Sadržaj obrađen
- Počevši od dva vlasnika
- Što kaže zakon
- Vrste: tri plus jedan
Kondominij se formira spontano, bez potrebe za potpisivanjem ugovora, kada u zgradi koegzistiraju najmanje dva vlasnika. U svakoj su zgradi, uz stanove, takozvani "zajednički dijelovi", odnosno prostori i sustavi koji pripadaju svim vlasnicima pojedinih jedinica nekretnina. Upravitelj ovih zajedničkih dijelova je administrator, koji ima zadatak prikupljati iznose koji će se koristiti za njihovo održavanje. Tako funkcionira "klasični" etažni stan u kojem, osim nekih određenih slučajeva, svaki etažni stan doprinosi zajedničkim troškovima, proporcionalno tisućitim dijelovima imovine u njegovom posjedu. Međutim, može se dogoditi da se u određenim situacijama konfiguriraju druge vrste kondominija i, shodno tome,kriteriji za raspodjelu troškova također će se razlikovati od uobičajenih.
Prisutnost samo dva vlasnika u cijeloj zgradi koja čine etažiranu kuću hipoteza je koja se može provjeriti. Problem nastaje kad se jedno od njih dvoje ne slaže s drugim i donošenje odluke postane praktički nemoguće. U slučajevima poput ovih konfiguriran je minimalni kondominij. Ako, pak, neki zajednički dijelovi (poput stepenica i dizala) služe samo nekim stanovnicima, konfiguriran je djelomični kondominij. Konačno, u nazočnosti super-etažnog stana kada dvije ili više autonomnih zgrada dijele zajedničke dijelove (sportski objekti, parking…).
Što kaže zakon
Minimalni kondominij, djelomični i super kondominij nisu izričito predviđeni Građanskim zakonikom, ali sudska praksa je tijekom godina izjednačila te stvarnosti s klasičnim etažnim vlasništvom. Međutim, čini se da se neki od članaka Kodeksa odnose na tri vrste. Primjerice, 1139., kako bi razriješio minimalnu bezizlaznu situaciju u etažnom vlasništvu između dva etažna vlasnika koja imaju suprotna mišljenja o pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova, poziva se na pravila o zajedništvu. Umjesto toga, članak 1123., s obzirom na podjelu troškova, uvodi koncept djelomičnog etažiranja, predviđajući da "ako zgrada ima nekoliko stubišta, dvorišta, krovove, radove ili sustave namijenjene opsluživanju dijela cijele zgrade,troškove vezane uz njihovo održavanje snosi skupina etažnih zgrada koja od njih ima koristi ". Što se tiče super etažne etaže, članak 1117-bis, uveden reformnim zakonom 220/2012, predviđa da se odredbe o "klasičnom" etažnom vlasništvu primjenjuju, u mjeri u kojoj su kompatibilne, u svim slučajevima u kojima nekoliko jedinica nekretnina, više zgrade ili etažne jedinice nekretnina ili zgrade imaju zajedničke dijelove prema članku 1117 ".
u sažetku
- Može se uspostaviti čak i ako postoje samo dva etažna vlasništva
- U zgradi s više stepenica, za neke se rezolucije može stvoriti po jedno za svako stubište
- Nekoliko zgrada može biti povezano, sve dok imaju zajedničke prostore ili sustave
Član 1136 Građanskog zakonika naznačuje koje su većine potrebne za odlučivanje o etažnom vlasništvu.
• Međutim, u minimalnom su etažnom vlasništvu vlasnici samo dva, a ako obojica ne razmišljaju na isti način, donošenje odluka o zajedničkim dijelovima i sustavima je nemoguće. Kako bi deblokirao situaciju, intervenirao je Kasacijski sud koji je izjednačio minimalni kondominij s "klasičnim", dopuštajući primjenu općih pravila o zajedništvu, kako zahtijeva članak 1139 Građanskog zakonika. Stoga se, kad se dva etažna vlasništva ne slažu, kako je navedeno u članku 1105. Zakonika, „svaki sudionik može žaliti pravosudnom tijelu. To omogućuje vijeće i može imenovati administratora ”. U ostalom se primjenjuju sva pravila "klasičnog" etažnog vlasništva, uključujući postupke i vrijeme sazivanja skupštine koji, ako se ne poštuju, čine rezolucije nedjelotvornima.
