Mnogi Talijani za kupnju kuće odlučuju se koristiti novu formulu predviđenu uredbom Sblocca Italia , takozvanu najamninu za kupnju. Prilika za kupnju alternativu tradicionalnim oblicima, najam za kupiti predviđa potpisivanje ugovora kojim dva dijela, prodavatelj / stanodavac i kupac / stanar slažu da je prvi daje drugi trenutak uživanje imovine, koji se odnosi na budućnost prijenos vlasništva nad imovinom . Ovaj ugovor karakterizira neposredna koncesija za korištenje imovine radi plaćanja zakupnina, za pravo stanara da kupi nekretninu i za dodjelu dijela najamnine kao naknadu za prijenos.
Međutim, treba naglasiti da ne postoji obveza sklapanja kupoprodajnog ugovora, već opcija . Nadalje, oni koji namjeravaju iskoristiti najamninu s otkupom moraju imati na umu da je najamnina viša od uobičajene najamnine , budući da jedan dio čini najamninu, drugi će položiti depozit na konačnu cijenu nekretnine.
Što se tiče poreza koje treba platiti, Agencija za prihode intervenirala je okružnicom br. 4 / E od 19. veljače 2022-2023., u kojem razlikuje porezne propise koji se primjenjuju na razdoblje korištenja imovine, dakle prije stvarne kupnje, od naknadnog izvršavanja prava na kupnju od strane najmoprimca i prijenosa imovine , Prije svega, potrebno je razlikovati je li osoba koja uživa uživanje s obzirom na buduću prodaju privatna osoba ili posao , a također je potrebno razlikovati izravne poreze (plaća ih vlasnik / prodavač) i neizravne poreze (najmoprimac / kupac).
Poreze koji se odnose na posjedovanje imovine poput IMU-a i tasi-a snosi vlasnik , kao i kod svakog najma, dok troškove prepisivanja ugovora u registre nekretnina snosi kupac, kao npr. troškovi i porezi zbog ugovora o prodaji imovine.
Ako je vlasnik privatna osoba , može odabrati dio udjela koji se prima kao najam između uobičajenog poreza na dohodak , zajedno s porezom na registraciju u iznosu od 2% (koji se dijeli između vlasnika i najmoprimca) ili se odlučiti za režim suhog kupona .
Za dio najamnine usmjeren na kupnju, u slučaju prodaje neprimarne kuće koja se dogodi u roku od pet godina , vlasnik će morati platiti porez na sve kapitalne dobitke kao u uobičajenoj prodaji . Porez na registraciju, koji kupac plaća, iznosi 2% u slučaju kuće koja će se koristiti kao prva kuća i 9% u ostalim slučajevima. Porez na hipoteku i katastar utvrđen je po 50 eura.
Ako tvrtka prodaje, udio plaćen za uživanje imovine obično je oslobođen PDV-a , osim ako se poduzeće nije odlučilo za oporezivi režim. Što se tiče naknade koja se plaća kao predujam na cijenu, ako je transakcija oporezana PDV-om, primjenjuju se sljedeće stope:
- 4% u slučaju prvog doma u slučaju luksuznih domova (katastarske kategorije koje nisu A / 1, A / 8 i A / 9),
- 10% za neluksuzne druge domove,
- 22% za nekretnine klasificirane u katastarske kategorije A / 1, A / 8 i A / 9.
Što se tiče poreza na registraciju , u ovom slučaju također se mora razlikovati između ugovora koji su oslobođeni ili ne PDV-a : u prvom slučaju stopa poreza na registraciju iznosi 2%, dok u slučaju oporezivosti PDV-om porez na registraciju ima fiksni iznos od 67 eura ako je ugovor predviđen privatnim sporazumom, 200 eura ako je formiran ovjerenim privatnim ugovorom ili je sastavljen u javnom obliku.
U vrijeme prodaje imovine, ako je prijenos podložan PDV-u, to će se izračunati na temelju prodajne cijene kojoj se oduzimaju dionice koje su već plaćene kao predujam. Porez na registraciju, s druge strane, utvrđen je na 200 eura, kao i porez na hipoteku i katastar od po 200 eura. S druge strane, za nekretnine oslobođene PDV-a plaća se porez na registraciju od 2% ili 9%, s najmanje 1000 eura , dok su porezi na hipoteku i katastar fiksni po stopi od 50 eura.
Kako ne postoji obveza izvršenja prodaje, može se dogoditi i da prodaja nije izvršena . Ako se zakupac odrekne prijenosa, on gubi sve udjele plaćene kao predujam ili može povratiti dio, ovisno o uvjetima ugovora, a vlasnik ima pravo na povrat imovine. Ako je, s druge strane, vlasnik taj koji ne podmiruje obveze, stanar ima pravo barem na povraćaj dijela naknade naplaćene po cijeni, plus zakonske kamate. Napominjemo da se ugovor raskida u slučaju neplaćanja , čak i ako nije uzastopno, minimalnog broja naknada, jednakog dvadesetici ukupnog iznosa. Međutim, stranke mogu slobodno postaviti drugi minimalni prag.