Sadržaj obrađen
- Koja je hipoteka
- Vrste hipoteke
- Plan amortizacije
- Troškovi hipoteke
- Kako pronaći najbolju ponudu
- Istraga banke
- Hipoteka
- Posebni slučajevi: prijevremena otplata, subrogacija i obustava rata
- Porez na odbitak hipoteke
Hipoteka je osnovni alat za kupnju, izgradnju ili obnovu nekretnine, posebno vašeg doma. Hipoteka je medij za dugoročni kredit , koji obično traje od 5 do 30 godina. Što trebate učiniti da biste podnijeli zahtjev za hipotekom? Koje su karakteristike kredita? Koji je obrok pravi za vas? Koje vrste interesa možete odabrati? Ovdje su svi odgovori na najčešće postavljana pitanja.
Kredit je ugovor između subjekta i posrednika , općenito banke, koji se sastoji u prijenosu novčanog iznosa od jedne teme (tzv vjerovnik) na drugu temu (nazvan dužnik), uz pretpostavku potonji obveza vraćanja istog novčanog iznosa zajmodavcu. Budući da je zajam za naknadu, tko je posudio novčani iznos, mora platiti kamatu.
Općenito, zajam je potreban za kupnju, izgradnju ili obnovu nečijeg doma ili za kupnju ili obnovu kuće za odmor (drugi domovi). Svatko se može prijaviti za hipoteku, sve dok može dokazati da je s vremenom u mogućnosti vratiti zajam. Maksimalni iznos koji se može financirati je 80% tržišne vrijednosti nekretnine podložne hipoteci. granica od 80% vrijednosti založene imovine ili cijene radova koji se izvode može se podići i do 100% ako se daju daljnja jamstva.
Hipoteke se uglavnom razlikuju po različitim vrstama primijenjenih kamatnih stopa . Glavna komponenta troškova zajma zapravo se sastoji od kamata, što je naknada za isplaćeni zajam, a također ovisi o trajanju zajma
Kamatne stope koje se obično primjenjuju su: "fiksne" ili "promjenjive", ali postoje i druge vrste kamatnih stopa: "mješovita" stopa, "ograničena stopa" i "uravnotežena" stopa.
- Hipoteka s fiksnom kamatnom stopom : kamatna stopa ostaje ona koja je određena ugovorom za cijelo vrijeme trajanja zajma. Mana je što se ne mogu iskoristiti bilo kakva smanjenja tržišnih stopa koja bi se mogla dogoditi s vremenom. Fiksna stopa preporučuje se onima koji se boje da bi tržišne stope mogle porasti, a od trenutka potpisivanja ugovora žele biti sigurni u iznose pojedinih rata i ukupan iznos duga koji će se otplatiti. Suprotno toj prednosti, posrednik često primjenjuje teže uvjete od hipoteke s promjenjivom stopom.
- Hipoteka s promjenjivom stopom : kamatna stopa može varirati u unaprijed određenim rokovima s obzirom na početnu stopu slijedeći oscilacije referentnog parametra, obično tržišne stope ili monetarne politike. Glavni rizik je neodrživo povećanje iznosa rata. S istim trajanjem, varijabilne stope u početku su niže od fiksnih, ali s vremenom se mogu povećavati, što dovodi do povećanja količine rata, čak i znatno. Promjenjiva stopa preporučuje se onima koji žele stopu koja je uvijek u skladu s tržišnim trendovima ili u svakom slučaju može podržati svako povećanje iznosa rata.
- Hipoteka s mješovitom kamatnom stopom: kamatna stopa može se mijenjati s fiksne na promjenljivu (ili obrnuto) pri fiksnim dospijećima i / ili pod određenim uvjetima navedenim u ugovoru. Prednosti i nedostaci su alternativno one fiksne stope ili varijabilne stope.
- Hipoteka s dvostrukom stopom: zajam je podijeljen u dva dijela: jedan s fiksnom stopom, drugi s promjenjivom stopom. Dvostruka stopa preporučuje se onima koji preferiraju srednje rješenje između fiksne stope i promjenjive stope, uravnotežujući prednosti i nedostatke svake od njih.
U središtu ugovora o zajmu je takozvani plan amortizacije, naime projekt otplate duga. Planom se utvrđuje iznos, datum do kojeg mora biti plaćen sav dug, učestalost pojedinih rata (mjesec, tromjesečje, semestar), kriteriji za određivanje iznosa svake rate i preostali dug. Rata se sastoji od dva elementa: ○ iznos glavnice, odnosno iznos otplaćenog kredita ○ udio kamate, odnosno pripadajuće kamate. U Italiji je najrasprostranjeniji plan amortizacije takozvani "francuski" koji predviđa da se rata sastoji od sve većeg iznosa glavnice i smanjenog dijela kamate. U početku se uglavnom plaća kamata. Budući da se kamata primjenjuje na preostalu glavnicu, kako se otplaćuje glavnica, iznos kamate se smanjuje, a glavnica povećava.
