Sadržaj obrađen
- Kupnja kuće, tri faze
- Kupnja kuće: trenutak izbora
- Elementi koji mijenjaju vrednovanje kuće
- Kupnja kuće: kupnja i prodaja
- Zatražite dokumentaciju
- Tko je vlasnik posjeda?
- Kupnja kuće: faze prijenosa vlasništva
- 3 Djelo
- Ako se nakon kupnje otkriju nedostaci?
- Agent za promet nekretninama
- Porez na prodaju kuće
- Kakvi odbici za obnovu
Kupnja kuće jedna je od najvažnijih odluka koje se pojavljuju u našem životu: zato je važno biti spreman, čak i kad se oslanjate na profesionalce u tom sektoru. Uz cijenu nekretnine moraju se navesti i pomoćni troškovi koji čine oko 10% ukupnog iznosa i uključuju poreze, postotak za agenciju i javnobilježničku naknadu. Tome se dodaju potezi, moguća obnova i namještaj. Bez zaborava na etažiranje i troškove održavanja.
Kupnja kuće, tri faze
- Trenutak izbora
Postoji nekoliko čimbenika koji utječu, od karakteristika nekretnine, do željenih četvornih metara. Identificirano područje također puno vrijedi, kako za tržišne cijene, tako i za osobnu i obiteljsku organizaciju. - Faze prodaje Polazimo
od prikupljanja dokumentacije do prijenosa vlasništva, koji završava dokumentom. Čin koji uključuje, osim prodavača i kupca, uvijek i javnog bilježnika, a vrlo često i agenciju za promet nekretninama koja se brinula za pregovore. Uz sve povezane troškove. - Porez: porezi koje treba platiti
Porezi su porezi iz registra, zemljišnih knjiga i hipoteke koji se razlikuju ovisno o tome je li to prvi dom ili nije i je li prodavač privatna osoba ili tvrtka.
Kupnja kuće: trenutak izbora
Predlaže li kuću agencija ili privatni prodavač, nije važno: uvijek je poželjno imati jasne bitne karakteristike i razumjeti zadovoljava li ih identificirana nekretnina. Polazeći od cijene (je li u skladu s tržištem ili ne) i specifičnih zahtjeva
Da biste odabrali sa znanjem činjenica, bolje je vidjeti više kuća, napraviti usporedbe, postaviti prava pitanja i onda, ako je interes i dalje velik, ne gubite vrijeme i dajte ponudu.
Idete na
lice mjesta, čak i na daljinu . Osobno, ako je moguće, ili iskoristeći virtualne ture koje neke agencije nude nakon pandemije izazvane Covid-19, moguće je procijeniti čitav niz važnih varijabli. Ovdje su detaljno.
Uvjeti. Tu iskusno oko može napraviti razliku. Kakvo je stanje na fasadi? Jesu li sustavi na nivou? Treba li obnoviti stepenice, lift? Je li podrum prisutan? Je li dostupan? A grijanje? Ako dom nije u savršenom stanju, mogu nastati neočekivani troškovi održavanja.
Osvjetljenje i buka. Ako ga posjetite u različito vrijeme, shvatit ćete kako se svjetlost mijenja tijekom dana i ima li uznemirujućih zvukova.
Pozicija. Koliko je novi dom udaljen od radnog mjesta? Ako imate djecu, koliko je to udaljeno od škole? Postoji li prikladan javni prijevoz do glavnih odredišta ili autocesta? A gdje se nalazi bolnica? Ako je područje zauzeto: koliko je teško parkirati ili postoji parkirno mjesto?
Tržište
Vrijednost kuće daju se njezinim karakteristikama i cijenama područja. Stoga je potrebno razumjeti koje su prosječne vrijednosti, odnosno trošak po kvadratnom metru. Kanal za identificiranje ovih podataka je Opservatorij nekretnina Agencije za prihode (www.agenziaentrate.gov.it). Još jedno pouzdano mjesto je mjesto Borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it). Korisni su i oglasi za nekretnine, uzimajući u obzir da se u odnosu na traženi iznos cijena često može snižiti za 8,7% za nove zgrade i 14,3% za one koji se obnavljaju (izvor: Nomisma).
Polazište: komercijalno područje
Osim prestižnih nekretnina, smještenih u određenim područjima nekih gradova ili u turističkim mjestima, za vrijednost kuće polazimo od izračuna kvadratnih metara. Razmatra se takozvana "komercijalna površina" koja uključuje neto površinu stana, 100% površine perimetra i unutarnje zidove, 50% površine zidova zajedničko s ostalim stanovima. Njima se dodaju i druge površine (balkoni, vrtovi, verande, podrumi) u različitim omjerima, kako je naznačeno u tablici.
