Golo vlasništvo: kuća u plodouživanju i na posudbu. Ograničenja, prava i dužnosti

Dva načina za reguliranje besplatnog korištenja tuđe imovine. Uz ograničenja, prava i dužnosti strana uključenih u oba slučaja.

Sadržaj obrađen

Zakonodavstvo o plodouživanju i zajmu
Što je plodouživanje i što podrazumijeva
Što je zajam i što uključuje
Faksimil ugovora o plodouživanju i zajmu

Ove dvije formule za korištenje imovine drugih regulirane su ograničenjima koja reguliraju odnose između uključenih strana, uspostavljajući uvjete, prava i dužnosti. Svakako je plodouživanje najčešće. Čitajući oglase za nekretnine, na primjer, zasigurno ćete naići na sjajne domove koji se prodaju po povoljnim cijenama, ponekad i do 50% manjim od tržišne vrijednosti.

Međutim, u mnogim slučajevima ti oglasi sadrže uvjet koji opravdava niži trošak: prodaja se zapravo odnosi na golo vlasništvo . To znači da imovinu zauzimaju drugi ljudi, na osnovu takozvanog plodouživanja, stvarnog prava uživanja prema kojem subjekt, nazvan plodouživatelj, može raspolagati imovinom koja pripada drugom subjektu na ograničeno vremensko razdoblje. da kažem goli vlasnik . Da bi mogao stvarno živjeti u kući, goli vlasnik koji kupi imanje morat će pričekati završetak plodouživanja, čije je trajanje ograničeno i koje u svakom slučaju istječe smrću plodouživatelja.

Besplatno kredita , s druge strane, kao što je navedeno u Građanskog zakonika, je ugovor kroz koji jedna stranka daje drugoj na pokretnu i nepokretnu stvar, tako da se može koristiti za određeno vrijeme ili uporabu, uz obvezu da se vrate ga stvar primljena. Zajam je u osnovi besplatan , jer bi svaka naknada predstavljala zakup.

U etažiranom vlasništvu

Što se tiče odnosa s etažnom imovinom, plodouživatelj redovito sudjeluje na skupštinama i također može izraziti svoj glas, ali uz određena ograničenja koja nalaže Građanski zakonik.

Općenito, dužnik je, s druge strane, izjednačen sa stanarom i posljedično tome može sudjelovati na sastancima, ograničavajući se na glasanje o samo nekoliko rezolucija, posebno onih koje se odnose na troškove i metode upravljanja uslugama grijanja i klimatizacije. Nadalje, može intervenirati, bez prava glasa, na rezolucijama koje se odnose na izmjenu ostalih zajedničkih službi.

Zakonodavstvo o plodouživanju i zajmu

Oboje su regulirani Građanskim zakonikom: plodouživanje prema čl. 981, 978-1020; zajam iz članaka 1803.-1814. Kao prvo, ex art. 1158. i 1159. (usucapione) i čl. 1153., stavak 3. (plodouživanje koje proizlazi iz posjeda pokretne imovine u dobroj vjeri). Za drugu, konkretno, članak 1810. precizira da "ako rok nije dogovoren niti je to posljedica upotrebe kojoj je stvar trebala biti namijenjena, zajmoprimac ju mora vratiti čim ovrhovoditelj to zatraži".

Što je plodouživanje i što podrazumijeva

Kao što je predviđeno člankom 978. Građanskog zakonika, plodouživanje se može uspostaviti na tri različita načina: zakonom, sporazumom između stranaka i usukapionom.
Prvi slučaj, po zakonu, konfiguriran je s pravnim plodouživanjem u korist roditelja na imovini djece, ostvarivim pod uvjetom da su plodovi dobiveni od plodouživanja namijenjeni održavanju obitelji, obrazovanju i odgoju djece.
Uzufrukt se također može uspostaviti sporazumom između stranaka, na primjer ugovorom ili oporukom.
Konačno, plodouživanje je moguće uspostaviti usukapionom, odnosno trajnim i neprekinutim posjedom imovine, u trajanju definiranom zakonom koje je, u slučaju nekretnina, jednako dvadeset godina.
Zakon također precizira da plodouživanje konstituirano u korist pravne osobe ne može trajati duže od trideset godina i da to pravo može prestati kao rezultat nekorištenja koje traje dvadeset godina ili zbog propadanja stvari na od koje se sastoji.
Pravo plodouživanja može se dodijeliti na određeno vrijeme ili tijekom cijelog trajanja, osim ako je ovaj uvjet zabranjen ustavom. Stranke zapravo mogu zabraniti prijenos prava plodouživanja određivanjem akta koji se mora prepisati kao valjan. U svakom slučaju, o ustupanju se mora obavijestiti vlasnika, a do tada plodouživatelj ostaje solidarno odgovoran s ustupiteljem prema vlasniku. Zakon, s druge strane, ne dopušta plodouživaču da privremeno prenese svoje pravo golom vlasniku, jer bi se u slučaju spajanja plodouživanja i imovine u istoj osobi sam plodouživanje ugasilo.
Građanski zakonik predviđa da plodouživatelj ima pravo uživati u imovini i imati od nje koristi (na primjer naplatom zakupnine iznajmljene imovine), ako poštuje ekonomsko odredište.