No, osim kamata, postoje i drugi troškovi zajma koje treba razmotriti. Ako zajam odobrava banka, kupac plaća porez u iznosu od 2% od ukupnog iznosa, odnosno 0,25% u slučaju kupnje "prvog doma". Banka porez zadržava izravno, tako da je iznos koji kupac prima manji od odobrenog iznosa.
Ostali troškovi koje treba uzeti u obzir prije podnošenja zahtjeva za hipotekom od banke su:
- naknadu posredniku za troškove prethodne istrage
- troškovi procjene, koji mogu biti potrebni za procjenu imovine koja se stavlja pod hipoteku
- javnobilježničke naknade za ugovor o zajmu i upis hipoteke u registre nekretnina
- troškovi premije osiguranja za pokriće štete na imovini i svi rizici povezani sa događajima koji se odnose na život kupca koji bi ga mogli spriječiti u otplati kredita
- zatezne kamate, ako rate plaćate kasno. Općenito, predviđaju postotni porast preko ugovorene stope za zajam i traju od datuma isteka do isplate rate.
- godišnja naknada za upravljanje datotekom, troškovi naplate, troškovi slanja komunikacija.
Da biste pronašli najbolju hipotekarnu ponudu koja zadovoljava vaše potrebe, koristan alat može biti mrežni kupac kojeg možete besplatno pronaći na internetu i koji vam u nekoliko klikova omogućuje usporedbu ponuda različitih banaka. Važan element za procjenu i usporedbu je APR (godišnja efektivna globalna stopa) , koji svi posrednici moraju prema zakonu objaviti u informativnim listovima.
APR je sažetak ukupnih troškova zajma, koji uključuje kamatnu stopu (a time i raspon koji primjenjuje posrednik) i ostale stavke rashoda (na primjer troškovi za istragu prakse i naplatu rate). U ispitivanju prijedloga različitih banaka preporučljivo je obratiti pozornost osim na APR, i na druge elemente kao što su:
- širenje (da bi odredile kamatnu stopu koja se primjenjuje na hipoteke, banke koriste referentne stope (glavne su Euribor i Eurirs) kojima dodaju postotak (nazvan "širenje") koji varira između 1 i 3 posto)
- raspored amortizacije
- sve stavke rashoda
- puta za odobravanje kredita
- porezna ušteda, koja može varirati ovisno o sastavu rata (glavnica i kamata) utvrđenih u planu amortizacije.
Nakon što pronađete odgovarajuću ponudu, morate otići u banku kako biste započeli istragu, tj. Fazu procjene kreditne institucije o stvarnoj mogućnosti otplate traženog iznosa, provjeri prihoda, imovine i imovine. jamstva koja kupac nudi za procjenu njegove sposobnosti otplate tijekom vremena. Svaka banka ima svoja pravila, ali općenito su dokumenti koje treba predstaviti:
- za zaposlenike : izvornik zadnje uplatnice i kopija zadnjeg obrasca CU ili 730 / Unico, zajedno s izjavom poslodavca o radnom stažu zaposlenika
- za samozaposlene ili slobodne radnike: kopija obrasca Unico, zajedno s potvrdom o registraciji u mogući registar
U prilog ovim dokumentima mora se navesti sljedeće:
- kopija bilo kojeg kompromisa
- tlocrt imovine koja se prodaje s naznakom susjednih nekretnina i eventualnih dodataka
- kopija potvrde o isplativosti imovine.
Obično banka prilikom procjene hoće li odati hipoteku ili ne, otvori istragu i provjerava kreditnu sposobnost podnositelja zahtjeva. Kao indikativni kriterij za banke, mjesečna isplata ne smije prelaziti trećinu mjesečnog neto obiteljskog dohotka.
Za dobivanje kredita potrebno je izdati učinkovito jamstvo. Prvo jamstvo koje posrednik zahtijeva je hipoteka koja mu daje pravo na prodaju imovine ako kupac nije u mogućnosti vratiti zajam. Da bi se utvrdila vrijednost imovine, a time i jamstvo, imovina se prvo podvrgava procjeni. Kupac može živjeti u hipoteci i može je unajmiti. Upis hipoteke vrši se javnim aktom kod javnog bilježnika i daje zajmodavcu mogućnost da se u slučaju insolventnosti zadovolji prihodom od prodaje same imovine.
