Jedna od najvažnijih transakcija s ekonomskog gledišta za obitelji je kupnja kuće, što najčešće znači podizanje hipotekarnog kredita kod banke. Uz fiksnu, promjenjivu ili mješovitu stopu, s minimalnim trajanjem od 5 i maksimalno od 30 ili 40 godina, karakteristike zajma variraju ovisno o osobnim potrebama i od banke do banke. Jednom predviđen, ugovor o zajmu ne znači da se on može s vremenom „mijenjati” kako bi se iskoristili povoljniji ekonomski uvjeti koje tržište trenutno nudi. U ovom slučaju govorimo o subrogaciji ili prenosivosti zajma.
Subrogacija ili prenosivost zajma postupak je koji je u Italiji uveden zakonom br. 40 iz 2007., također poznat kao Bersanijev zakon i koji predviđa mogućnost prijenosa hipoteke bez ikakvih troškova s jedne banke na drugu što bi moglo stvoriti bolje uvjete. U osnovi, subrogacijom možete doslovno prenijeti postojeći ugovor o zajmu s jedne banke na drugu, mijenjajući parametre samog zajma, zatvarajući tako staru hipoteku i osvjetljavajući novu s novom bankom, ali koristeći originalnu hipoteku , Sve se to događa bez da dužnik plati kazne ili naknade,stoga je to vrlo povoljan postupak za kupca. Ali kako provjeriti je li prikladno subrogirati zajam drugoj banci? Postoje neki elementi koje treba uzeti u obzir. Prije svega, potrebno je precizno provjeriti uvjete i troškove zajma koji već vraćate, zatim primijenjenu stopu, troškove, rate i preostali kapital. Drugo, dobro je razumjeti koje su prednosti koje želite dobiti subrogacijom zajma, na primjer ako želite plaćati niže mjesečne ili polugodišnje rate ili ako želite uštedjeti na kamatama. Usporednici su važan alat za razumijevanje ponude banke koja vam odgovarakalkulatora koji su na internetu i koji omogućuju u nekoliko klikova identificiranje svih hipotekarnih ponuda različitih banaka predviđenih u određenom vremenskom razdoblju. Maksimalna pažnja, međutim, pri korištenju komparatora jer je potrebno provjeriti njihovu stvarnu pouzdanost. Stoga je savjet da se uvijek obratite odabranoj banci i provjerite, kartice u rukama, mogućnost ili ne provođenja subrogacije.
Subrogacijom je moguće zamijeniti trajanje, raspon, vrstu primijenjene kamatne stope, ali ne i preostali kapital, tj. Iznos koji još treba vratiti, koji mora biti jednak onome koji postoji kod stare banke. Subrogacijom nova banka preuzima kredit i sva svoja jamstva, uključujući hipoteku. Prema zakonu, banka koja je izvorno dala zajam dužna je prihvatiti prijenos i mora odobriti odobrenje u roku od 30 dana kako ne bi nastala kazna i kazna. Suprotno tome, preuzimanje banke također može odbiti transakciju.
Uz subrogaciju, alati koji se mogu koristiti za izmjenu ugovora o zajmu su ponovni pregovori (koji se nazivaju i ponovni pregovori) i zamjenski zajam. Ponovno pregovaranje je alat koji omogućuje promjenu karakteristika postojećeg zajma u dogovoru s bankom, posebno vrstu kamatne stope, veličinu i trajanje zajma. Za razliku od subrogacije, vi ne mijenjate banku već mijenjate neke ugovorne uvjete zajma koji plaćate. Što se tiče subrogacije, međutim, u slučaju ponovnih pregovora, koji se moraju zatražiti pismenim aktom o banci koja je dužna odgovoriti, nema troškova ili drugih provizija banke. Konačno, zamjenom hipoteke može se otplatiti stara hipotekauključiti novu u drugoj banci kako bi iskoristili povoljnije financijske uvjete i eventualno pribavili veću likvidnost kako bi se zadovoljile bilo kakve financijske potrebe. Razmislite o onima koji podižu hipoteku za kupnju svog prvog doma, a zatim im treba dodatni zajam za izvođenje adaptacija. Kada odlučite razmotriti ovu rutu, dobro je znati da ćete prvotnoj banci morati platiti kaznu prijevremene otplate, a možda će biti potrebno i otkazivanje stare hipoteke koja ima znatne troškove. Tim se troškovima moraju dodati novi koji će se platiti za podizanje nove hipoteke i troškovi javnog bilježnika, jer je potrebno utvrditi novi ugovor.