Sadržaj obrađen
- Imanje je podijeljeno
- Prednosti za obje strane
- Koje pravo želite zadržati?
- Upotreba voća
- Obveze vlasnika
- Koristite i dom
- Održavanje
- Izvanredni popravci
- Glasajte u skupštini etažne kuće
- Porez i troškovi
- Prednosti
- Cijena
- Imovina se može prodati
- Možete platiti u nekoliko rata
- Kako napraviti prave izračune
- U Torinu, projekt Općine
Prodajom golog vlasništva nad nekretninom, čisto vlasništvo nad nekretninom prenosi se na kupca bez prava korištenja, dok stvarno pravo uživanja (koje se zapravo sastoji od nekoliko aspekata, kao što ćemo vidjeti kasnije) ostaje u korist prodavatelja. Golo vlasništvo nad imovinom (kao što je na primjer nekretnina) sastoji se od „oduzetog“ vlasništva jednog ili više stvarnih prava uživanja, unaprijed utvrđenog razdoblja ili za čitav život imaoca ili vlasnika tih prava. Između ugovornih strana (prodavatelja i kupca) uspostavlja se neka vrsta veze koja će trajati s vremenom, s učincima koji će se dogoditi u budućnosti. Stoga je bitno da preliminarni kupoprodajni ugovor (koji je potpisan prije konačnog i koji treba registrirati) uzima u obzir sve najsitnije detalje,tako da su obje strane dobro zaštićene.
Imanje je podijeljeno
Naš Građanski zakonik omogućuje vam razdvajanje imovine na dva dijela. Ipak, pravna mogućnost razdvajanja različitih vrsta stvarnih prava uživanja dobra od čistog vlasništva i različitih mogućih oblika prodaje u Italiji su malo poznate i također su predmet različitih predrasuda.
Prednosti za obje strane
Za one koji kupuju nekretninu s ovom formulom, korist leži u plaćanju nekretnine po nižoj cijeni od tržišne vrijednosti; dok je za one koji prodaju prednost u neposrednom dohotku, uz zadržavanje jednog ili svih prava na uživanje.
Koje pravo želite zadržati?
Pravo korištenja prepušteno prodavaču može biti potpuno ili ograničeno na upotrebu ili stanovanje; doživotno ili na ugovorni rok: tko proda imovinu u golom vlasništvu, može sebi (ili jednoj ili više imenovanih osoba) pridržati pravo plodouživanja, pravo korištenja ili prebivališta. U prvom slučaju subjekt može živjeti ili unajmiti imovinu oduzimajući zakupninu, dok u ostalim slučajevima može samo koristiti ili živjeti u njoj i ne može to pravo prenijeti na treće strane: ono je strogo osobno. Sve specifikacije vidjet ćemo kasnije.
Stvarna prava uživanja, a posebno prava plodouživanja, povezana su s pravom vlasništva nad imovinom. Naš pravni sustav omogućuje vam razdvajanje tih prava, pripisujući ona uživanja nositelju koji nije vlasnik.
Upotreba voća
Plod plodouživanja (čl. 978. Građanskog zakonika) pravo je koje se sastoji u mogućnosti uživanja imovine i s njom povezanih prihoda, čak i ako ostaje u vlasništvu drugih. S osnovnim ograničenjem: zabrana mijenjanja namjene. Primjerice, ako se tiče plodouživanja područja, vlasnik prava (plodouživatelj) ne može ga izgraditi, kao što ne može transformirati ono što je vrt u parkiralište. U slučaju imovine, plodouživatelj ima pravo dati je u zakup trećim osobama. Međutim, prema zakonu, ugovor o zakupu ne može trajati dulje od 5 godina od smrti plodouživatelja.
Obveze vlasnika
Plodouživatelj mora vratiti imovinu na kraju svog prava (po isteku ili nakon njegove smrti); koristite se s "marljivošću dobrog obiteljskog čovjeka"; napraviti popis, osim ako se ne izda; pružiti sigurnost, osim ako se ne izda; suočiti se s uobičajenim troškovima administracije, održavanja i čuvanja imovine; platiti porez i tantijeme, zemljišnu najamninu i druga opterećenja koja utječu na dohodak. je umjetnost. 1004 Građanskog zakonika da se predvidi da te troškove i naknade snosi plodouživatelj.
Koristite i dom
Prava korištenja i boravka definirana su člancima 1021. i 1022. Građanskog zakonika. Upotreba se sastoji od prava na korištenje određene imovine i, ako za to postoji interes, prikupljanje prihoda (ograničeno na vlastite potrebe i potrebe svoje obitelji). Stanovanje se temelji na pravu na život u kući u odnosu na vlastite i obiteljske potrebe. Predstavlja jedno od nasljednih prava preživjelog supružnika: nakon smrti jednog od supružnika, drugi ima pravo živjeti u obiteljskoj rezidenciji (ako je u vlasništvu supružnika) i koristiti namještaj koji ga pruža tijekom cijelog života , Oboje su osobna prava, odnosno strogo su povezana s vlasnikom prava i, prema tome, kao takva nisu prenosiva. Za razliku od plodouživatelja koji može iznajmiti imanje u kojem uživa,u slučajevima korištenja ili boravka to je zabranjeno, pod kaznom gubitka prava. Za sve ostalo vrijede pravila za plodouživanje.
