Sadržaj obrađen
- Pogledajte stan. Prvi korak
- Postrojenja u skladu s i energetsko certificiranje
- Kupnja kuće: od agencije ili privatnika
- Kupujte od pojedinaca
- Procijenite garaže i etažna parkirališta
- Prijavite hipoteku za kupnju kuće
- Prodaja, kompromis, djelo, javnobilježničke prakse
- Alternativni oblici za kupnju: zakup nekretnina i najam za kupnju
- Porez koji se plaća za kupnju kuće
Jedan od najvažnijih trenutaka u životu para i obitelji nesumnjivo je kupnja prvog doma. Nakon što prepoznate imovinu koja vam odgovara, poželjno je znati kako se preseliti, što pregledati, provjere koje treba izvršiti, sve do mogućnosti podnošenja zahtjeva za hipotekom, kako se provodi prodaja i na kraju poreza koji treba platiti. Evo cjelovitog vodiča koji korak po korak objašnjava sve što trebate znati pri kupnji prvog doma.
Pogledajte stan. Prvi korak
Kako se preseliti za kupnju stana? To je ulaganje koje može biti povoljno, ali i sakriti rizike. Od dana kada ćemo kuću vidjeti prvi put do trenutka potpisivanja kupoprodajnog ugovora, preporučljivo je slijediti niz mjera predostrožnosti kako biste umanjili bilo kakav rizik. Odabrani stan i zgrada moraju imati neke dobro definirane karakteristike, prije svega čvrstoću i sigurnost. Prije svega, jednom ispred zgrade moraju se poštivati njezini opći uvjeti: fasada, balkoni i prozori, streha, krov. Pitajte svog sugovornika planiraju li se bilo kakvi restauratorski radovi: ovo je trošak koji se ne smije podcijeniti, bolje je znati prvo.Provjerite otvaraju li se i zatvaraju li vrata bez problema i provjerite radi li i portafon. Kad uđete unutra, promatrajte stanje stuba i ograda, a zatim uočite prisutnost dizala: s obzirom na to da je kupnja kuće dugoročna investicija, dobro je uzeti u obzir da ono što je danas nije predstavlja problem, možda bi to mogao postati s vremenom; Također je poželjno osigurati da vlasnik od kojeg se stan kupuje ima pravo koristiti lift, jer se ponekad - kad je instaliran od nule tamo gdje ga nije bilo - može dogoditi da on nije odobrio instalaciju, platio trošak i stoga nije ovlašten za upotrebu. Stigli na vrata kuće, provjerite jesu li ulazna vrata sigurnosna i procijenite imaju li dobru brtvu. Kad uđete unutra,pokušajte vidjeti postoje li tragovi vlage i plijesni; dodirnite zidove i pobrinite se da nisu vlažni, proučite stanje žbuke. Obratite pažnju i na to kako pod izgleda: ako ima udubine, ako je napukao, ako neke pločice ili komadi parketa nisu jako stabilni, škripi li u hodu; na primjer kada je drvo natečeno ili s velikim mrljama na površini, moglo je doći do infiltracije vode. U ovom trenutku, ljubazno zamolite vlasnika ili agenta za prodaju nekretnina da otvori sve prozore. Promatrajte izloženost stana sunčevoj svjetlosti i, ako imate vremena, vratite se da ga posjetite u različito vrijeme, s drugačijim svjetlom: svijetla kuća - znate - uvijek je poželjna. Prije završetka posjeta, kratko pogledajte utičnice, razvodne kutije,bilo koje izbočene žice … i sve izložene cijevi. Test koji se može obaviti jest zatražiti otvaranje svih slavina u kupaonici, uključujući tuš, kako bi se procijenio protok vode. Kada se biljke trebaju obnoviti, trošak nije beznačajan. Napokon, osobito ako se smještaj nalazi u podrumu ili u prizemlju, bilo bi poželjno zatražiti podatke o vrijednostima radona, plina koji se oslobađa iz podzemlja, a koji je vrlo štetan za ljude.bilo bi poželjno zatražiti podatke o vrijednostima radona, plina koji se oslobađa iz podzemlja, a koji je vrlo štetan za ljude.bilo bi poželjno zatražiti podatke o vrijednostima radona, plina koji se oslobađa iz podzemlja, a koji je vrlo štetan za ljude.
