Sadržaj obrađen
- 1. Hipoteka: o čemu se radi?
- 2. Postoje tri vrste hipoteke
- Euribor, Irs i Spread
- Hipoteka
- 3. Zajam je povezan s vrijednošću kuće
- 4. Daje li se samo za kupnju izgrađene kuće?
- TAN
- Porezne olakšice: što kaže porezna uprava
- travnja
- Subrogacija
- 5. U slučaju zajedničke registracije, može li to zatražiti samo jedan od vlasnika?
- 6. Izračun stopa
- 7. Kako napraviti ispravnu usporedbu između različitih ponuda
- 8. U tom je razdoblju koji tip prikladniji?
- 9. Koje je idealno trajanje?
- 10. Jamstva koja su vam potrebna
- 11. Osoba koja odobrava zajam zahtijeva osiguranje
- 12. Banka ima procijenjenu imovinu
- 13. U kojoj se fazi odvija financiranje?
- 14. Tko bira javnog bilježnika?
- 15. Što se događa u slučaju neplaćenih rata?
- 16. Dokumenti koje treba predočiti
- 17. Rano zatvaranje zajma
- 18. Što trebam učiniti nakon plaćanja?
- 19. Nekretnina s hipotekom može se prodati
- 20. Je li moguće podnijeti zahtjev za nekoliko hipoteka na različitim nekretninama?
- Od javnog bilježnika
- Test naprezanja
1. Hipoteka: o čemu se radi?
Kredit je srednjoročni zajam, čije trajanje općenito varira od najmanje 5 do najviše 30 godina. Obično se od banke traži da kupi, obnovi ili izgradi nekretninu; može se koristiti i za zamjenu ili refinanciranje već dobivenih za iste svrhe. Osigurana je hipotekom na nekretnini, zbog čega je precizna definicija "hipotekarni zajam". Otplaćuje se periodičnim plaćanjem rata (mjesečno, tromjesečno, polugodišnje ili godišnje), uključujući glavnicu i kamate.
2. Postoje tri vrste hipoteke
Po fiksnoj stopi Kamata ostaje ona koja je utvrđena pri potpisivanju i ostaje konstantna tijekom cijelog trajanja ugovora. Daje sigurnost iznosa pojedinih rata; nedostatak je nemogućnost mogućnosti iskorištavanja bilo kakvih smanjenja nakon datuma početka.
Promjenjiva stopa Vrijednost se mijenja na unaprijed određene datume u usporedbi s početkom, slijedeći oscilacije referentnog parametra, tržišne stope ili monetarne politike, obično Euribora. Glavni rizik koji ovaj tip podrazumijeva jest plaćanje veće rate u budućnosti. Istodobno, varijabilne stope u početku su niže od fiksnih stopa, ali kasnije mogu rasti. Pogodan je za one koji žele zajam koji je uvijek u skladu s tržišnim trendovima ili za one koji očekuju buduće sniženje kamatnih stopa; njegovim odabirom potrebno je procijeniti nečiju sposobnost - s ekonomskog gledišta - da "podnese" svako povećanje obroka.
Mješovita stopaNa temelju "kombinacije" između ove dvije glavne vrste, moguće je imati zajmove koji omogućuju prijelaz s fiksnih na promjenjive stope - ili obrnuto - u unaprijed određenim rokovima i / ili pod određenim uvjetima navedenim u ugovoru, te hipoteke s uravnoteženom stopom koje osiguravaju udio po fiksnoj stopi i jedan po promjenjivoj stopi po vašem izboru. Postoje i ponude hipoteka s promjenjivom kamatnom stopom s maksimalnom vrijednošću, koja se vremenom mijenja u skladu s fluktuacijama parametra Euribor; međutim, utvrđena je gornja granica ugovora koja se nikada ne može premašiti.
- Za usporedbu različitih ponuda pogledajte Taeg (godišnja stopa postotka).