Održavanje
Prodavač je odgovoran za uobičajene troškove održavanja (restauracija žbuke, bojanje vrata i prozora, bojanje zidova), tj. Sve troškove koje obično snosi stanar. Dok kupac ima pravo samo na izvanredne troškove. Nedavna reforma stana u vlasništvu (zakon 220/2012), koja je stupila na snagu 18. lipnja 2013. godine, uspostavlja punu solidarnost između plodouživatelja i golog vlasnika prema etažiranom vlasništvu. To znači da su dvije brojke solidarno - u pola - odgovorne za plaćanje troškova etažiranja. Dakle, ako niti jedno od vas ne plati ono što duguje, etažna kuća može tražiti od vas oboje da isplatite dug.
Za izvanredne popravke odgovoran je goli vlasnik. Umjetnost. 1005 Građanskog zakonika sačinjava popis, ali nije iscrpan: "oni su nužni za osiguravanje stabilnosti glavnih zidova i svodova, zamjenu greda, obnovu, u cijelosti ili u značajnom dijelu, krovova, podova, stuba, nasipa, vodovoda , potporni i okolni zidovi ". U praksi ova definicija uključuje one popravke koji se ne mogu predvidjeti kao normalan učinak, kratkoročno ili srednjoročno korištenja i uživanja stvari, a sastoje se u zamjeni ili obnovi bitnih dijelova građevine čiji je trošak nesrazmjeran na normalni dohodak koji stvara sama stvar. Međutim, ako postanu potrebni zbog nemara ili neispunjavanja obveza redovnog održavanja, tada su oni odgovorni plodouživatelju.U osnovi se reguliramo kao u dinamici iznajmljivača / stanara.
U slučaju odluka koje se tiču popravaka etažne imovine, relativno pravo glasa na sastanku pripada: plodouživaču, u slučaju popravaka koji se odnose na redovno održavanje; golom vlasniku, u slučaju inovacija, rekonstrukcije ili izvanrednih radova na održavanju.
Porez i troškovi
Nemajući koristi od kupljenog dobra, goli vlasnik nema porezni teret tijekom cijelog trajanja prava korištenja rezerviranog za prodavatelja. Nakon kupnje golog vlasništva, kupac će morati platiti sljedeće poreze:
- Naknada za registraciju
- porez na hipoteku
- katastarski porez
u smanjenoj mjeri prema starosti plodouživača, kako je prikazano u tablici (objavljenoj sa strane) koju Ministarstvo financija povremeno ažurira kako se mijenja zakonska stopa koja je od početka siječnja 2022-2023. pala s 2,5% na 1% ,
Prednosti
Osim jeftinijih poreza tijekom faze kupnje, kupac može - ako ima potrebne rekvizite - iskoristiti i subvenciju "prvi dom": omogućuje smanjenje poreza na registraciju s 9 na 2% i plaćanje poreza na hipoteku i katastar u fiksnoj mjeri (trenutno jednak 50 eura svaki). Prodavatelj, plodouživatelj ili vlasnik prava prebivališta u potpunosti uživa u prodanoj robi i stoga, prema zakonu, svi porezni troškovi povezani s nekretninom ostaju na njegov račun: točnije, imu i porez na dohodak.
Cijena
Vrijednost golog vlasništva ovisi o trajanju prava uživanja koje je prepušteno prodavatelju (tehnički: rezerva uživanja imovine). Ako je pričuva doživotna ili do smrti nositelja prava, vrijednost se određuje na temelju očekivanog životnog vijeka potonjeg. Očekivano trajanje života je očekivani broj (u statističkom smislu) godina zaostalog života u određenoj dobi i ne treba ga miješati s takozvanim "prosječnim životom". Očekivano trajanje života izračunava se analizom tablica smrtnosti (poznatih i kao aktuarske tablice) koje se razlikuju prema nekim čimbenicima, uključujući one iz okoliša. Treba imati na umu da se očekivano trajanje života razlikuje i prema spolu: žene žive duže. Ako ih je više od jednog,ukupna dugovječnost suživotnih subjekata nešto je veća od najmlađeg prodavača. Najnoviji službeni podaci objavljeni su na web mjestu Istat (www.istat.it). U principu, stvarna tržišna vrijednost gole nekretnine može varirati između 50% i 70% komercijalne vrijednosti imovine u potpunom vlasništvu, čak i kad je prodavač vrlo star. Da biste napravili usporedbu s drugim situacijama, uzmite u obzir da nekretnina koju koristi stanar (koji plaća stanarinu) vrijedi u prosjeku 30% manje od njezine vrijednosti.čak i kad je prodavač jako star. Da biste napravili usporedbu s drugim situacijama, uzmite u obzir da nekretnina koju koristi stanar (koji plaća stanarinu) vrijedi u prosjeku 30% manje od njezine vrijednosti.čak i kad je prodavač jako star. Da biste napravili usporedbu s drugim situacijama, uzmite u obzir da nekretnina koju koristi stanar (koji plaća stanarinu) vrijedi u prosjeku 30% manje od njezine vrijednosti.