Može se dogoditi da neki zajednički prostori opslužuju samo skupinu ljudi, na primjer kada je u zgradi više stubišta i dizala: ne bi imalo smisla da etažni stan na stubištu A plaća uobičajene troškove održavanja stubišta B i obrnuto. U slučajevima poput ovih govorimo o djelomičnom etažnom vlasništvu, varijanti koja predviđa ad hoc sklopove (uz one "opće"), u kojima sudjeluju samo etažirani vlasnici zainteresirani za upotrebu tih zajedničkih dijelova.
• Dakle, u slučaju da je potrebno zamijeniti elektromotor lifta, odluku će donijeti isključivo vlasnici stubišta u kojem se nalazi. Dok će skupštini sazvanoj za obnovu fasade, na primjer, prisustvovati svi stanovi u vlasništvu.
Nastaje kada skup neovisnih zgrada dijeli zajedničke dijelove i sustave.
• Prema Vrhovnom sudu (kazna od 14. studenoga 2012. br. 19939), super etažni je stan "mnoštvo zgrada, sačinjenih ili ne u zasebnim etažnim stanovima, ali uključeno u širu etažnu organizaciju, povezano zajedno postojanjem određenih uobičajene stvari, sustave i usluge (na primjer prilazni put ili sustav osvjetljenja, vratar služba) u pomoćnom odnosu sa zgradama ".
• U istoj je presudi Sud pojasnio da "u svrhu postavljanja super-etažnog zemljišta nije potrebno očitovanje volje graditelja, niti volje vlasnika nekretnina, jer je dovoljno da pojedinačne zgrade imaju neke zajedničke sustave, ili usluge, uključene u područje primjene čl. 1117 bakalara. civ. ".
• Prije toga, Vrhovni sud (s rečenicom 15476/01) precizirao je da odluke donesene od strane skupštine super-etažnog stana "imaju izravan i neposredan učinak na pojedine etažne zgrade zgrada koje su u njegovom sastavu, bez obveze odluka svake skupštine kondominij ".
• Kondominij i super-kondominij mogu dakle koegzistirati bez ikakvih problema, ali bit će potrebno izraditi dvije tisućite tablice: jednu za dijeljenje troškova zajedničkih dijelova pojedine etažne etaže, a drugu za dijeljenje troškova dijelova koje dijeli nekoliko zgrada.
Članak 67. Provedbenih odredbi Građanskog zakonika predviđa, u super-etažnim stanovima s više od šezdeset sudionika, da svaki etažni stan odredi, s brojem glasova jednakim većini sudionika i dvije trećine vrijednosti zgrade, svog predstavnika u skup za redovno upravljanje zajedničkim dijelovima nekoliko etažnih zgrada i za imenovanje "super administratora". Ako to ne uspije, svaki sudionik može zatražiti da pravosudno tijelo odredi predstavnika svog stana u vlasništvu.
Potonji odgovara pravilima mandata i odmah priopćava dnevni red i odluke koje je donijela super skupština predstavnika etažne zgrade upravniku referentne zgrade. Tada će administrator podnijeti izvještaj skupštini.
• Predstavnici pojedinih etažnih stanova, koji mogu biti i treće strane, sudjeluju u montaži super etažnog zemljišta samo ako je intervencija u zajedničkim dijelovima u svrhu redovitog održavanja i imenovanja super administratora, koji zahtijeva povoljan glas prisutnih na sastanku, koji predstavljaju najmanje polovicu tisućinki sadržanih u tablici super-etažne etaže (koja se odnosi na dijelove zajedničke za nekoliko zgrada).
U slučaju da su etažni vlasnici manji od šezdeset ili su radovi na zajedničkim dijelovima izvanredne prirode, skupština također može sudjelovati (i glasati)
pojedinačni vlasnici nekretnina koji žive u zgradama super etažirane zgrade. Čak i ako ne sudjeluju na sastanku predstavnika, i dalje imaju pravo osporiti odluke donesene super sastankom, u roku od 30 dana od datuma održavanja sastanka; ili, ako predstavnik nije prisustvovao sastanku, od dana kada je pojedini kondominij primio kopiju zapisnika.
Postoji četvrta vrsta kondominija. Definiran je kao "vodoravan" i konfiguriran je, na primjer, u slučaju da niz samostojećih obiteljskih kuća, neovisne jedna od druge, dijele neke zajedničke dijelove.
• Kasacijski sud, presudom od 18. travnja 2005., br. 8066, napomenuo je da je pojam kondominija konfiguriran ne samo u hipotezi o zgradama koje se protežu okomito, već i u slučaju susjednih zgrada, opremljenih potpornim konstrukcijama i bitnim zajedničkim sustavima.
U suradnji s Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsjednik Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Preuzeto iz rada Cose di Casa iz kolovoza 2022-2023