Što može dovesti do rasta ili pada cijena? Na slobodnom tržištu ne postoje apsolutno objektivni podaci, valjan je sporazum između stranaka, ali neki su elementi zasigurno indikativni.
Čimbenici koji snižavaju cijenu:
- Odsutnost balkona - 5%
- Podrumski pod - 30%
- Prizemlje - 20%
- Prizemlje s vrtom - 15%
- 2. kat bez dizala - 5%
- Od trećeg kata bez dizala - 10% za svaki kat
Čimbenici koji podižu cijenu:
- Tavan + 20%
- Kuća s nekoliko kupaonica + 5%
- Autonomno grijanje + 5%
- Vratar + 5%
Kupnja kuće: kupnja i prodaja
Ugovor čiji je cilj prijenos vlasništva nad kućom s jedne osobe na drugu plaćanjem cijene sankcioniran je građanskim zakonikom (čl. 1470). Da biste došli do ovog trenutka, obično postoji niz koraka koji štite kupca
Prije nego što prijeđete na prijenos vlasništva, koji završava djelom, potrebno je provjeriti ispravnost nekretnine, kako s urbanističkoga stajališta, tako i s obzirom na prisutnost hipoteke. Zapravo je kupčevo pravo zahtijevati da otkloni svaku sumnju u vezi s kućom koju namjerava kupiti postavljanjem svih odgovarajućih pitanja prodavaču, izravno ili putem agencije. I to prije potpisivanja bilo kojeg dokumenta, jer se poslije teško vratiti.
Kuća mora biti usklađena s urbanističkog i katastarskog stajališta, odnosno mora odgovarati tlocrtu pohranjenom u zemljišnim knjigama. Je li se redovito gradilo? Ako nije nova i ako je višestruko prodana i kupljena putem akta, najvjerojatnije je u redu. Ako je nov ili je u svakom slučaju izgrađen prije nekoliko godina, onaj tko ga posjeduje mora pokazati građevinsku dozvolu i potvrdu o održivosti, što također potvrđuje postojanje higijensko-sanitarnih zahtjeva. U svakom slučaju, bilježnik će izvršiti i ovjeriti sve ove provjere prije djela.
Ako je kuća tek izgrađena, dužnost je graditelja predočiti svu dokumentaciju koja dokazuje njezinu urednost (građevinsku dozvolu i projekt odobren od Općine). To je važno jer se ponekad sobe na najvišem katu ili u prizemlju mogu na projektu pojaviti kao skladišta ili potkrovlja. Beskrupulozni prodavači mogli bi ih predstaviti kao stvarne stanove, ali na djelu bi bili registrirani kao tavan ili skladište. Što to uključuje? Ta konverzija namjene nije uvijek moguća, osim nakon posebnih intervencija (koje uključuju troškove i vrijeme).
Ako je nekretnina u izgradnji, dva su alata da se zaštitite. U vrijeme preliminarnog postupka potrebno je zatražiti od prodavatelja da izda jemstvo (banku ili osiguranje) kako bi zajamčio isporučene iznose ili ih treba dostaviti prije ugovora. Graditelj ili prodavatelj imovine također je obvezan (Zakonodavna uredba 122/2005) izdati kupcu policu osiguranja koja mu jamči u slučaju oštećenja zgrade i građevinskih nedostataka.
Često kada je teško pronaći dokumentaciju za starije zgrade, u tapiju se upisuju riječi "prije 1967." ili "zgrada prije 1967.". To je moguće jer prije tog datuma nije bilo potrebno podnijeti zahtjev za građevinsku dozvolu ako je zgrada građena izvan grada. Tada je, odmah od 1. rujna te godine, nakon što je Ponteov zakon stupio na snagu, građevinska dozvola postala obvezna za sva dobra. Da bi se koristilo ovo rješenje, moraju se zadovoljiti dva zahtjeva: da se kuća nalazi u zgradi koja se stvarno nalazi izvan tadašnjeg grada (što obično odgovara trenutnom povijesnom središtu grada) i da je u nekim dokazljivo izgrađena u razdoblju prije 1967.
Preporučljivo je odmah provjeriti je li prodavatelj stvarni vlasnik i nije li kuća opterećena hipotekom ili drugim štetnim formalnostima, poput donacije, koja bi prodaju učinila kompliciranijom. Drugačije ako je hipoteka upisana u banci koja je odobrila zajam: zapravo je dovoljno tražiti da se hipoteka ukine na trošak prodavatelja do datuma djela. • U tu svrhu Agencija za prihode nudi alate za saznavanje statusa nekretnine na šalterima različitih provincijskih ureda ili čak na mreži.