Postrojenja u skladu s i energetsko certificiranje
Kako se preseliti za kupnju stana? Nakon što posjetite kuću koju želite kupiti, važno je znati zdravlje sustava, počevši od električnog. Ako, na primjer, stari stan nema sustav uzemljenja, svako curenje električne energije može nanijeti ozbiljnu štetu ljudima. Bolje ne riskirajte i odmah se pobrinite da sve bude na nivou, sigurno i pouzdano. U ministarskoj uredbi 37/2008 precizirano je kako sustavi, izgrađeni nakon 27. ožujka 2008., moraju biti opremljeni „Potvrdom o sukladnosti”, dokumentom koji je izdala instalacijska tvrtka, a koji dokazuje kako je sustav izgrađen u skladu s važećim propisima. Certifikat obuhvaća brojne vrste sustava: električni, zaštitu od atmosferskih pražnjenja, automatizaciju vrata i vrata, radio i televiziju, grijanje, klimatizaciju i klimatizaciju, sanitarne, plinske, podizne i protupožarne zaštite.Između ostalog, dokument sadrži podatke tehničkog upravitelja tvrtke, vlasnika imovine i korištenih materijala. Za starija postrojenja, odnosno sagrađena prije ožujka 2008. godine, dovoljan je takozvani „Potvrda o sukladnosti”, koju ispunjava stručnjak upisan u stručni registar, s pet godina iskustva u sektoru postrojenja.
Što se tiče mogućih ograničenja, dobro je pojasniti da onaj tko prodaje stan nije obvezan priložiti Potvrdu o sukladnosti, ali svaki nedostatak mora biti naveden u ugovoru o prodaji. Novi će vlasnik naknadno zatražiti dokument koji je obvezan za dobivanje potvrde o opstojnosti od općine: u kući s nestandardnim sustavom ne može se stanovati.
Dokument koji, s druge strane, vlasnik mora obvezno predočiti zajedno s kupoprodajnim dokumentom je certifikat o energetskoj učinkovitosti (majmun). Majmun je svojevrsna "energetska osobna karta" nekretnine, dok Ipe (indeks energetske učinkovitosti) otkriva koliko stan troši. Iako mnogi kupci i dalje previđaju ove podatke, preporučljivo je pažljivo ih procijeniti. Kuća koja troši malo, možda se usredotočujući na obnovljive izvore energije, ulaganje je koje se s vremenom može pokazati prikladnim.
Uz ove tehničke provjere nekretnine, prije kupnje kuće dobro je obaviti i druge kako biste pronašli što više podataka o nekretnini i, prije svega, obavili kupnju od zakonitog vlasnika. Kroz inspekciju hipoteke moguće je identificirati vlasnika imovine i ako na istoj postoje hipoteke ili su u tijeku, uključujući sudske.
Kupnja kuće: od agencije ili privatnika
Ako ste se odlučili za kupnju kuće, možete se kretati u dva različita smjera: pronađite oglase privatnih prodavača istraživanjem grada ili kontaktirajte agenciju za promet nekretninama koja će uz dodatne troškove pretražiti i odabrati stan prema vašim potrebama.
Postoji mnogo vrsta agencija (franšizne, autonomne, konzorcijske, itd.), A odabrati pravu nije lako. Više od praćenja određene marke, preporučljivo je osloniti se na obučenog agenta za prodaju nekretnina, registriranog u ulozi Posrednika u Gospodarskoj komori i sposobnog da jasno objasni karakteristike nekretnine, ne zanemarujući nijedan detalj. Da biste bili na sigurnoj strani, zamolite agenta da vam pokaže člansku iskaznicu ili otiđite u Gospodarsku komoru i osobno provjerite: agent koji nije upisan u Registar posrednika nasilni je i nema pravo primiti nikakvu proviziju.
