Etažnog (ili sklop) propis je akt kojim svaki etažno diktira Poslovnik o svom radu. Ovaj se dokument posebno bavi utvrđivanjem odredbi za ono što se tiče zadataka uprave, upotrebe zajedničkih stvari, raspodjele troškova i prava i obveze svakog etažnog vlasništva na zajedničkim dijelovima. Ova vrsta propisa stoga je vrlo slična ugovoru , ali se razlikuje prije svega u činjenici da, iako ugovor zahtijeva potpis svih strana, potonje se umjesto toga mogu odobriti čak i uz samo većinu sudionika intervenira pod uvjetom da da ovi imaju barem polovicu tisućinki zgrade.
Međutim, može postojati i druga vrsta propisa za intervenciju u životu zgrade i njezinih stanovnika , naime ugovorna . To je u praksi akt koji se sastavlja kada etažna etaža još ne postoji, pa se iz tog razloga naziva i "vanjskim" propisom ili, točnije, propisom "vanjskog podrijetla", Ovo je čin kojim graditelj ili jedini vlasnik cijele zgrade, prije nego što započne prodavati pojedine jedinice nekretnina, diktira pravila rada zgrade. Na primjer, za identifikaciju i popis zajedničkih dijelova, raščlambu troškova, tablice tisućitih vrijednosti prema kojima se ta raščlamba mora provesti i ostale odredbe koje se odnose na vijek trajanja kondominijske strukture.
Temeljna je karakteristika da ovaj propis , iako prihvaćen ne tijekom skupštine, već u vremenski različitim trenucima između njih, uvijek postigne jednoglasnost. Stoga može sadržavati značajnija i jača ograničenja od onog koje je odobrila većina , podrijetlom iz sklopa.
Međutim, poput ugovornog propisa, jednoglasno odobreni pravilnik o skupštini može preokrenuti situaciju i intervenirati u regulaciji čak i osjetljivih sektora: razmislite o zabrani davanja stana u zakup komercijalnim djelatnostima, vješanja odjeće izvan zgrade. prozor. Iako su općenito propisi o montaži namijenjeni upravljanju samo zajedničkim dijelovima, a ne stambenim jedinicama , koje su dio pojedinačne imovine, samoograničenje koje su odobrili svi vlasnici različitih stanova koji čine zgradu može legitimirati inače nemoguća ograničenja. biti nametnuto ex post.
U ovom članku, proučimo sada propise o skupštinama dioničara, dok ćemo u budućoj raspravi razgovarati o ugovornom.
Propis se mora formirati u etažnoj imovini kada je broj etažnih zgrada (isključivih nekretnina) veći od deset , u skladu s odredbama članka 1138. stavka 1. Građanskog zakonika. Stoga se upućuje na subjektivni element vlasnika, a ne na objektivni element frakcija na koje se dijeli kondominij, polazeći od načela da je potreba za pravilima povezana s brojem ljudi kojima se mora upravljati. Ispod ovog broja , propis se još uvijek može pripremiti, ali nije obvezan.
Tijelo ovlašteno za formuliranje propisa je skup etažnih stanova (ne dovodeći u pitanje mogućnost prepoznate u glavi svakog etažnog vlasništva, da preuzme inicijativu).
Većina potrebno za montažu na prvi poziv je većina nazočnih koji predstavljaju najmanje polovicu vrijednosti zgrade: bolje je da ga odobri ovaj većine, jer ako je odobren na drugi poziv s manjom većinom to bi mogao biti „izazvan” od izdvojenih sudionika i izostao iz odluke o odobrenju u roku od trideset dana.
Jednom odobreni, propisi o skupštinama dioničara su interni zakon etažne vlasništva, pa tko god ih uđe automatski podliježe njima samo zato što su postali etažni vlasnici: s tek "upravljačkim" sadržajem u granicama pitanja određenih zakonom, propisi skupštine dioničara obvezuju sve sudionike " trenutni ", uključujući neistomišljenike, suzdržane i odsutne osobe te" buduće "sudionike, tj. one koji će biti dio etažnog vlasništva (nasljednici i nasljednici).
Sadržaj uredbe o etažiranju koja je odobrena većinom ograničen je u okviru članka. 1138 Građanskog zakonika. Konkretno, posljednji stavak zakona zabranjuje uredbi ograničavanje prava etažirane imovine , uključujući prava na ekskluzivna svojstva i zaštitu kućnih ljubimaca. Propisi o skupštinama dioničara ne mogu zabraniti posjedovanje ili posjedovanje kućnih ljubimaca , jer ovaj sektor podliježe ugovornim propisima uz jednoglasnu suglasnost etažne vlasništva, budući da se odnosi na prava na ekskluzivnoj imovini.
Što se tiče kriterija za pravilno tumačenje propisa skupštine dioničara, oni ovise o pravnoj prirodi samih propisa. Najvažnija pitanja koja su se pojavila u pravnom kontekstu, u vezi s tumačenjem propisa, u osnovi se tiču čitanja klauzula kojima se ograničavaju prava na uživanje i raspolaganje ekskluzivnim svojstvima pojedinih stanova, pitanja koja su ipak prepuštena disciplini ugovorni propisi i propisi koji ne ispunjavaju uvjete.
Konačno, što se tiče sadržaja, propisi o skupštinama dioničara mogu sadržavati samo pravila koja uređuju upotrebu i metode uživanja zajedničkih stvari / usluga / objekata; Propisi o skupštini također moraju sadržavati pravila o raspodjeli troškova , u skladu s pravima i obvezama svakog etažnog vlasništva; propisi o montaži tada moraju sadržavati pravila za zaštitu ukrasa zgrade ; napokon, propisi o skupštini dioničara moraju sadržavati pravila koja se odnose na "administraciju" : ova kategorija uključuje klauzule koje se odnose na lik direktora , vrijeme i mjesta sazivanja i načine komunikacije,funkcioniranje skupštine sa sustavom glasanja , zastupanje u skupštini, ovlasti potonje, imenovanje predsjednika i tajnika, uspostava dodatnih upravnih i kontrolnih tijela, sastavljanje i vođenje zapisnika, održavanje zajedničkih dijelova, osiguranje zgrada, ugovori o zapošljavanju i zapošljavanju zaposlenika, obuka i izrada proračuna i konačna bilanca, vođenje evidencije potrebne za administrativno i računovodstveno upravljanje, uspostavljanje bilo kakvih fondova, vremena prikupljanja doprinosa, vremena biljaka i tako dalje.
Propisi o skupštini dioničara mogu se mijenjati, dopunjavati ili djelomično ukidati skupštinom dioničara, uz većinu potrebnu za njegovo odobrenje.