Kupnja kuće: faze prijenosa vlasništva
Tri su koraka koja vode do kupnje nekretnine: prijedlog kupnje, preliminarni i ugovor.
Uglavnom se koristi za blokiranje dogovorene cijene. Koristi se samo za prodaju putem agencije za promet nekretninama, toliko da posrednik ne samo da nabavlja obrazac, već ga je i dužan potpisati, zajedno s kupcem. U pregovorima između pojedinaca izravno se koristi kompromis.
Na agenciji je da obrazac preda Gospodarskoj komori. Ovaj je dokument jednostrane prirode, tj. Obvezujući je samo za kupca. Prodavač, s druge strane, može prihvatiti ili odbiti ponudu u zadanom roku, koji je obično 15 dana. Uz datum isteka, katastarski podaci moraju biti naznačeni i mora se navesti da se kupnja mora shvatiti kao paušalni iznos, tj. Uključuje i udio zbog zajedničkih dijelova. Mora pokazati da li je stan unajmljen ili je slobodan i osigurati obvezu prodavatelja da provjeri urbanističku i katastarsku ispravnost. Prijedlog slijedi sigurnosni polog novca: ako prodavatelj prihvati prijedlog, potvrdni polog oduzet će se od prodajne cijene. Ako kupac razmišlja nakon što prodavatelj prihvati,polog se neće vratiti, a kupac će agentu morati podjednako platiti naknadu za posredovanje.
Naziva se jednostavno preliminarnim, obećanjem prodaje ili kompromisa, to je ugovor u kojem se prodavatelj i kupac obvezuju sklopiti ugovor o kupnji. To nije obvezni akt, ali može se koristiti kada neposredna prodaja nije moguća: to je način da se obvežu oni koji kupuju i oni koji prodaju. Također dovršava prijedlog kupnje, koji postaje detaljniji i cjelovitiji.
Nema zahtjeva da javni bilježnik sastavi kompromis. Ali, ako to ne učinimo, u rukama imamo samo privatni čin. Da bi postalo javnom ispravom, a time i pravno valjanom, mora je potpisati javni bilježnik (i prepisati u teritorijalnoj agenciji). U ovom će trenutku sam zakon biti taj koji će spriječiti prodaju imovine nekome drugome, ulazak u hipoteku ili stvaranje pasivnih služnosti ili bilo koje druge štetne radnje. Prijava kod Agencije za prihode uvijek je obavezna: u roku od 20 dana ako je predviđeno bez javnog bilježnika; u roku od 30 dana ako je javni bilježnik taj koji osigurava elektroničku registraciju dokumenta koji je on sastavio. Da bi dokument bio valjan, dokument mora sadržavati pristanak stranaka,točno određivanje kuće za prodaju i njenu cijenu.
Prijava uvijek košta:
- porez na registraciju: 200 eura
- marka prihoda: jedna za 16 eura na 4 stranice ili u svakom slučaju na svakih 100 redaka. Na svaki primjerak (najmanje dva) stavljaju se markice prihoda. Uvijek ih morate kupiti prije potpisivanja akta, jer moraju imati ili isti datum ili biti ranije. U suprotnom, kompromis se ne može registrirati.
Ako su iznosi plaćeni kao polog ili predujam, proporcionalni porez na registraciju mora se platiti jednak:
- 0,50% u slučaju pologa za potvrdu (porezni broj 109T).
- 3% u slučaju pologa na prodajnoj cijeni (porezni broj 109T).
Tada će se porez povratiti u dokumentu. Zapravo se to smatra predujmom iznosa za naknadnu registraciju konačnog djela. Ako, s druge strane, djelo nije određeno, neće se vratiti, osim ako neusklađenost nema uzroke koji se ne mogu pripisati strankama. platite samo fiksni porez od 200 eura.
Ako morate priložiti druge dokumente, poput energetskog certifikata, plana, specifikacija, morat ćete platiti dodatne markice za prihod (uvijek od 16 eura), ovisno o prirodi dokumenta i njegovom formatu. Uplata se mora izvršiti putem obrasca F23, da bi se dostavila u banku ili u poštu. Razlog za odabir je RP, tj. Registracija javnih i privatnih dokumenata. Na kraju, morate ispuniti obrazac 69, a to je zahtjev za registraciju. Ovaj se model može preuzeti s web stranice Agencije za prihode, ali obično ga pruža predstavnik agencije.