- Test stresa na vaš prihod jasno pokazuje koju ratu možete platiti.
- Procijenite koliko se interes povećava povećanjem
trajanja.
Euribor, Irs i Spread
Prva je referentna vrijednost koja se izračunava svakodnevno i koja pokazuje stopu po kojoj banke u tom trenutku plaćaju novac; određuje varijabilnost rate kod hipoteka s promjenjivom stopom. IRS je stopa koju mnoge banke koriste za transakcije s fiksnom kamatnom stopom, a koja se mijenja tijekom vremena (a time i posljedične stope), ali samo do dana javnobilježničkog djela. Raspon predstavlja postotak koji svaka banka dodaje trošku novca kao vlastiti prihod.
Hipoteka
To je pravo jamstva na imovinu, obično na imovinu: dodjeljuje pravo prvokupa na imovinu, koja služi za zaštitu vjerovnika od opasnosti od nesolventnosti. Utvrđuje se registracijom u javnim registrima i teži cjelokupnoj imovini koja je predmet te imovine, uključujući i njezine "predmete" (na primjer garažu). Vlasnik hipoteke može je slobodno koristiti, odnosno živjeti, iznajmljivati ili čak prodavati. Kad istekne dug, hipoteka se također gasi.
3. Zajam je povezan s vrijednošću kuće
Općenito plaćeni iznos doseže 80% vrijednosti imovine, ali suočeni s određenim pokrićima, neki zavodi idu dalje i dosežu i do 95%. U ovom slučaju, međutim, gotovo sve banke pogoršavaju svoje ugovorne uvjete.
4. Daje li se samo za kupnju izgrađene kuće?
Ne, može se zatražiti i za zgrade u izgradnji ili obnovi.
TAN
To je čista kamatna stopa koju na zajam financijska institucija primjenjuje kao postotak od ukupnog iznosa zajma. Ova se stopa smatra "čistom", jer mjeri kamate koje treba platiti u godini dana samo zbog činjenice da su dobili zajam. Dobiva se dodavanjem referentne stope (koja varira u skladu s tržišnim promjenama) i raspona (primjenjuje financijska institucija koja daje zajam). Što su veći TAN i učestalost rata, to je veća stvarna stopa financiranja.
Porezne olakšice: što kaže porezna uprava
Glavno prebivalište
Kada uzimate hipotekarni zajam za kupnju glavnog doma, vlastitog ili članova obitelji (supružnika, rodbine unutar 3. stupnja i slično unutar 2. stupnja), od poreza na dohodak moguće je odbiti 19% troškova kamata i pomoćnih troškova i naknade za revalorizaciju, plaćene kreditnoj instituciji. Odbitak se mora izračunati na maksimalni godišnji iznos od 4.000 eura i podijeliti ga između svih nositelja kredita. Da biste imali pravo na odbitak, potrebno je biti imatelj hipoteke i vlasnik kuće.
Odbitak dospijeva:
✓ od datuma kada se nekretnina koristi kao glavno prebivalište, a u svakom slučaju u roku od dvije godine od kupnje, ako je nekretnina podvrgnuta radovima na obnovi zgrade, što se dokazuje odgovarajućom građevinskom dozvolom ili ekvivalentnim aktom;
✓ u slučaju kupnje unajmljene nekretnine ako u roku od tri mjeseca od kupnje kupac obavijesti najmoprimca o obavijesti o licenci ili deložaciji zbog raskida zakupa i ako, u roku od jedne godine od puštanja, imovina koristi se kao glavno prebivalište.
Odbitak je upotrebljiv čak i ako se hipoteka podiže u različito vrijeme od kupnje. U osnovi, kupnja kuće može se obaviti u 12 mjeseci koji prethode ili slijede uslov zajma. Kamate plaćene kao rezultat otvaranja bankovnih kredita, dodjele plaća i općenito kamate koje proizlaze iz vrsta financiranja, osim onih koje se odnose na ugovore o zajmu, čak i ako imaju hipotekarno jamstvo na nekretninama, ne daju pravo na odbitak.