Članak 67. Provedbenih odredbi, naročito, predviđa da "plodouživatelj poda ili dijela poda zgrade ostvaruje pravo glasa u poslovanju koje utječe na uobičajenu upravu i jednostavno uživanje u stvarima i uslugama uobičajen. U ostalim rezolucijama, biračko pravo pripada vlasnicima, osim u slučajevima u kojima plodouživatelj namjerava ostvariti pravo iz članka 1006. zakonika (odbijanje vlasnika za popravak), ili u slučaju radova ili radova prema Članci 985 (poboljšanja) i 986 (dodaci) Kodeksa.
U tim se slučajevima saziv mora priopćiti plodouživaocu i golom vlasniku ».
Plodouživač može sudjelovati u glasovanju za imenovanje novog administratora, dok će u slučaju rekonstrukcije fasade ili ugradnje dizala biti potrebna prisutnost golog vlasnika.
Kodeks precizira da su goli vlasnik i plodouživatelj zajednički odgovorni za plaćanje dospjelih doprinosa za etažiranje.

Općenito je plodouživatelj odgovoran za troškove etažiranja, one koji se odnose na skrbništvo, upravljanje i redovito održavanje imovine, kao i one za izvanredne popravke nužne zbog neispunjavanja obveza redovnog održavanja.
Sve druge izvanredne troškove, s druge strane, snosi vlasnik: popravci nužni da se osigura stabilnost glavnih zidova i svodova, zamjena greda, obnova, u cijelosti ili u značajnom dijelu, krovova, podova, stuba, nasipa, akvadukti, potporni ili okolni zidovi.
Zakon predviđa da tijekom razdoblja plodouživanja plodouživatelj plaća vlasniku kamate na svote potrošene za izvanredne popravke.
Međutim, može se dogoditi da goli vlasnik odbije izvršiti popravak ili odgodi njihovo izvršenje: plodouživatelj tada može izvesti intervencije o svom trošku, tražeći naknadu (bez kamata) na kraju plodouživanja. Plodouživatelj je odgovoran za porez koji plaćaju oni koji imaju stvarna prava na nekretnini (imu, taksiji i tari).

Slučaj i pravo korištenja i boravka

U slučaju da vlasnik nekretnine nije u mogućnosti brinuti se o njoj, on može dodijeliti pravo korištenja nekretnine trećoj strani, definiranoj kao korisnik. U usporedbi s plodouživanjem, pravo korištenja ima ograničenja u pogledu plodova proizvedenih sredstvom, koji se mogu koristiti, u odnosu na socijalno stanje korisnika, isključivo za zadovoljenje njegovih i potreba njegove obitelji. To na primjer znači da korisnik ne može unajmiti imovinu i uživati u najamnini.
Slično plodouživanju, ali s još užim opsegom djelovanja, ima pravo boravka, tj. Pravo na uživanje tuđe imovine u ograničenom vremenskom razdoblju. Osoba koja koristi smještaj može ga koristiti u granicama svojih potreba i potreba svoje obitelji. Također je u ovom slučaju isključena mogućnost iznajmljivanja imovine i ostvarivanja dobiti, kao što nije dopušteno korištenje kuće odobriti drugim članovima obitelji.
Pravo korištenja i pravo boravka mogu proizaći iz sporazuma između stranaka, oporuke, zakona ili, posebno što se tiče prava boravka, odluke sudskog tijela. Najčešći je slučaj razvedenog para, a sudac bračni dom, čak i ako je u vlasništvu supruga, dodjeljuje ženi kojoj su djeca povjerena. Po tom pitanju, korisno je prisjetiti se da članak 540 Građanskog zakonika, između ostalog, predviđa da "supružnik (…) ima pravo stanovati na kući koja se koristi kao obiteljsko prebivalište i koristiti je na namještaju koji je prati, ako u vlasništvu pokojnika ili općina. Ta prava utječu na raspoloživi dio, a ako to nije dovoljno, na preostali dio pričuve supružnika i možda dio rezerviran za djecu ".
Konačno, i pravo korištenja i pravo boravka mogu proizaći iz usucapione, dok se ista pravila primjenjuju na upravljanje troškovima i plaćanje poreza.

Što je zajam i što uključuje

Zakon predviđa da je zajmoprimac, odnosno osoba koja koristi tuđu imovinu, dužan marljivo čuvati i čuvati imovinu "dobrog oca obitelji" i može je koristiti u svrhu utvrđenu ugovorom ili prirodom stvari ,
U slučaju štete, čak i ako je nastala slučajnim događajem koji bi se mogao unaprijed otkloniti, zajmoprimac je odgovoran, dok ne odgovara za pogoršanje zbog uobičajene uporabe.
Zakon zabranjuje zajmoprimcu da odobri korištenje imovine trećoj strani bez pristanka zajmodavca, odnosno vlasnika imovine. Ako zajmoprimac ne poštuje ove uvjete, zajmodavac ima pravo zatražiti trenutni povrat imovine i, u određenim slučajevima, naknadu štete.
Ako zajam predviđa rok koji se mora poštivati, u slučaju "hitne i nepredviđene potrebe" zajmodavac može zahtijevati trenutni povrat imovine. Pa čak i ako ugovor ne predviđa rok, dužnik je dužan vratiti imovinu čim dužnik to zatraži.
U svakom slučaju, ugovor o zajmu istječe smrću zajmoprimca.

Što se tiče podjele troškova, uobičajene snosi zajmoprimac (koji ima korist od imovine), dok oročitelj (vlasnik) plaća izvanredne. Ako su potonji hitni i potrebni, zajmoprimac može unaprijed iznijeti iznos, a zatim od vlasnika imovine zatražiti relativnu naknadu. Konačno, u slučaju da zajmoprimac nije u toku s plaćanjem zajedničkih troškova, etažna kuća može izravno tražiti od vlasnika da dobije nepodmirene iznose. Potonji pak može pokrenuti pravnu akciju protiv zajmoprimca kako bi ostvario povrat i povrat imovine.