Putovanje obično započinje posjetom agenciji ili telefonskim pozivom. Zakazivanje sastanka i posjet stanu ne koštaju ništa. Tijekom inspekcije agent je dužan prijaviti hipoteku koja važi na nekretnini i razjasniti postoje li predviđene adaptacije u zgradi (obnova fasade, stubišta ili konstrukcija dizala …). Također mora navesti koliki su porezni i javnobilježnički troškovi za rješavanje ako prodaja prođe: agent koji proglasi neistinitim "civilno je odgovoran". Ako ste stvarno zainteresirani za kupnju, na drugom sastanku zatražite urbanističke certifikate, one o upotrebljivosti i useljivosti; informirajte se da su sustavi u skladu sa zakonom; provjera upisa hipoteke i kopija katastarskih kartica može biti dodatno jamstvo za sigurnu kupnju.
U ovom trenutku moramo se suočiti s pitanjem "cijene". Obično vrijednost imovineizračunava se na temelju njegove "komercijalne" površine, koja uključuje unutarnje i vanjske zidove. Pitajte agenta za "prohodnu" površinu i razmislite o tome, napravite svoj izbor. Ako smatrate da je cijena primjerena, saznajte o proviziji zastupnika (koju podjednako plaćaju kupac i prodavatelj) i svim dodatnim troškovima. Tek potpisivanjem preliminarnog kupoprodajnog ugovora, koji se naziva i "kompromisom", agent će imati pravo na njegovu proviziju, koja u većini slučajeva varira između 2% i 3% od vrijednosti transakcije. Da bi se izbjegli nesporazumi posljednjeg sata, poželjno je odmah zapisati način plaćanja provizije i njezinu vrijednost. Dobro je zapamtiti da da, agenciji plaćate postotak, ali to možete preuzeti u poreznoj prijavi.Među mnogim poreznim odbitcima koji se mogu preuzeti svake godine u poreznoj prijavi postoji i mogućnost odbiti naknade, ma kako denominirane plaćene subjektima posredovanja u prometu nekretninama u vezi s kupnjom jedinice nekretnine koja će se koristiti kao glavno prebivalište za iznos koji ne prelazi 1.000 eura za svaku anuitetu. Odbitak od bruto poreza jednak je 19% troškova nastalih za plaćenu naknadu
Kupujte od pojedinaca
Ako, pak, imate na raspolaganju malo vremena i želite uštedjeti novac, možete odustati od posredovanja agencije za nekretnine i potražiti kuću samostalno. Međutim, znajte da se ovo rješenje može pokazati krivudavim i zahtjevnim, ali prije svega zahtijeva puno pažnje. Prvo je poželjno odabrati dobrog javnog bilježnika koji će izvršiti odgovarajuće provjere imovine. Možete se i pobrinuti za to: od vlasnika zatražite dokumente koji se odnose na nekretninu, podatke o uvjetima sustava i sukladnosti i energetske certifikate (komercijalne najave prodaje moraju po zakonu izvještavati o indeksu energetske učinkovitosti sadržanom u certifikatu energetsko certificiranje). Ne zaboravite pitati kako se upravlja etažiranom imovinom,koliki su troškovi i postoje li zaostale obveze za plaćanje.
Da biste saznali više, možete se povezati s web stranicom Agencije za prihode i, slijedeći upute, obaviti mrežni pregled hipoteke; tako ćete imati priliku pregledati informacije o vrstama formalnosti prisutnih u bazi hipoteke: transkripcije, natpisi i napomene. Isti postupak može se zatražiti na šalterima pokrajinskih ureda referentnog područja. Sljedeći je korak otići do tehničkog ureda općine gdje se nalazi imanje: cilj je dobiti informacije o urbanističkoj usklađenosti kuće, znati postoje li građevinske dozvole, uporabljivost i useljivost i, na kraju, ali ne manje važno, ima li pitanja amnestije. Što se tiče cijene, za razliku od onoga što se događa s agencijom, ona koju traži vlasnik mogla bi biti apsolutno "van tržišta". Na vama je da provjerite je li procjena prihvatljiva, da se složite i zatvorite trgovinu.
