Sadržaj obrađen
- Prijedlog za kupnju
- Predigra ili kompromis
- Djelo
- Polog cijene
Prijedlog za kupnju, preliminarni dogovor, kompromis, ugovor … u nekretninama dobro je razlikovati neke različite trenutke u kojima je obilježena kupnja ili prodaja kuće.
Prijedlog za kupnju
Prijedlog za kupnjumora se razlikovati od preliminarnih. Prva je zapravo izjava kupca da želi kupiti određenu imovinu po određenoj cijeni: obično se radi o unaprijed ispisanom obrascu koji daje agencija za promet nekretninama, a popraćen je plaćanjem novčanog iznosa kao "pologa". Zajedno s prijedlogom, prodavaču se obično daje ček da "blokira posao" i pokaže dobru namjeru potencijalnog kupca. Ovaj iznos - definiran kao polog - ostaje "blokiran" (i stoga se oduzima od dostupnosti kupca) tijekom cijelog trajanja valjanosti prijedloga kupnje. Jednom potpisan, prijedlog kupnje sadrži već obvezujuće obveze za kupca, ali u međuvremenu prodavatelj ostaje slobodan procijeniti ostale ponude i nije sigurno da će posao biti zaključen.Sve dok prodavatelj ne prihvati prijedlog kupnje, kupac se može predomisliti, stoga je poželjno dogovoriti najniži mogući iznos za polog (obično nekoliko tisuća eura), a prije svega utvrditi kratko vrijeme za valjanost prijedloga (na primjer jedan tjedan). Ako je posao uspješan i nema više razmišljanja, stranke se sastaju kako bi razvile preliminarnu prodaju. U slučaju preispitivanja, međutim, deponirani se iznos "jednostavno" gubi (često se nepropisno definira kao potvrdni depozit, koji se umjesto toga konfigurira samo u vrijeme kompromisa)stoga je poželjno dogovoriti najniži mogući iznos za polog (obično nekoliko tisuća eura), a prije svega utvrditi kratko vrijeme za valjanost prijedloga (na primjer tjedan dana). Ako je posao uspješan i nema više razmišljanja, stranke se sastaju kako bi razvile preliminarnu prodaju. U slučaju preispitivanja, međutim, deponirani se iznos "jednostavno" gubi (često se nepropisno definira kao potvrdni depozit, koji se umjesto toga konfigurira samo u vrijeme kompromisa)stoga je poželjno dogovoriti najniži mogući iznos za polog (obično nekoliko tisuća eura), a prije svega utvrditi kratko vrijeme za valjanost prijedloga (na primjer tjedan dana). Ako je posao uspješan i nema više razmišljanja, stranke se sastaju kako bi razvile preliminarnu prodaju. U slučaju preispitivanja, međutim, deponirani se iznos "jednostavno" gubi (često se nepropisno definira kao potvrdni depozit, koji se umjesto toga konfigurira samo u vrijeme kompromisa)općenito, položeni iznos se "jednostavno" gubi (često se nepropisno definira kao potvrda, koja se umjesto toga konfigurira samo u vrijeme kompromisa)općenito, položeni iznos se "jednostavno" gubi (često se nepropisno definira kao potvrda, koja se umjesto toga konfigurira samo u vrijeme kompromisa)
Predigra ili kompromis
Između prijedloga za kupnju i preliminarnog, poželjno je uvijek odrediti preliminarni ugovor jer prijedlog za kupnju obvezuje samo strana koja ga je potpisala .
Za razliku od prijedloga za kupnju, preliminarno odmah angažira obje strane . Također se naziva kompromisom, preliminarna prodaja je ugovor kojim se prodavatelj i kupac obvezuju zaključiti prodaju, utvrđujući uvjete i odredbe. Zašto je važno odrediti predugovor? Služi za obvezivanje stranaka na vrijeme potrebno za rješavanje problema koji ne dopuštaju trenutnu prodaju, na primjer da kupac traži financiranje, a prodavač da isporuči novi dom.
"Kompromis" je dakle sporazum između prodavatelja i kupca koji se međusobno obvezuju odrediti naknadni i konačni prodajni ugovor. Prijenos prava vlasništva na nekretnini izvršit će se samo s potpisom potonjeg. Preliminarni ugovor može se ugovoriti, na primjer, kada neposredna prodaja nije moguća, jer kupac traži hipoteku ili prodavač čeka isporuku novog doma. Preliminarni ugovor mora biti sastavljen u pisanom obliku (privatni ugovor, ovjereni privatni ugovor ili javni ugovor).
U preliminarnom postupku moraju se navesti glavni elementi prodaje, poput cijene i kuće koja se kupuje, adresa i precizan opis (podovi, sobe itd.). Obično oni koji predlože kupnju kuće uplaćuju obećavajućem prodavaču novčani iznos kao polog za potvrdu da bi pokazali ozbiljnost svog prijedloga. Kada je prodaja završena, tada se polog oduzima od konačne cijene.
Preliminarni kupoprodajni ugovor mora se registrirati u roku od 20 dana od potpisivanja. Ako je to ugovoreno s javnobilježničkim aktom, javni bilježnik će to učiniti u roku od 30 dana. Za registraciju su potrebni:
• porez na registraciju od 200 eura, bez obzira na cijenu prodaje
• marka, u iznosu od 16 eura na svake 4 strane i u svakom slučaju na svakih 100 redaka (ako je ugovor formiran javnim aktom ili ovjerenim privatnim spisom, marka je umjesto 155 eura).