Imovina se može prodati
Ako ste kupili golo vlasništvo, ne trebate čekati smrt onih koji ga koriste za preprodaju imovine. I još uvijek možete ostvariti dobit s razlikom u cijeni: budući da je plodouživatelj u međuvremenu ostario, primijenit će se niži popust na vrijednost nekretnine na temelju tablica koje uzimaju u obzir dob; što znači da je imovina ponovno procijenjena.
Koliko vrijedi golo vlasništvo nad nekretninom na tržištu? Općenito oko 50-70% komercijalne vrijednosti iste imovine u potpunom vlasništvu.
Možete platiti u nekoliko rata
Najčešća formula u Italiji predviđa plaćanje cijene golog vlasništva u jednom rješenju. Što se tiče nekretnina u potpunom vlasništvu, moguće je dogovoriti plaćanje na rate. Vlasništvo se prenosi po cijeni koja se plaća dijelom unaprijed, a dijelom uz definirane mjesečne uplate, koje se mogu indeksirati godišnje. I da će se u slučaju prodavateljeve smrti i dalje isplaćivati nasljednicima, sve do dospijeća. Zatim postoji i formula plaćanja anuiteta (viager), raširena, na primjer u Francuskoj, ali rijetka u Italiji. Slučajan je ugovor, jer se ukupna cijena ne može znati unaprijed: plaća se polog, procjenjuje se mjesečni prihod, ali broj uplata ovisi o tome koliko prodavatelj preživljava. Oklada ".Problem je u tome što se u Italiji doživotna renta asimilira s prihodom od zaposlenika (članak 50. predsjedničke uredbe 917/86) i oporezuje u skladu s tim.
Kako napraviti prave izračune
Koeficijent se primjenjuje na procjenu tržišne vrijednosti imovine u potpunom vlasništvu prema dobi stvarnog vlasnika (stanovnika / stanovnika) kuće. Te koeficijente povremeno izrađuje Ministarstvo financija, a temelje se na statističkom očekivanom životnom vijeku u Italiji i na važećoj zakonskoj kamatnoj stopi. U pravilu, što je stariji prodavač, to je veća i nabavna cijena.
Tablica koeficijenata za određivanje prava plodouživanja i anuiteta (ili mirovina) izračunatih po zakonskoj kamatnoj stopi od 1% (referentna godina 2022-2023.)
Uredbom ministra financija od 12. prosinca 2013. (objavljeno u »Narodnim novinama« br. 292 od 13. prosinca 2013.) predviđeno je smanjenje zakonske stope s 2,5% na 1% s učinkom od 1. siječnja 2022-2023. godine. Slijedom toga, ažurirani su koeficijenti koji se odnose na pravo plodouživanja na formirana javna djela, na ovjerena i neovlaštena privatna djela predana na registraciju, na nasljedstva otvorena i na donacije dane od 1. siječnja 2022-2023. godine. (Ministarska uredba o gospodarstvu i financijama 23. prosinca 2013. na GU 303 od 28. prosinca 2013.). Tablica koeficijenata priložena Pročišćenom zakonu o porezu na registraciju - Predsjednički ukaz 131/1986) ažurirana je prema gore navedenom. Dekretom je također određeno da se višestruki iznos koristi za određivanje porezne osnovice za utvrđivanje rente i mirovina u iznosu od 100 puta.
Primjer izračuna vrijednosti golog vlasništva
- Vrijednost imovine u potpunom vlasništvu: 150.000 € (a)
- Trenutna zakonska kamatna stopa: 1% (b)
- Dob korisnika (navršene godine): 55 godina
- Koeficijent prema tablici: 65 (c)
- Godišnji prihod: (a) x (b) = 1.500 € (d) (ili 150.000 € x 1%)
- Uobičajena vrijednost: (d) x (c) = 97.500 € (e) (ili 1.500 x 65)
- Vrijednost golog vlasništva: (a) - (e) = 52 500 EUR (ili 150 000 EUR - 97 500 EUR)
U Torinu, projekt Općine
Prodaja kuće u golom vlasništvu može biti od velike pomoći starijim osobama i osobama u poteškoćama kojima je potrebna likvidnost da bi se nosili sa svakodnevnim životom, možda za medicinsku njegu. Imajući ovo na umu, općina Torino pokreće eksperimentalni projekt koji planira pomoći ovim kategorijama kupnjom njihovih nekretnina ovom formulom, uz povoljne ekonomske uvjete za obje strane (www.comune.torino.it/).
U suradnji s Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsjednik Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it