Procijenite garaže i etažna parkirališta
Pri ocjenjivanju kupnje stana, također je poželjno procijeniti mogućnost parkiranja automobila ispod kuće , eventualno također uzimajući u obzir kupnju parkirnog mjesta , posebno ako se smještaj nalazi u gradu. Prvo moguće rješenje, ako je dostupno, je kupnja garaže ugrađene u zgradu ili smještene u susjednim prostorima. Vlasništvo i kutija mogu se prodati zajedno u jednom "paketu" ili zasebno.
Međutim, u nekim etažiranim stanovima postoji mogućnost parkiranja automobila u dvorištu. Mjesta rezervirana za ovu upotrebu mogu biti na otvorenom ili pokrivena posebnim nadstrešnicama i obično su ograničena crtama povučenim na asfaltu ili stupovima s lancima. Parkiranje u dvorištu često je predmet rasprave među etažiranim stanovima: da biste izbjegli neugodna iznenađenja, prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora, poželjno je raspitati se o propisima koji se odnose na parkirna mjesta.
Dvorište je zajedničko područje zgrade i njegovom se uporabom mogu upravljati i propisi o etažiranju i odluke skupštine. Ako postoji uredba koja zabranjuje parkiranje automobila, za njezinu izmjenu bit će potrebno jednoglasno i pismeno glasanje svih stanova. Govor se mijenja u nedostatku propisa: u ovom slučaju na snagu stupa članak 1102 Građanskog zakonika koji uređuje upotrebu "zajedničke stvari". U članku se navodi da upotreba općeg dobra ne može spriječiti druge etažne vlasnike da ga jednako koriste, ali nigdje nije napisano da je parkiranje automobila u dvorištu zabranjeno. Kazna Vrhovnog suda br. 1547 iz 2009,precizirao je da se zajednički prostor može koristiti kao "privremeno parkiralište za etažne automobile s ograničenjima koja omogućuju pristup komercijalnim i obrtničkim poduzećima smještenim u prizemlju zgrade etažne zgrade". Stoga vremenska dozvola koja ne sprečava ostale stanovnike zgrade da koriste zajednički prostor.
Da bi se izbjegli nesporazumi, u nedostatku propisa, etažni stan može se vijećiti većinom i dodijeliti dvorište parkiralištu, sve dok mu svi mogu pristupiti. Ako su automobili brojniji od raspoloživih prostora, mogu se organizirati smjene i, jednoglasnim glasovanjem stanara, s vremena na vrijeme zatražiti od onih koji zauzimaju parkiralište plaćanje novčane naknade koja će se slivati u zajednički fond , Također, prema sucima, skupština nikada ne može dodijeliti fiksna mjesta za drugi automobil, čime učinkovito štiti one koji posjeduju samo jedan automobil.
Ako garaža zgrade u kojoj ste odlučili živjeti ima previsoke cijene i ako automobil nije moguće parkirati u dvorištu etažne kuće, drugo rješenje je pokušaj kupnje garaže u obližnjoj zgradi. Uredbom o pojednostavljenju (9. veljače 2012., br. 5) omogućena je kupnja takozvanih „parkirališta Tognoli“ na privatnom prostoru, pod uvjetom da je dodijeljeno parkirno mjesto namijenjeno nekretnini koja se nalazi u istoj općini.
Ukratko : prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora provjerite propise o etažiranju kako biste razumjeli je li moguće parkirati automobil u dvorištu. Ako uredba zabranjuje ovu upotrebu, razmislite o kupnji kutije u blizini vaše zgrade. Je li cijena zabranjena? Potražite još jedan u zgradi nedaleko: od 2012. godine mogu se kupiti "kutije Tognoli" na privatnom prostoru. Na taj biste se način mogli naći u nekoj zgradi i parkirati automobil u sljedećoj.