S bilježnikom se troškovi povećavaju. Zapravo se mora dodati sljedeće:
- honorar profesionalca
- marka od 155 eura
- porez na hipoteku od 200 eura
- hipotekarne naknade od 35 eura.
Nadalje, potpisivanjem kompromisa utvrđuje se i pravo bilo kojeg posrednika u prometu nekretnina da naplati (nakon ugovora) proviziju.
To je konačni ugovor, koji je sastavio, provjerio i zajamčio javni bilježnik. Naziva se i konačnim dokumentom o prodaji, mora biti popraćen određenim dokumentima i sadržavati precizne podatke:
- identitet svih strana (prodavača, kupca i mogućeg posrednika). Također se moraju pojaviti javni bilježnik i bilo koja druga osoba uključena u postupak kupnje;
- energetske klasifikacije (uključujući majmuna, energetski certifikat) i certifikati
kućnih sustava koji potvrđuju njihovu pravilnost i podudarnost s prethodno prijavljenim; - katastarski podaci, tlocrti i sve potrebne informacije o predmetnom dobru;
- dokument koji je sastavio upravitelj etažne etaže kojim se potvrđuje redovito plaćanje troškova etažiranja od strane prodavatelja (podložno prilagodbi);
- sve u vezi s novcem u opticaju (postoci zbog posrednika, troškovi javnog bilježnika itd.), prilaganje - po potrebi - zahtjeva i odobrenja hipoteke;
- upotrebljivost imovine, odsutnost hipoteke, ograničenja ili nedostaci bilo koje prirode.
Nije jednostavan urednik: pred zakonom ima ulogu jamca u transakciji. Također će morati položiti iznose koje je kupac platio (zakon 124/2021) na namjenski tekući račun i zadržati ih dok ne postane stvarni vlasnik. Javnobilježničke naknade uvijek plaća kupac i često postaju dio pregovora između stranaka. Djela su opterećena raznim stavkama izdataka, od kojih su neke fiksne, kao što su carinske pristojbe utvrđene zakonom, druge varijable, kao što su postoci parametrirani na temelju vrijednosti imovine ili stupnja srodstva između darovatelja i obdarenika, uz registar i na tajničke optužbe. Što se tiče honorara za profesionalce, više ne postoje tarifne tablice, stoga svatko odlučuje o svojoj nagradi prema vlastitom nahođenju, u skladu s pravilima slobodnog tržišta.Stoga je poželjno zatražiti procjenu troškova prije odabira javnog bilježnika.
Što ako postoje skriveni poroci koji se prije nisu pojavili? Koje garancije vrijede nakon što dobijete ključeve kuće? Vrijeme za djelovanje nije dugo: kupac mora prodavaču prijaviti nedostatke u roku od osam dana od otkrića . Preporučenim pismom s povratnicom izjavljujete da želite iskoristiti jamstvo. Ako prodavatelj ne djeluje svojom voljom protiv nedostataka, kupac može poduzeti pravnu radnju kontaktirajući odvjetnika i zatraživši jamstvo protiv nedostataka. Međutim, akcija se mora dogoditi u roku od jedne godine od djela, Sudac može izreći raskid ugovora ako postoje detalji. Tada će prodavatelj morati vratiti primljeni iznos, a kupcu kuću. Ako radije zadrži kuću, bez obzira na nedostatke, može tražiti smanjenje plaćene prodajne cijene, a time i povrat razlike. Iznimke: ako je oštećenje strukturno (nedostatak tla ili građevinski nedostatak), toliko da ga se ne može odmah otkriti ili je ozbiljno poput infiltracije vode, kupac može djelovati protiv graditelja kuće do 10 godina nakon djela . Vremena izvještavanja također se produžuju: imate godinu dana da pišete prodavaču i komunicirate s problemima.
Mora biti registriran u Gospodarskoj komori i imati osobnu iskaznicu. Zakon predviđa da se provizija ne duguje onima koji se bave ovom profesijom bez ikakvog zvanja. Prema zakonu, odgovoran je za provjeru podrijetla kuće, vlasništva, prisutnosti ili odsutnosti obveznica i jamčenje prodavatelja i kupca odgovarajućim klauzulama.
Agencijska usluga, naravno, ima trošak koji u obliku provizije plaća i prodavatelj i kupac zgrade. Koliko? Ovisi, jer niti jedan zakon ne nameće fiksne cijene ili limite. Obično vrijede običaji mjesta i naznake lokalne gospodarske komore, čak i ako se ništa od toga ne mora smatrati obvezujućim. Grubo govoreći, provizija koja ne prelazi 2% prodajne cijene može se smatrati poštenom, ali može doseći i 4%. Račun je obvezan: i to je zaista važno, jer se troškovi posredovanja u prometu nekretnina odbijaju od porezne prijave, do najviše 1.000 eura.