Odbitni kamate su isključivo one koje se mogu pripisati trošku kupnje nekretnine, a koji se daje zbrojem kupoprodajne cijene, javnobilježničkih naknada i ostalih dodatnih troškova. Stoga, ako iznos kredita premašuje kupovnu cijenu nekretnine, bit će potrebno kvantificirati dio kamate na koji će se izračunati odbitak, koristeći sljedeću formulu:
(Trošak kupnje nekretnine + pomoćni troškovi) x Plaćeni trošak kamata
Kapital isplaćen kao zajam
Pomoćne naknade
Pomoćni troškovi na koje se izračunava odbitak troškovi su potrebni za određivanje zajma. Tu se ubrajaju:
✓ puni iznos većih iznosa plaćenih zbog promjena u tečaju hipoteka ugovorenih u drugoj valuti;
✓ provizija dužna institucijama za njihove posredničke aktivnosti;
✓ porezne pristojbe, uključujući porez na upis ili otkazivanje hipoteke i zamjenski porez na posuđeni kapital;
✓ takozvana "provizija" za odgođene rate;
✓ troškovi preliminarne, bilježničke i tehničke procjene;
✓ kazna za prijevremenu otplatu zajma (ako je utvrđena prije 2. veljače 2007.).
Kad izgubite pravo
Pravo na odbitak troškova kamata gubi se u slučaju prijenosa uobičajenog prebivališta; posebno se odbitak više ne može koristiti od godine koja slijedi onu u kojoj se kuća više ne koristi kao glavno prebivalište za svoje ili članove svoje obitelji. Ako bi se u budućnosti imovina vratila u upotrebu kao glavno prebivalište za svoje ili članove svoje obitelji, moći će ponovno početi imati koristi od odbitka.
Pravo ostaje i kada porezni obveznik svoje prebivalište premjesti u općinu susjednu općini u kojoj se nalazi mjesto rada. Ako prestanu radni uvjeti koji su doveli do preseljenja uobičajenog prebivališta, počevši od sljedeće godine, odbitkom više neće biti moguće koristiti.
Porezni obveznik ne gubi pravo na odbitak ako svoje prebivalište premjesti iz radnog razloga. Porezni obveznik koji se preseli u bolnicu ili zdravstvenu ustanovu također zadržava poreznu pogodnost, pod uvjetom da ne iznajmljuje imovinu.
Oni koji se sele u inozemstvo
Okružnicom br. 17 / E od 24. travnja 2022-2023. godine Prihodna agencija je precizirala da pravo na odbitak troškova kamata na zajam za kupnju jedinice nekretnine koja će se koristiti kao glavno prebivalište također pripada poreznom obvezniku koji ima radni odnos u državi u inozemstvu, čak i ako je ista kuća unajmljena.
Međutim, potrebno je da:
✓ su ispunjeni svi zakonski propisani uvjeti kako bi se ostvario koristi od odbitka, posebno s osvrtom na prijenos uobičajenog prebivališta na imanje u roku od jedne godine od kupnje;
✓ ostaju radne potrebe koje su dovele do preseljenja uobičajenog prebivališta;
✓ porezni obveznik nije kupio nekretninu koja će se koristiti kao glavno prebivalište u stranoj državi prebivališta.
Izvor: Web stranica Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
travnja
To je vrlo vrijedan pokazatelj koji sažima ukupni trošak zajma, uključujući kamatnu stopu - a time i raspon koji primjenjuje posrednik - i ostale stavke troškova, kao što su na primjer troškovi preliminarne istrage i naplate rate. Velika prednost APR-a je njegova upotreba u usporedne svrhe jer se usporedbom ove vrijednosti između dvije hipoteke odmah stječe ideja koja košta više i koliko.