Prijavite hipoteku za kupnju kuće
Kada namjeravate kupiti kuću, a nemate raspoloživu likvidnost za zaključenje prodaje, idealno je rješenje podnijeti zahtjev za hipotekom u banci. Zajam je ugovor između subjekta i posrednika, općenito banke, koji se sastoji u prijenosu novčanog iznosa s jednog subjekta (koji se naziva zajmodavcem) na drugog subjekta (koji se naziva zajmoprimac), uz pretpostavku potonjeg obveza vraćanja istog novčanog iznosa zajmodavcu. Prije nego što se prijavite za kredit, poželjno je pažljivo procijeniti svoj prihod i odrediti mjesečnu raspoloživost nakon što se oduzmu uobičajeni troškovi. Razumno je da rata ne prelazi trećinu nečijeg raspoloživog dohotka, kako bi se podmirili tekući troškovi, nepredviđeni troškovi i moguće smanjenje prihoda uzrokovano, na primjer, bolešću, nesrećom, otkazom. Jedan od prvih koraka koji se trebaju poduzeti prilikom odluke o podizanju hipoteke za kupnju kuće je razumjeti koja je stopa prava za vas. Ono što uglavnom gledamo kada je hipoteka u pitanju jest kamatna stopa. U osnovi, hipoteke mogu biti po fiksnoj stopi - kamatna stopa ostaje ona koja je određena ugovorom za cijelo vrijeme trajanja zajma, a nedostatak nije u mogućnosti iskoristiti bilo kakvo smanjenje tržišnih stopa koje se mogu dogoditi s vremenom - i uz promjenjivu stopu - kamatnu stopu kamate mogu varirati u unaprijed određenim rokovima s obzirom na početnu stopu, jer prate fluktuacije referentnog parametra, obično uspostavljenog na novčanom i financijskom tržištu.
Prodaja, kompromis, djelo, javnobilježničke prakse
Nakon što je nekoliko puta posjetio stan, procijenivši njegove prednosti i nedostatke, ako se kupac konačno odluči na kupnju, započinje postupak kupnje i prodaje između prodavatelja i budućeg vlasnika, faza u kojoj je potrebno obratiti najveću pažnju u kako ne bi pogriješili.
Prvo, da bi svoj interes postao formalan, kupac može prodavaču dati takozvani "neopozivi prijedlog kupnje", koji mora sadržavati podatke obje strane, one koji se tiču imovine i opće uvjete sporazuma , uključujući cijenu i načine plaćanja. Ova obveza apsolutno nije obvezujuća i u principu prodavač, čak i nakon prihvaćanja ponude, može odlučiti prodati svoju imovinu zainteresiranoj trećoj strani koja predloži bolju ponudu. Prihvaćanje prijedloga kupnje ima veću težinuunaprijedio kupac. Prodavatelj to može slobodno odbiti, ali kad ga prihvati (odgovorom preporučenim pismom ili brzojavom) obvezuje kupca da poštuje sporazum. Obično, ako posao ne prođe, vlasnik imovine zadržava polog koji je uplatila zainteresirana strana.
