Sadržaj obrađen
- Zatim zavarite kondominij
- U tabletama
- Što kaže zakon
- Primarne usluge dužniku ne mogu se obustaviti
- Privitak treće strane
- Što se tiče privatnosti
- Kupac nasljeđuje dugove
- Dno za pokrivanje "rupa"
Među pitanjima koja stvaraju sporove u etažiranom vlasništvu, najosetljiviji je i najteži za rješavanje onaj koji se odnosi na zaostale dugove. Sve je češće da jedan ili više stanova ne plaćaju odgovarajuće iznose troškova za korištenje zajedničkih usluga (čišćenje stepenica, redovito održavanje lifta, briga o etažnom vrtu itd.), Stvarajući tako neravnotežu s kime naprotiv, redovito doprinosi.
Građanski zakonik identificira na liku administratora osobu zaduženu za nadzor računa etažne etaže i, čak i u slučaju trajnih zaostataka jednog ili više etažnih stanova, onu koja mora raditi na oporavku kredita . Zakonska obveza od koje upravitelj ne može pobjeći, pod kaznom oduzimanja mandata i plaćanja naknade cijelom stanu.
Zakon utvrđuje za šest mjeseci (počevši od kraja financijske godine na koju se dug odnosi) maksimalno vrijeme u kojem je predviđena radnja prisilne naplate od strane administratora koji bez odobrenja skupštine može dobiti od suca odmah izvršna mjera za zaostatke. Ako potonja i dalje ne bude plaćala, sud nastavlja s oduzimanjem imovine i njihovom aukcijom.
No, prije pokretanja sudskog postupka, administrator, iako nije obvezan, može poslati etažiranom etažnom vlasništvu pismo pozivajući ga da plati dug. U slučaju negativnog odgovora, administrator priopćava podatke stranke koja ne ispunjava obveze etažnu upravu i vjerovnike koji na taj način mogu u prvom redu djelovati izravno protiv njega.
Međutim, ako unatoč zabrani i ovrhi situacija ne bude riješena, vjerovnici se mogu obratiti etažnoj zemlji u cjelini i svaki je etažni vlasnik, čak i ako je u toku sa svojim uplatama, dužan dati svoj doprinos za isplatu duga.
Često se dogodi da etažni vlasnici s dobrim ugledom moraju "pokriti" udjele u zaostatcima, doprinoseći na temelju pripadajućih tisućinki vlasništva ili tisućinki uporabe, ako su to, na primjer, troškovi povezani sa stepenicama ili dizalom.
U tabletama
- Zadatak administratora je nadziranje računa
- Dužnik može zaplijeniti imovinu
- Kupac kuće također nasljeđuje svoje dugove
Što kaže zakon
* Umjetnost. 1129, stavak 9, Građanskog zakonika, kaže: «ako skupština dioničara to izričito ne izda, od administratora se zahtijeva da obvezno naplati iznose dužne od obveznika u roku od šest mjeseci nakon završetka financijske godine u kojoj je pripadajući kredit uključen. Članak 63., izmijenjen Zakonom o etažiranju 220/2012, glasi: "za prikupljanje doprinosa na temelju stanja raspodjele koje je odobrila skupština, administrator, bez potrebe za njegovim odobrenjem, može dobiti momentalno izvršna uredba o zabrani, unatoč protivljenju, i dužna je obavijestiti vjerovnike koji još nisu zadovoljni da traže podatke etažiranih etažnih vlasništva. Vjerovnici ne mogu postupati protiv obveznika kako bi se izvršile isplate, ako ne i nakon ovrhe ostalih stanova.U slučaju kašnjenja u plaćanju doprinosa koje se nastavlja semestrom, administrator može suspendirati etažiranje s docnjom zbog korištenja zajedničkih usluga koje podliježu posebnom uživanju. Tko preuzme prava etažne etaže, zajednički je dužan platiti doprinose za tekuću i prethodnu godinu. Tko prenese prava na jedinicama nekretnina, solidarno je dužan s nasljednikom naslova za doprinose nastale do trenutka u kojem se upravitelju pošalje autentična kopija naslova koja određuje prijenos prava ".Tko preuzme prava etažne etaže, zajednički je dužan platiti doprinose za tekuću i prethodnu godinu. Tko prenese prava na jedinicama nekretnina, solidarno je dužan s nasljednikom naslova za doprinose nastale do trenutka kada se upravitelju pošalje autentična kopija naslova koja određuje prijenos prava ".Tko preuzme prava etažne etaže, zajednički je dužan platiti doprinose za tekuću i prethodnu godinu. Tko prenese prava na jedinicama nekretnina, solidarno je dužan s nasljednikom naslova za doprinose nastale do trenutka kada se upravitelju pošalje autentična kopija naslova koja određuje prijenos prava ".