Subrogacija
Subrogacijom, poznatom i kao subrogacija ili prenosivost, zajam uzet kod jedne banke "prenosi se" u drugu, s mogućnošću izmjene njezinih parametara (osim uključenih strana i iznosa preostalog duga); sve troškove snosi nova banka. S zamjenskim zajmom, s druge strane, potpisuje se novi zajam kod druge banke, sa svim troškovima koje podrazumijeva novi ugovor.
Da, ali vlasnici imovine koji nisu vlasnici hipoteke moraju se složiti da odobre registraciju hipoteke u korist banke.
Oni su obično zbroj referentnog indeksa, raspona ili postotka dobiti banke i bilo koje premije rizika, povezane s fizičkom ili pravnom osobom koja traži zajam.
7. Kako napraviti ispravnu usporedbu između različitih ponuda
Najbolji sintetički pokazatelj cijene operacije je APR (godišnja efektivna globalna stopa), koji izražava efektivni trošak zajma, uzimajući u obzir TAN (godišnja nominalna stopa, kamatna stopa) i sve provizije i troškovi nastali za dobivanje zajma i za plaćanje rata. Za usporedbu - i odabir - između različitih ponuda, od konzultiranih banaka može se zatražiti „Standardizirani europski informativni prospekt“ koji jasno sažima karakteristike kredita u „sažetom okviru“ glavnih ekonomskih uvjeta.
8. U tom je razdoblju koji tip prikladniji?
Pogodnost bitno ovisi o raznim čimbenicima, na primjer trajanju zajma i osobnom ekonomskom financijskom profilu, stabilnosti nečijeg prihoda tijekom vremena. Prije nego što se prijavite za zajam, preporučljivo je pažljivo procijeniti prihod kako biste utvrdili raspoloživi mjesečni iznos nakon što se oduzmu redovni troškovi. Preporučljivo je da rata ne prelazi trećinu raspoloživog dohotka, kako bi se mogli podmiriti tekući, nepredviđeni troškovi i svako buduće smanjenje prihoda. U principu, TAN hipoteke s promjenjivom stopom obično je niži od onog fiksne stope u početku, ali tijekom trajanja zajma varijabilna stopa može značajno varirati ovisno o rastu referentnog parametra.
9. Koje je idealno trajanje?
To je jedan od elemenata koji određuje iznos uplate hipoteke. To se sastoji od glavnice plus kamata: pri istom iznosu zajma i kamatne stope, što je kraće trajanje, rate će biti skuplje, ali niži udio koji se odnosi na kamate; naprotiv, što je trajanje dulje, kamatni dio je veći, ali s nižom stopom. Mora se uspostaviti uzimajući u obzir vlastite ekonomske sposobnosti "mirne koegzistencije" s dugom.
10. Jamstva koja su vam potrebna
Uvijek se traži hipoteka na nekretnini koja je predmet zajma. Obično je dovoljno imati odgovarajući prihod za potporu povremene rate otplate, ali možda će biti potrebna dodatna jamstva za suzbijanje kreditnog rizika (jamstveni fond za prve stambene zajmove;
jamstva za potpis; financijska jamstva).
11. Osoba koja odobrava zajam zahtijeva osiguranje
Po zakonu je obvezno da se nekretnine založene kao osiguranje osiguravaju polisama od rizika od požara, groma i eksplozije: tko digne zajam može slobodno birati između potpisivanja police koju je predložila banka zajmodavac, a koja se može ograničiti bez ograničenja u korist banke, o predstavljanje sličnog osiguranja koje je već na snazi ili bi trebalo biti ugovoreno sa trećim osiguravajućim društvom i obveznicom u korist banke. Postoje i neobavezna pravila koja osiguravaju one koji uzimaju kredit od drugih rizika (obično nezaposlenosti, invalidnosti ili smrti).