Kada preliminarno predviđa plaćanje, proporcionalni porez na registraciju također se duguje jednak:
• 0,50% iznosa navedenih kao depozit za potvrdu
• 3% iznosa predviđenih kao predujam na prodajnu cijenu. U oba slučaja porez plaćen preliminarnim porezom odbit će se od poreza za registraciju konačnog kupoprodajnog ugovora.
Budući da prijedlog za kupnju obvezuje samo strana koja ga je potpisala, poželjno je uvijek odrediti predugovor, međutim, čak i uz to rizici ne nedostaju. Tako je, na primjer, unatoč potpisivanju preliminarnog sporazuma, prodavač mogao prodati istu imovinu drugim ljudima ili je mogao registrirati hipoteke na nekretnini.
Lijek za izbjegavanje svih ovih neugodnih posljedica? Transkripcija prethodni u nekretnine registrira zahvaljujući kojoj bilo koja druga prodaja te iste imovine i općenito sve radnje poduzete ili „patio” od strane obećava prodavatelj ne utječu na prava obećavajućim kupca. Međutim, trošak treba uzeti u obzir prijepis početnog teksta. U ovom slučaju, plaćanje poreza na hipoteku od 200 eura i poreza na hipoteku od 35 eura dodaje se porezu na registraciju i carini od 155 eura.
Djelo
Prijelazeći na stvarnu prodaju, javni bilježnik u ovoj fazi provodi niz provjera, ali možete ih kontaktirati i ranije radi većeg mira kako bi svaka faza bila sigurna. Stručnjak provodi zakonom niz preventivnih provjera zakonitosti, čiji je cilj jamčiti valjani i neosporivi ugovor tijekom vremena. Glavne aktivnosti kontrole zakonitosti koje javni bilježnik mora provesti su sljedeće:
- utvrditi osobni identitet stranaka koji služi za izbjegavanje rizika krađe identiteta
- zakonski provjeriti nepostojanje prethodnih hipoteka ili ograničenja ili ovrha u teritorijalnom uredu Agencije za prihode te urbanističko planiranje i katastarsku ispravnost nekretnina
- prepoznati porezni režim koji se odnosi na određeni slučaj i provjeriti postojanje zahtjeva za bilo kojim poreznim pogodnostima
- provjerite je li energetska učinkovitost zgrada certificirana u skladu s odgovarajućim nacionalnim i regionalnim propisima
- provjeriti poštivanje pravila o sprječavanju pranja novca, sljedivosti plaćanja i provizija koje se posreduju bilo kojim agencijama za promet nekretninama.
Sve provjere kod javnog bilježnika zaključuju se javnobilježničkim aktom. U pravilu se u vrijeme potpisivanja kupoprodajnog ugovora odvija i isporuka robe. Za formiranje djela zakon predviđa da javni bilježnik mora u potpunosti objasniti i pročitati sadržaj djela strankama i svim svjedocima, čija je prisutnost zakonski potrebna u određenim slučajevima (na primjer kada jedna od stranaka nije u mogućnosti potpisati ili su na njega utjecala osjetilna oštećenja), provjeravajući jesu li razumjeli njegov sadržaj i pravne učinke. Jednom pročitani i odobreni dokument moraju potpisati stranke, a možda i svjedoci pred bilježnikom, a na kraju potpisati sam javni bilježnik.
Jednom kad je ugovor sklopljen, javni bilježnik mora taj akt registrirati kod Agencije za prihode i platiti pripadajuće poreze u ime klijenta u kratkom roku , unoseći ga u javne registre kako bi bio poznat i učinkovit u odnosu na svih (tehnički definirano kao treće strane) i na kraju katastarski prijenos, kako bi se također ažurirao katastar.
Polog cijene
Kako bi zaštitio one koji kupuju kuću, zakonodavac je intervenirao uvođenjem mogućnosti prepisivanja prethodnog. Da bi se spriječilo da kupac bude izložen riziku da se između datuma ugovora i datuma njegovog prepisa objavi neočekivani teret protiv prodavatelja - hipoteka, zapljena, ovrha, sudski zahtjev itd. - zakon o konkurenciji (Zakon br. 124/2021) uveo je takozvani polog cijene. Što to znači? Ako to zatraži barem jedna od strana, javni bilježnik mora držati u depozitu cijenu namijenjenu prodavaču sve dok se ne izvrši formalnost oglašavanja s kojom je moguće steći sigurnost da je kupnja izvršena bez opterećenja.
Iznose za koje javni bilježnik smatra da ih plaća kupac (i koje nužno mora izdati ne prodavatelju, već samom bilježniku) razdvojit će na posebnom tekućem računu koji je posebno otvorio u banci u svrhu " namjenski račun u skladu sa Zakonom 147/2013 ". Polog cijene jamči točan i siguran završetak prijenosa novca od kupca do prodavatelja, koji će sakupiti iznose nakon nekoliko dana, ali neće riskirati s obzirom na djelotvornu naplatu dogovorenog iznosa.