U etažiranom vlasništvu, uz uredbu o skupštini, može postojati i takozvani ugovorni propis , akt koji se sastavlja kada etažna kopija još ne postoji , pa se iz tog razloga naziva i "vanjskim" propisom ili preciznije, propisom "Vanjsko podrijetlo".
Graditelj ili jedini vlasnik cijele zgrade , prije nego što počnete prodavati pojedinačne nekretnine jedinica, priprema propise Condominiumdiktiranje pravila za identifikaciju i popis zajedničkih dijelova, raspodjelu troškova, tablice tisućitih vrijednosti prema kojima se ta raspodjela mora provesti i ostale odredbe koje se odnose na život kondominijske strukture. Prodajom pojedinačnih jedinica nekretnina, u svakom pojedinačnom ugovoru o prevođenju svaki od kupaca izjavljuje da prihvaća klauzule sadržane u uredbi, koja potonjoj u bitnome dodjeljuje zahtjeve stvarnog ugovora kakav je poznat i prihvaćen u kon ostale klauzule sadržane u kupoprodajnom ugovoru.
S obzirom na određeni modalitet njenog formiranja, nije potrebno naknadno odobrenje skupštine, jer nakon kupnje svih kupaca odgovarajućih nekretnina koje imaju dio etažne zgrade (ne samo stanovi, ali i podrumi, garaže i tako dalje), de quo uredba postaje učinkovita i obvezujuća za sve, postajući dio sadržaja pojedinačnih akata per relationem.
Osobitost ugovornih propisa i, uz neke rezervacije, onih odobren na sastanku dioničara jednoglasnom odlukom svih sudionika u građevine sastoji se prije svega u činjenici da su valjano može sadržavati odredbe koje ograničavaju prava pojedinih apartmana.na zajedničkim dijelovima i na istim ekskluzivnim nekretninama, zabrane odredišta jedinica nekretnina ili rezerve vlasništva i općenito klauzule koje, ograničavanjem prava koja su uobičajena za vlasnika, moraju biti prihvaćeni od strane svih kupaca da bi bili valjani i provedivi. apartmana. Doista, klauzule o ugovoru o etažiranju ugovorne prirode obvezujuće su za kupce pojedinih stanova neovisno o transkripciji, već je dovoljno da se u kupoprodajnom ugovoru poziva na uredbu o etažiranju, koja se, iako nije materijalno umetnuta, mora smatrati poznatom i prihvaćen na temelju opoziva ili spominjanja istog u ugovoru.
Također treba napomenuti da je odredba sadržana u čl. 1138, posljednji stavak, talijanskog Građanskog zakonika, prema kojem propisi o etažiranju ni na koji način ne mogu narušiti prava etažiranja, odnosi se na propise odobrene većinom, ali ne i na one koje su odobrili svi etažni vlasnici, koji pokrivajući navedenu ugovornu vrijednost mogu sadržavati ograničenja prava samih etažnih zgrada kako na zajedničku tako i na pojedinačnu robu. U svakom slučaju, pravila uredbe o etažiranju koja imaju ugovornu prirodu mogu derogirati ili integrirati pravnu disciplinu (Cass. Civ., Odjeljak II, 6. listopada 1999., br. 11121).
Bolje reći, u kontekstu ugovornih propisa (kako vanjskog, tako i unutarnjeg porijekla), potrebno je razlikovati klauzule s tipično "regulatornim" sadržajem, usmjerene na reguliranje očuvanja, uporabe i uživanja u zajedničkim dijelovima, kao i na pripremu i korištenje zajedničkih usluga i klauzula "ugovorne" prirode, koje utječu na upotrebljivost i odredište ekskluzivnih dijelova ili koje povlače ograničenja prava vlasništva pojedinaca nad zajedničkim stvarima.
