Sadržaj obrađen
- Koje su aktivnosti koje javni bilježnik obavlja prije djela?
- Što javni bilježnik radi u vrijeme djela?
- Što se događa ako se razni problemi pojave nakon prodaje, a prodaja nije uspješna?
- Koji postotak mora platiti bilježniku za provjere koje provodi, a koji za činidbu? Što će se dogoditi ako se akt ne potpiše nakon provjera?
Jedan od najizazovnijih i najdelikatnijih koraka s kojima se možete odlučiti u životu nesumnjivo je kupnja kuće , stvarne prepreke u kojoj vladaju tehnička, ekonomska i pravna pitanja, a koja nije uvijek lako razumjeti. Profesionalna osoba koja preuzima prodaju nekretnina je javni bilježnik koji preuzima dvostruku ulogu javnog službenika i profesionalca na kojeg se može osloniti kako bi otklonio sumnje i neizvjesnosti.
Prema zakonu, ugovor o kupnji mora odrediti nepristrani i specijalizirani javni službenik za to, javni bilježnik, koji mora osigurati da se kupnja imovine odvija u skladu sa svim zakonom. No, javni bilježnik nije ograničen samo na sastavljanje dokumenta, to jest javnog ugovora o prodaji.
Niz pitanja i odgovora na lik javnog bilježnika, proveden u suradnji s Javnobilježničkim vijećem u Milanu, pomoći će boljem razumijevanju uloge ovog aktera u prodaji nekretnina:
Prije potpisivanja akta, javni bilježnik provodi niz provjera koje se mogu sažeti kako slijedi:
- utvrđuje osobni identitet strana koje interveniraju u djelu i njihovu sposobnost da ga izvrše provjerom imovinskog režima između supružnika (pravno zajedništvo imovine ili razdvajanje), legitimitet intervencije, u slučaju zabrane stranaca, maloljetnika , osobe s invaliditetom ili korisnici administracije za podršku itd. Zašto takva provjera? Služi za izbjegavanje moguće krađe identiteta, s obzirom na to da je moguće pristupiti registrima nekretnina i modificirati njihove rezultate bez prethodne provjere zakonitosti.
- zakonom utvrđuje nepostojanje prethodnih hipoteka ili ograničenja ili ovrha na predmetu prodaje imovine u teritorijalnom uredu Agencije za prihode, kao i urbanističku i katastarsku ispravnost nekretnina. Javni bilježnik također mora potvrditi da imovina koja se prodaje ne podliježe određenim disciplinama, na primjer u pogledu javnog stanovanja (postojanje subjektivnih zahtjeva za kupca ili ograničenja cijene), ili pravo prvenstva naklonost određenih predmeta ili u slučaju imovine od povijesnog, umjetničkog ili arheološkog interesa.
- identificira porezni režim koji se odnosi na određeni slučaj i provjerava postojanje zahtjeva za bilo kojim poreznim pogodnostima (na primjer olakšice za kupnju prve kuće ili porezno priznanje ili oslobađanje od poreza u slučaju transfera u izvršenju sporazumi o razdvajanju ili razvodu). Budući da je pripremljen u poreznom području, sposoban je predložiti rješenja koja omogućuju uštedu poreza u skladu sa zakonom.
Među ostalim provjerama koje mora obaviti javni bilježnik nalazimo i onu koja se odnosi na energetsku učinkovitost zgrade, koja mora biti ovjerena u skladu s nacionalnim i regionalnim propisima o toj temi. Za prodaju zgrada opremljenih sustavima, obvezno je osiguravanje, a često i prilog energetskog certifikata (APE), koji je pripremio certifikator upisan u poseban registar, a koji u osnovi označava razred potrošnje energije zgrade. što se tiče grijanja. Ovaj dokument mora biti priložen uz javnobilježnički akt.
Sukladnost sustava s propisima o sigurnosti je i aspekt koji se mora utvrditi, ali to nije zabranjeno kupiti nekretninu sa sustavima koji nisu do standard, uz kupac uzimanje zadužen za prilagodbu. Ali to podrazumijeva troškove koji će se morati uzeti u obzir pri određivanju cijene. Stoga će biti primjereno u djelu - a samim time to će učiniti i javni bilježnik - klauzulu koja sadrži dogovore stranaka u tom pitanju. Urbana pravilnost posjeda je temeljna, tj. poštivanje tada izdanih dozvola, koncesija i građevinskih dozvola. Ako postoje sumnje u postojanje zlouporaba, javni bilježnik preporučit će stručnjaku s potrebnim tehničkim vještinama da intervenira kako bi izvršio istrage i sastavio stručno mišljenje.
Sve provjere kod javnog bilježnika zaključuju se javnobilježničkim aktom. U pravilu se u vrijeme potpisivanja kupoprodajnog ugovora odvija i isporuka robe. Zakon predviđa obvezu polaganja prodajne cijene imovine u ruke javnog bilježnika, koji će je predati prodavaču tek nakon uspješno obavljenih svih formalnosti nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora. Za formiranje djela, zakon također predviđa detaljna pravila za zaštitu građana:
- javni bilježnik mora u potpunosti objasniti i pročitati sadržaj djela strankama i svim svjedocima, čija je prisutnost zakonom propisana u određenim slučajevima (na primjer kada jedna od stranaka ne može potpisati ili pati od osjetnih oštećenja), provjeravajući jesu li razumjeli njegov sadržaj i pravne učinke. Ako to ne učini, kazneno će odgovarati za kazneno djelo krivotvorenja u javnoj ispravi;
- akt, nakon što ga pročitaju i odobre, moraju potpisati stranke, a možda i svjedoci pred bilježnikom, a konačno potpisati sam bilježnik;
- ono što javni bilježnik ovjerava u javnobilježničkom aktu, po zakonu je potpuni dokaz za sve svrhe - čak i pred sucem - osim ako se ne utvrdi kazneno djelo krivotvorenja u javnoj ispravi.