Situacija se mijenja ako njih dvoje potpišu preliminarni ugovor o prodaji, koji stručnjaci jednostavnije nazivaju "kompromisom".Što se tiče prijedloga za neopozivu kupnju, ovo se djelo obvezuje na utvrđivanje djela, koje zakon definira posao. U kompromisu se, uz osobne podatke vlasnika i zainteresirane strane, u pisanoj formi moraju unijeti: dogovorena cijena prodaje stana i načini plaćanja (navodeći postoji li namjera podizanja hipoteke), prisutnost bilo kakvih predujmova ili depozita (neprenosivi ček, obično 15-25% ukupne cijene), katastarski i opći podaci kuće i na kraju hipoteke. Zatim stranke moraju potpisati dokument i registrirati ga u roku od dvadeset dana. Da ne biste riskirali, preporučljivo je kontaktirati javnog bilježnika i zapisnik treba upisati u registre nekretnina.Potpisivanje kompromisa stoga predstavlja najvažniji trenutak u kupnji nekretnine, koji međutim završava definitivno odredbom "konačnog kupoprodajnog ugovora", koji se češće naziva djelom. Ovaj dokument, koji sadrži uvjete koji su već dogovoreni u preliminarnom ugovoru, može se potpisati privatno (uz naknadno ovjeravanje potpisa prodavatelja i kupca) ili, kao što to obično biva, sastaviti javni bilježnik. Drugo rješenje (čak i ako je skuplje od prvog) apsolutno se preporučuje, jer će sam bilježnik izvršiti neke temeljne provjere, koje isključuju hipoteke, ovrhe, zapljene i građevinske anomalije imovine. Uz osobne dokumente dviju strana, uz list se mora priložiti i niz potvrda koje se odnose na imovinu,uključujući i one o usklađenosti zgrada i Ape (energetski certifikat). U ovom se trenutku javni bilježnik ponovno brine o registraciji djela kod Agencije za prihode i, na kraju, prepisuje u registar nekretnina.
Kada se odlučite za kupnju kuće, rizici da nađete neočekivanu hipoteku ili da prođete dvostruku prodaju, tj. U razdoblju između djela i prijepisa vlasnik prodaje istu imovinu drugima, pred vratima su. Kako bi kupca zaštitio od ovih neugodnih situacija, Zakon o zaštiti tržišnog natjecanja uveo je novinu, takozvani polog cijene, depozitni račun kod javnih bilježnika, upravo kako bi zajamčio prodaju.
Svatko tko kupi kuću ili drugu nekretninu može platiti cijenu kod javnog bilježnika, koji će iznos prenijeti prodavaču tek nakon što je tapija prepisana, tj. Kada je prijenos vlasništva postao konačan.
Alternativni oblici za kupnju: zakup nekretnina i najam za kupnju
kako bi dao novi život sektoru nekretnina, zakonodavac je usvojio dva nova alata kojima će omogućiti ljudima koji nemaju trenutnu likvidnost da kupe kuću: zakup nekretnina i najam. Najamnina za kupnju nova je vrsta ugovora s kojim vlasnik odmah isporučuje nekretninu najmoprimcu i budućem kupcu, koji plaća najamninu, a nakon razdoblja određenog istim ugovorom, stanar može odlučiti hoće li kupiti nekretninu. , oduzimanjem dijela cijene već plaćene naknade od cijene. S druge strane, leasing ima za cilj olakšati kupnju rezidencije, posebno za najmlađe, upotrebom alata za financijski najam. Kako radi? Odredbom ugovora o financijskom leasingu, leasing tvrtka (banka ili financijski posrednik kojeg je Italijanska banka ovlastila za obavljanje leasing aktivnosti) preuzima obvezu kupnje ili čak izgradnje imovine po izboru i prema indikacijama korisnika koji ga prima na upotrebu na određeno vrijeme uz povremenu naknadu (naknadu). Po isteku ugovora, korisnik ima pravo otkupiti vlasništvo nad sredstvom plaćanjem cijene utvrđene ugovorom.
Porez koji se plaća za kupnju kuće
Kada odlučite kupiti kuću, među troškovima koje treba uzeti u obzir, osim troškova javnog bilježnika i troškova zajma, postoje porezi koji se razlikuju ovisno o prodavaču, bilo da je riječ o tvrtki ili o privatnoj osobi. Također je dobro znati da ako kupujete svoj prvi dom, porezne vlasti također odobravaju popuste. Uz pogodnosti "prima casa " smanjuju se i porez na registraciju ako kupujete od privatnika i PDV ako kupujete od tvrtke. Nadalje, za djela koja podliježu porezu na registraciju i ona potrebna za obavljanje formalnosti u zemljišnim knjigama i knjigama nekretnina ne plaćaju se carine, posebni katastarski porezi i porezi na hipoteku.