utvrđivanja ovog ugovora nalazimo premještaj stanara iz radnog razloga u drugi grad i iz studijskih razloga od strane dječaka koji mora pohađati sveučilište u gradu koji nije prebivalište. ,
Ugovor o zakupu za „uobičajenu“ prijelaznu upotrebu mora se sastaviti prema modelu koji je pripremilo Ministarstvo prometa i infrastrukture (Ministarska uredba od 30. prosinca 2002., Dodatak C ili D). Među elementima koji nužno moraju biti sadržani u ugovoru nalazimo:
- pojedinosti stranaka;
- opis imovine;
- iznos naknade i načini plaćanja;
- trajanje najma;
- upućivanje na prijelaznu potrebu, koja se mora dokazati odgovarajućom dokumentacijom koja se prilaže istom ugovoru (na primjer, u slučaju prijenosa iz radnog razloga, izjava poslodavca). Treba naglasiti da u slučaju nenavođenja privremene potrebe ugovor podliježe uobičajenim pravilima i stoga će trajanje biti 4 godine + 4 godine.
- klauzula kojom stanar izjavljuje da je primio informacije i dokumentaciju, uključujući certifikat, u vezi s energetskim certifikatom.
U ugovorima o zakupu za prijelaznu uporabu nije potrebno dati otkaz, jer se raskid ugovora događa automatski na kraju unaprijed određenog razdoblja.
Jednom kad je ugovor o zakupu propisan, mora se registrirati kod Agenzia delle Entrat e, ali samo ako trajanje ugovora prelazi 30 dana godišnje. Konkretno, registracija se može izvršiti:
- Na mreži s web stranice Agencije, s vjerodajnicama za pristup uslugama kao što su Entratel ili Fisconline
- Lokalnim uredima prihoda, predstavljanjem RLI modela.
Za registraciju najma trebaju se porez na registraciju i carina. Prva je jednaka 2% godišnje najamnine pomnožene s brojem godina najma, a plaćaju je najmodavac i najmoprimac, 50 i 50. Za svaki primjerak ugovora koji se treba registrirati, plaća se i marina od 16 eura. svake 4 napisane strane.
Također se možete odlučiti za plaćanje zamjenskog poreza, odnosno suhog kupona. Alternativni režim oporezivanja, kuponom plaćate porez koji zamjenjuje porez na dohodak i povezane dodatne poreze. Oni koji odaberu kupon neće morati platiti ni porez na registraciju ni carinu.
Oni koji registriraju ugovor putem interneta, putem mrežne aplikacije RLI, moći će plaćati porez izravnim terećenjem na svoj tekući račun. Kada ih ne odlučite platiti terećenjem tekućeg računa, dospjeli porez može se platiti modelom F24 Elide , koji je zamijenio prethodni model F23. Porezni broj koji se koristi u slučaju prve registracije za porez na registraciju je "1500", dok se marka može platiti i elektroničkom pouzećem.
Iznajmljivač je dužan prijaviti zakup u roku od 30 dana, a u sljedećih 60 dana mora obavijestiti stanara o registraciji, kao i upravitelja u slučaju nekretnine koja se nalazi u etažiranom vlasništvu. U slučaju da ugovor nije registriran po zakonu, on ne postoji i stanar ima pravo žalbe sucu da utvrdi njegovo postojanje. U slučaju izostanka ili kasne registracije najma, plaća se porez na registraciju koji se kreće od 120% do 240% dospjelog poreza na registraciju. U slučaju kasnog plaćanja poreza na registraciju, primjenjiva kazna iznosi 30% poreza koji je kasno plaćen. Kazne se također mogu smanjiti ako porezni obveznik ima koristi od aktivnog pokajanja,institucija s kojom se porezne povrede mogu otkloniti spontano i u preciznim rokovima plaćanjem smanjenih kazni. Dakle, u slučaju registracije najma u roku od 30 dana, kazna koja će se primijeniti bit će jednaka 12% poreza na registraciju koji treba platiti (1/10 od 120%). Ako se ispravak izvrši u roku od 90 dana, kazna će biti jednaka 13,33% poreza na registraciju koji treba platiti (1/9 od 120%), u roku od jedne godine 15% poreza na registraciju koji se plaća i preko dva godine, kazna koja će se primijeniti iznosit će 20%.33% poreza na registraciju koji treba platiti (1/9 od 120%), u roku od jedne godine 15% poreza na registraciju koji će se platiti i nakon dvije godine, kazna koja će se primijeniti bit će jednaka 20%.33% poreza na registraciju koji treba platiti (1/9 od 120%), u roku od jedne godine 15% poreza na registraciju koji će se platiti i nakon dvije godine, kazna koja će se primijeniti bit će jednaka 20%.
Oni koji žive u najmu mogu imati koristi od niza poreznih odbitaka koji se navode u poreznoj prijavi. Ti su odbitci jednaki:
- 300 eura, ako ukupan prihod ne prelazi 15.493,71 eura
- 150 eura, ako je ukupan prihod veći od 15.493,71, ali ne i 30.987,41 eura.
Ako stanar ima ukupni prihod veći od 30.987,41 eura, odbitak se ne plaća.
Ako je stanar između 20 i 30 godina i potpiše ugovor o najmu imovine koja će se koristiti kao njegovo glavno prebivalište, ima pravo na odbitak od 991,60 €. Međutim, porezno rasterećenje dospijeva u prve tri godine najma i pod uvjetom da se unajmljeni dom razlikuje od glavnog doma roditelja ili onih kojima su povjereni te da ukupan prihod stanara ne prelazi 15.493,71 eura godišnje.
S druge strane, mlada osoba koja ode studirati na sveučilište izvan mjesta i unajmljuje kuću, može se okoristiti poreznim odbitkom od 19%, koji se može izračunati na iznos najamnine koji ne prelazi 2.633 EUR. Potrebno je da se imovina obuhvaćena zakupom nalazi u istoj općini u kojoj se nalazi sveučilište ili u susjednim općinama, najmanje 100 km udaljeno od prebivališta i, u svakom slučaju, mora se nalaziti u drugoj pokrajini.
Još jedan odbitak predviđen je za najamnine koje plaćaju stanari koji su utvrdili ugovore o zakupu po dogovorenoj stopi , tj. Na temelju posebnih sporazuma definiranih lokalno između organizacija građevinske imovine i najreprezentativnijih organizacija stanara na nacionalnoj razini.
Mjera odbitka je posebno:
- 495,80 eura, ako ukupan prihod ne prelazi 15 493,71 eura
- 247,90 EUR, ako je ukupan prihod između 15 493,71 EUR i 30 987,41 EUR (iznad ovog iznosa ne odobrava se odbitak).
Konačno, svatko tko iz radnog razloga potpiše ugovor o najmu u udaljenom gradu i tamo prenese prebivalište ima pravo na odbitak jednak:
- 991.60 eura, ako ukupan prihod ne prelazi 15.493,71 eura
- 495.80 eura, ako ukupan prihod premašuje 15.493,71 eura, ali ne i 30.987,41 eura.
Međutim, da bi imala koristi od odbitka, nova općina mora biti udaljena najmanje 100 kilometara od prvotne, a u svakom slučaju izvan vlastite regije. Nadalje, prebivalište u novoj općini mora biti preneseno najkasnije tri godine nakon zahtjeva za odbitkom koji se može koristiti u prve tri godine u kojima je prebivalište preneseno.