Čak i nakon potpisivanja akta, javni bilježnik je po zakonu dužan izvršiti niz obveza, u kratkom vremenu, čiji je cilj zajamčiti s jedne strane plaćanje poreza državi, s druge, oglašavanje trećim stranama i sigurnost operacije u korist svih građana. Javni bilježnik mora izvršiti, u kratkom roku, registraciju djela u Agenciji za prihode i plaćanje pripadajućih poreza u ime kupca te naknadno unošenje u javne registre kako bi bio poznat i učinkovit prema svima (tehnički definirano treće strane). Polog popisa u nadležnom registru nekretnina po zakonu je obvezan kako bi svi mogli znati tko je vlasnik nekretnine i je li potonja opterećena hipotekom ili drugim ograničenjima. Konačno, javni bilježnik mora nastaviti s izvršavanjem katastarskog prijenosa, kako bi također ažurirao katastar.
Problemi mogu nastati ako se pojave neprijavljene hipoteke ili ovrhe (ovdje će doći u pitanje odgovornost javnog bilježnika) ili ako postoje problemi urbanističkog planiranja (zlouporabe zgrada, nedostatak upotrebljivosti) ili tehnička pitanja (postrojenja proglašena suprotnim istini). Iz tog je razloga važno da javni bilježnik, iako ne može izravno jamčiti za te aspekte, jer nije tehničar, već pravnik, u ugovor uključuje sve ugovore, podsjetnike i upozorenja koji kupca mogu zaštititi i prodavača učiniti odgovornim. Ukratko, prodaja nekretnina, čak i ona naizgled jednostavnija, uvijek ima posljedice od kojih se ne može očekivati da će se riješiti "uradi sam". Savjet je potražiti savjet kod javnog bilježnika što je prije moguće, Puno bolje ako to učinite prije potpisivanja dokumenata i preuzimanja obveza od kojih se, u slučaju problema, postaje teško osloboditi se bez oštećenja.
Ako prodaja , nakon utvrđivanja redovitog preliminarnog ugovora, ne bude dovršena, mogu se dogoditi dva scenarija . Prva razmatra slučaj da su stranke jednoglasno odlučile da neće izvršiti preliminarno. U tom će slučaju moći sastaviti sporazum o "rezoluciji o međusobnom neslaganju", koji također predviđa predviđena vremena i načine povrata i povrata iznosa. Ako je, s druge strane, samo jedna od strana u zakašnjenju, vjerojatno će se otvoriti parnica. Opće je poznato da, ako se kupac pokaje, gubi polog, dok je manje poznato da ga, ako se prodanik pokaje, mora vratiti udvostručen., Ali to nije tako jednostavno. Mogu se pojaviti složene procjene u vezi s naknadom štete. U ovom je slučaju važno da postoji preliminarni ugovor sastavljen s najvećom točnošću koji predujmljene iznose kvalificira kao polog ili predujam i možda predviđa metode izračuna štete koju je pretrpjela strana koja ne ispunjava obveze, kako bi se pojednostavio i ubrzao rad tko će odlučiti u sporu (prvo posrednik, a zatim sudac u nedostatku sporazuma). Ako se pak pojave problemi nakon prijenosa vlasništva usavršenog na temelju djela, oni se moraju riješiti na temelju njihove prirode.
U slučaju nedostataka na imovini , zakon predviđa uvođenje posthumne desetogodišnje police za novoizgrađene zgrade: policu osiguranja koju graditelji od 2005. obvezno moraju isporučiti kupcima, obvezu koja se ponekad nažalost zanemaruje, možda ispred popusta na cijenu. Za zgrade koje nisu nove, pravila građanskog zakonika primjenjuju se na "skrivene nedostatke", odnosno nedostatke koje kupac nije znao i koje nije bilo lako prepoznati, za što su osigurani mehanizmi jamstva. Suprotno tome, za nedostatke koji se mogu prepoznati normalnom marljivošću, jamstvo djeluje samo ako je prodavač zaveo kupca, izjavivši da imovina nije imala nedostataka.
(Odgovor dao javni bilježnik Piercarlo Mattea iz Milanskog bilježničkog vijeća)
Prije odgovora na ovo pitanje valja se sjetiti da su, nakon liberalizacije Bersanijeve uredbe (Zakonska uredba 223/2006 pretvorena u Zakon 248/2006), ukinute minimalne i maksimalne carine za javne bilježnike. U slučaju da nakon provjera koje provodi javni bilježnik slijedi potpisivanje kupoprodajnog ugovora, troškovi čekova uključuju se u ugovor. Ako, pak, nakon provjera tapija nije predviđena, javni će bilježnik tražiti naknadu koja je povezana s obavljenim poslom, odnosno provedenim anketama, stečenim dokumentima itd.