Primarne usluge dužniku ne mogu se obustaviti
Ako neplaćanje doprinosa traje semestra, administrator ima pravo suspendirati etažiranje s docnjom od korištenja zajedničkih usluga osjetljivih na zasebno uživanje.
Ova se odredba Građanskog zakonika, međutim, kosi s naredbama nekoliko sudova koji u osnovi zabranjuju administratoru da "kažnjava" strane koje ne ispunjavaju uvjete isključivanjem električne energije, vode i plina.
Na primjer, za Sud u Bresciji, suspenzija usluge vodosnabdijevanja za etažirani kondominij uključuje kršenje ustavnih načela, jer utječe na zdravlje ljudi.
U skladu s istim, Sud u Milanu, prema kojem bi se prekid usluge grijanja suprotstavio pravu na zdravlje sadržanom u članku 32. Ustava.
Dekretom predsjednika Vijeća ministara od 29. kolovoza 2022-2023. "Odredbe o obuzdavanju zaostalih obveza u integriranoj vodnoj službi" utvrđeno je da "prekid opskrbe vodom korisnika koji ne ispunjava uvjete mora uzeti u obzir mnoge čimbenike raznih vrsta, od hrane, sanitarne i zdravstvene zaštite i vrste korisnika do one zaštite resursa do potrebe za pokrivanjem troškova usluge kako bi se zajamčila ekonomska i financijska ravnoteža uprave ".
Također je precizirano da je "minimalna količina vitalne vode potrebne za zadovoljenje osnovnih prehrambenih, sanitarnih i zdravstvenih potreba postavljena na 50 litara po stanovniku dnevno", dok "kod korisnika u dokumentiranim lošim ekonomskim uvjetima to mora biti zajamčeno čak i u slučaju docnje ».
Privitak treće strane
U slučajevima kada se zaplena imovine kondominija koji nije u funkciji pokaže neuspješnim, etažna etaža ili, općenito, vjerovnik može koristiti takozvani "prilog treće strane".
Primjerice, ako je etažni kondominij vlasnik nekretnine za iznajmljivanje, moguće je zadržati stanarinu dok se dug ne isplati.
Slično tome, vjerovnik može zaplijeniti dužnikov tekući račun i do jedne petine njegove plaće ili mirovine kod trećih osoba .
Što se tiče privatnosti
Upravitelj etažne imovine dužan je stanarima i vjerovnicima koji ga pitaju priopćiti imena zaostalih obveza, dok detalje neispunjenja obveza ne može otkriti trećim stranama.
Administrator koji objavljuje osjetljive podatke neplatiša na oglasnoj ploči etažne imovine zbog toga čini povredu privatnosti, za što može biti kažnjen administrativnom kaznom. Skupština može odlučiti odobriti više vremena neplatišu za isplatu duga. Ali ako se to ne dogodi, administrator ima obvezu djelovanja
Kupac nasljeđuje dugove
Članak 63. sadržan u provedbenim odredbama Građanskog zakonika, između ostalog, predviđa da:
"" tko preuzme prava etažirane imovine solidarno je dužan platiti doprinose za tekuću i prethodnu godinu "
• "Tko god ustupi prava jedinicama nekretnina, ostaje solidarno vezan za nasljednika naslova za prikupljene doprinose do trenutka u kojem se upravitelju šalje autentična kopija naslova koja određuje prijenos prava".
• Ako neplatiša tada odluči prodati stan, kupac nasljeđuje dugove nastale od njegovog prethodnika u tekućoj i prethodnoj godini.
• Novi vlasnik može tužiti prodavatelja / stranku koja ne ispunjava obveze radi povrata iznosa plaćenih umjesto njega.
Dno za pokrivanje "rupa"
U nekim etažiranim upraviteljima upravitelj predlaže skupštini ustav takozvanog "zadanog novčanog fonda", svojevrsne kasice prasice u kojoj će novac biti koristan za pokrivanje zaostalih obveza.
• U nekoliko su navrata sudovi i kasacijski sud primijetili da kvalificirana većina nije dovoljna za stvaranje fonda, već je potrebna jednoglasna suglasnost etažne vlasništva.
• S druge strane, dužnosti administratora uključuju stvaranje "posebnog novčanog fonda" za izvanredne zahvate održavanja koji utječu na zajedničke dijelove zgrade.
U suradnji s Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsjednik Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it