12. Banka ima procijenjenu imovinu
Stručnjaci zaduženi za procjenu imovine kako bi procijenili njezinu vrijednost.
13. U kojoj se fazi odvija financiranje?
Nakon odredbe, općenito putem blagajničkog čeka koji se izdaje prodavaču, ali metode se mogu razlikovati ovisno o tome je li banka prisutna ili nije u fazi
potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
14. Tko bira javnog bilježnika?
Za prodaju stambenog prostora, javnog bilježnika obično bira vlasnik. Slučaj prenosivosti putem subrogacije je drugačiji, gdje banka odabire javnog bilježnika jer isti snosi troškove.
15. Što se događa u slučaju neplaćenih rata?
Kupcu se predlažu najprikladnija rješenja da i dalje ispunjava preuzete obveze, na primjer produženjem datuma isteka zajma kako bi se smanjio teret rate ili obustavom amortizacije iznosa glavnice na određeno vrijeme. Također postoje sporazumi između ABI-a i udruga potrošača koji omogućuju, nakon pojave određenih uvjeta (poput nehotičnog gubitka posla), rješenja fleksibilnosti za produljenje ili skraćivanje trajanja zajma ili za obustavu plaćanja rata na određeno vrijeme. ,
16. Dokumenti koje treba predočiti
Osobna dokumentacija (osobni podaci i prihodi) i koja se odnosi na imovinu (izvorni list, tlocrt, katastarska izmjera).
17. Rano zatvaranje zajma
Prijevremena otplata zajma uvijek je dopuštena (plaćanjem cjelokupnog iznosa preostalog kapitala), baš kao što je dopušteno djelomično smanjenje duga.
Stambeni zajmovi predviđeni od 2. veljače 2007. nadalje ne mogu biti podvrgnuti zakonskoj kazni za prijevremenu otplatu. Za sve ostale
maksimalna kazna mijenja se prema trenutku u kojem se izumiranje događa.
18. Što trebam učiniti nakon plaćanja?
Nakon posljednje rate banka izdaje dokumentaciju kako bi priopćila rok zajma. Kreditna institucija je uvijek dužna obavijestiti konzervatorij o izumiranju i zahtjevu za poništavanje hipoteke u roku od 30 dana.
19. Nekretnina s hipotekom može se prodati
Kupac može preuzeti postojeći zajam i preuzeti ga od prodavatelja u otplati rata ili se prodaja odvija uz istodobno gašenje izvornog zajma.
20. Je li moguće podnijeti zahtjev za nekoliko hipoteka na različitim nekretninama?
Da, ali uvijek poštujući zahtjeve za isplatu zajma.
Od javnog bilježnika
Odobravanje zajma javno je djelo koje treba utvrditi kod javnog bilježnika. Prema zakonu, kako bi se mogla upisati hipoteka na nekretnini, tako i da bi se zahtjev za "ovršnim naslovom" pripisao javnom djelu: to znači da ako dužnik ne ispuni svoje obveze, osuđujuća presuda nije potrebna. Za izvršenje ugovora jednostavno čin. Ovo je najskuplja stavka izdataka, s varijacijama ovisno o zemljopisnom području, tarifi stručnjaka i prije svega iznosu upisa hipoteke. Troškovi uključuju i javnobilježničku naknadu za utvrđivanje ugovora o zajmu i troškove koje je stručnjak imao u ime klijenta (na primjer, upis i otkazivanje hipoteke). Bolje je prvo zatražiti točan citat.
Test naprezanja
Da bismo razumjeli s čime se rata može suočiti, provodi se ovaj jednostavan izračun. Takozvane kvote za život oduzimaju se od mjesečnog neto prihoda, tj. Onoga što je potrebno za plaćanje računa i raznih troškova. Preostali iznos odgovara "uzajamnoj kupovnoj moći", u osnovi ugovornoj snazi onih koji se žele prijaviti za kredit: on mora biti najmanje 1,5 puta mjesečni.