Što se tiče sadržaja, klauzule koje se najčešće pojavljuju u propisima vanjskog podrijetla su one koje se odnose na podjelu troškova (klauzula o potpunom ili djelomičnom izuzeću od doprinosa za troškove, podjela troškova u jednakim dijelovima itd.; Klauzule koje sadrže zabrane ili ograničenja upotrebe ili odredište ekskluzivnih nekretnina ili zajedničkih dijelova).
Intuitivno je da uredba o etažiranju ne može imati statičan i nepromjenjiv sadržaj , tako da tijekom vremena može biti podložna promjenama u odnosu na nove upravljačke interese (mislite na kupnju područja koje treba regulirati ili na tehnološka inovacija koja povećava zajedničko nasljeđe.
Ako je ugovorni propis ograničenje …
Ugovorni propisi mogu biti izvor općih ili određenih ograničenja za pojedine etažne vlasnike u pogledu upotrebe imovinskih jedinica u isključivom vlasništvu; rjeđi je slučaj u kojem isti propis predviđa proširenje prava na svakoga. S tim u vezi, razjašnjeno je da mogu nastati ograničenja ovlasti etažnog vlasništva i njihovih prava na pojedinačnu imovinu - usmjerena na osiguravanje potreba suživota, tako da ostvarivanje prava vlasništva ne može predstavljati izvor neugodnosti i smetnji drugima. propisom koji su odobrili svi sudionici, jer je ovaj, koji ima ugovornu vrijednost, valjan i učinkovit iz pristanka zainteresiranih strana, pod uvjetom da je izražen u potrebnom obliku u odnosu na prirodu svakog ograničenja, optužbe ili služnosti koja se nameće.Pozivaju se, prije svega, na one klauzule kojima se vlasnicima zabranjuje dodjeljivanje stanova ili prostora u isključivoj imovini obavljanju određenih djelatnosti ili njihovoj upotrebi za određene oblike uporabe, jer se smatraju opasnim za etažiranu gradnju ili u svakom slučaju izvorom poremećaja. ili neugodnosti za zajednicu (na primjer, zabrana dodjeljivanja jedinica nekretnina poslovnim subjektima, medicinskim uredima, profesionalnim uredima, komercijalnim ustanovama, noćenjima i doručkom, mirovinama).ili u svakom slučaju izvor smetnji ili neugodnosti za zajednicu (na primjer, zabrana dodjeljivanja jedinica nekretnina poslovnim subjektima, medicinskim uredima, profesionalnim uredima, trgovačkim objektima, noćenjima i doručkom, mirovinama).ili u svakom slučaju izvor smetnji ili neugodnosti za zajednicu (na primjer, zabrana dodjeljivanja jedinica nekretnina poslovnim subjektima, medicinskim uredima, profesionalnim uredima, trgovačkim objektima, noćenjima i doručkom, mirovinama).
Štoviše, budući da ne postoje odredbe o javnom poretku, koje su po svojoj naravi obvezne, a koje bi zabranjivale uvrštavanje takvih restriktivnih pravila u propise, u potpunosti se pridržava duha i slova načela koja uređuju imovinu etažne imovine, za obveznu funkciju osigurati dobru uporabu i uživanje zajedničke stvari, uvesti u njih ograničenja i ograničenja na ista pojedinačna svojstva kao rezultat usklađenog određivanja ovlaštenih osoba, potrebnih u svrhu postizanja što prikladnijeg i najisplativijeg korištenja zajedničkih stvari uz najmanju štetu za njih, kao i za najbolje moguće uživanje u komunalnim uslugama povezanim s ekskluzivnim nekretninama.
Stoga su klauzule o ugovoru o etažiranju ugovorne prirode koje mogu nametnuti ovlasti i sposobnosti etažiranih vlastitih dijelova njihove ekskluzivne imovine sve dok su jasno i izričito utvrđene, obvezujuće za kupce pojedinih stanova ako, bez obzira na transkripcija, u kupoprodajnom ugovoru upućena je na uredbu o etažiranju, koja se - iako nije materijalno umetnuta - mora smatrati poznatom ili prihvaćenom na temelju reference ili spominjanja iste u ugovoru.