Jednom kada je ugovor završen, ključevi kuće preći će od prodavatelja do kupca koji će zauzvrat dostaviti čekove za plaćanje. Sve što nije zapisano u dokumentu, čak i ako je prethodno dogovoreno s drugim instrumentima, neće imati nikakve vrijednosti. Prema uredbi-zakonu br. 223/2006, stranke koje sklope konačni kupoprodajni ugovor moraju izjaviti uvjete dogovorene cijene, navodeći radi li se o čeku i / ili bankovnom doznakom.
Porez na prodaju kuće
Oni predstavljaju jednu od stavki rashoda koju treba dodati cijeni nekretnine, ali ako je to prvi dom, imate pravo na snižene stope, kako za PDV, tako i za porez na registraciju. A neke nove značajke također se tiču onih koji već posjeduju i moraju kupiti drugi dom
Porez na kupnju kuće uglavnom je porez na registraciju (ako kupujete od privatne osobe) i PDV (kada prodavatelj posluje). Njima se u oba slučaja moraju dodati porez na hipoteku i katastar. Bonus paket na snazi 2021. godine potvrđuje pogodnosti predviđene za one koji kupuju nekretninu; posebno postoje neke pravne inovacije za kupnju ne samo prvog, već i drugog doma. U stvari, čak i oni koji posjeduju nekretninu mogu iskoristiti porezne olakšice i kupiti drugu ako se prva smatra neprikladnom. Pitanje je subjektivne neprikladnosti, kada prethodno kupljena kuća više ne može zadovoljiti stambene potrebe poreznog obveznika i njegove obitelji ili objektivne nepodobnosti,kao u slučaju nekretnine koja se daje u najam i koju vlasnik stoga ne može koristiti jer podliježe zakonskim ograničenjima (kao što je tražio Vrhovni sud s naknadnom rečenicom od 27. srpnja 2022-2023.)
Pravo na beneficije priznaje izravno javni bilježnik, nije potrebno podnijeti zahtjev. Radi se o:
- Smanjenje PDV-a s 10% na 4% namijenjeno onima koji kuću kupuju izravno od građevinske tvrtke, plaćajući fiksni iznos od 200 eura za hipoteku i katastarski porez;
- porez na registraciju od 2% za kupnju od fizičkih osoba; iznos katastarskog i hipotekarnog poreza u ovom slučaju na 50 eura;
- porezni kredit: prvi bonus za kuću za one koji prodaju i kupe kuću u roku od 12 mjeseci koristeći koncesije, predviđa mogućnost oduzimanja poreza koji se plaća od onoga koji je već plaćen za kupnju prethodnog doma.
Da biste iskoristili bonus, potrebni su neki zahtjevi. Osobe koje kupuju su: ne posjeduju domove na cijelom državnom teritoriju za koje su koncesije korištene ili ih ne prodaju u roku od godinu dana. Obaveza prodaje imovine u vlasništvu mora se odraziti u kupoprodajnom ugovoru (prodaja, darovanje ili izjava o nasljeđivanju). Ako se to ne dogodi, izgubit ćete svoj prvi bonus za dom i, uz veće poreze i pripadajuće kamate, morat ćete platiti i kaznu od 30%.
Imajte prebivalište u općini u kojoj kupujete kuću ili tamo nastanite prebivalište u roku od 18 mjeseci od kupnje ili dokažite da se vaše radno mjesto ili studio nalazi u spomenutoj općini. Kuća se također može nalaziti na teritoriju općine gdje poslodavac ima sjedište ili obavlja djelatnost, čak i ako je kupac kasnije premješten u inozemstvo iz radnih razloga; ili biti u bilo kojoj talijanskoj općini ako je kupac talijanski državljanin koji je emigrirao u inozemstvo i nema drugih kuća u Italiji.
Zahtjevi za imovinu
Kuća i pripadajući pribor (po jedan za svaku kategoriju) moraju pripadati jednoj od sljedećih katastarskih kategorija
- A / 2 (građanski stanovi);
- A / 3 (ekonomsko stanovanje);
- A / 4 (popularno stanovanje);
- A / 5 (ultra popularna kuća);
- A / 6 (seoska kuća);
- A / 7 (kuće u malim vilama);
- A / 11 (kuće i smještaj tipični za ta mjesta).
Koncesije se ne odnose na veličanstvene domove, vile, dvorce i palače od izuzetne povijesne i umjetničke vrijednosti.