Općenito je trajanje zajma predviđeno ugovorom i varira od 20, 30 do 40 godina. No, zajam je moguće otplatiti ranije. Konkretno, članak 7. zakona 40/2007 (Bersanijev zakon) utvrđuje da se ne naplaćuje kazna za prijevremenu ili djelomičnu otplatu hipoteka koje od 2. veljače 2007. nadalje određuju pojedinci za kupnju ili restrukturiranje jedinice nekretnina koje se koriste kao domovi ili za obavljanje vlastite gospodarske ili profesionalne djelatnosti.
Zajmoprimac se također može naći u teškoj situaciji prilikom plaćanja hipoteke. U ovom slučaju moguće je zatražiti njegovu obustavu. Oni koji su uzeli kredit za kupnju svog glavnog doma (dakle drugi dom je isključen) mogu tražiti od banke da obustavi glavnicu rata na najviše 12 mjeseci (i samo jednom) do 31. prosinca 2022-2023. godine. mjesečne isplate. Ne postoje provizije niti kamate na zaostale dugove. Kad istekne razdoblje suspenzije, plan amortizacije nastavlja se i očito se produljuje trajanje zajma. Možete tražiti obustavu rata zajma u slučaju:
- raskid podređenog radnog odnosa na određeno ili neodređeno (osim u slučajevima sporazumnog prestanka, za dobne granice s pristupom starosnim mirovinama, otkaz iz opravdanog ili opravdanog subjektivnog razloga, ostavka radnika ne iz opravdanih razloga)
- suspenzija ili smanjenje radnog vremena na razdoblje od najmanje 30 dana, također do izdavanja mjera odobrenja za tretmane potpore dohotku (tj. mreže socijalne sigurnosti u odstupanju, otpuštanja itd.)
- smrt
- hendikep ili ozbiljno ili nesamostalno stanje koje je nastalo.
Oni koji su uzeli hipoteku da bi kupili kuću, mogu je prenijeti s jedne banke na drugu koja nudi bolje uvjete, bez dodatnih troškova i troškova. U ovom slučaju govori se o subrogaciji zajma, uvedenoj Bersanijevim zakonom br. 40/2007. Subrogiranje hipoteke u osnovi znači prijenos hipoteke imovine potpisane u ugovoru o zajmu s jedne banke na drugu koja nudi povoljnije uvjete u pogledu trajanja i kamata, ali iznos kredita ostaje nepromijenjen. Banka koja preuzme morat će snositi troškove, troškove i naknade koji se odnose na subrogaciju zajma, dakle naknade za bilježnike, procjenu i prethodnu istragu, dok zajmoprimac neće morati platiti nikakve dodatne troškove. Da bi započeo subrogaciju zajma, kupac mora svoju odluku priopćiti novoj banci,koja će sklopiti ugovore s prethodnom kreditnom institucijom za početak operacije subrogacije zajma. Mora se reći da, iako je stara banka dužna prihvatiti zahtjev kupca za subrogacijom, banka koja preuzima obvezu nije obvezna ponuditi subrogacijski zajam. Neke banke umjesto subrogacije doista bi mogle predložiti zamjenu zajma, koja predviđa registraciju druge hipoteke od nule i, prema tome, košta puno više od subrogacije.Neke banke umjesto subrogacije doista bi mogle predložiti zamjenu zajma, koja predviđa registraciju druge hipoteke od nule i, prema tome, košta puno više od subrogacije.Neke banke umjesto subrogacije doista bi mogle predložiti zamjenu zajma, koja predviđa registraciju druge hipoteke od nule i, prema tome, košta puno više od subrogacije.
Porezni obveznici koji podižu zajam za kupnju, obnovu i / ili izgradnju svog glavnog doma mogu odbiti porez na dohodak u iznosu od 19%, trošak kamata i pripadajuće pomoćne troškove plaćene na hipotekarne kredite. Hipoteka mora:
- biti predviđeno u dvanaest mjeseci prije ili nakon same kupnje (osim u slučaju kada se izvorni ugovor gasi, a novi se predviđa za iznos koji ne prelazi preostali iznos kapitala koji treba vratiti, uvećani za povezane troškove i troškove );
- osigurava osoba s prebivalištem u Italiji (ili nerezident sa stalnom poslovnom jedinicom u Italiji) ili u državi članici Europske zajednice.
U roku od jedne godine od kupnje, kupac mora koristiti imovinu kao glavno prebivalište, zamišljeno kao uobičajeno prebivalište istog ili članova njegove obitelji (supružnika, rođaka u trećem stupnju i rođaka u drugom stupnju). Odbitak se mora izračunati na maksimalni iznos od 4000 eura.
Da bi imao koristi od odbitka, porezni obveznik morao je imati sljedeće dokumente:- kopija ugovora o zajmu koja pokazuje da je zajam odobren za kupnju glavne kuće;
- kopija ugovora o prodaji imovine i srodnih naknada za dodatnu opremu;
- potvrde o plaćanju troškova kamata i pripadajućih naknada za dodatke i naknada za revalorizaciju.