Sadržaj obrađen
- Svi moraju platiti naknade za održavanje hodnika i stubišta
- Kakvu većinu da smislim
- Administrator odlučuje
- A portafon? Platite onima koji ga koriste
Vrata etažne kuće jedna su od "zajedničkih" dobara, a troškove za njihovo održavanje, uobičajene ili izvanredne prirode, snose svi etažni vlasnici koji daju proporcionalno tisućinkama u svom posjedu.
To je uvijek točno, osim u slučaju kada uredba o etažiranju ugovornog tipa predviđa drugačije. Međutim, može se dogoditi da neki etažni vlasnici ne koriste vrata , na primjer kada jedinica za nekretnine (ili komercijalni objekt) ima neovisan ulaz. Sjetite se stana u prizemlju s pogledom i ulazom na ulicu ili na trgovinu kojoj se pristupa izravno s ulice.
U tim slučajevima, slijedeći odredbe Građanskog zakonika, oni koji ne koriste etažna vrata mogli bi odbiti platiti troškove. Zapravo, članak 1123, uz potvrdu da troškove održavanja zajedničkih dijelova zgrade "… snose etažni vlasnici proporcionalno vrijednosti imovine svakog od njih", određuje da "… ako se radi o stvarima kojima se želi služiti etažne kuće u različitom stupnju, troškovi su podijeljeni proporcionalno upotrebi koju svaki od njih može imati ".
U teoriji, oni koji ne koriste etažna vrata trebali bi biti oslobođeni bilo kakvih troškova, ali u praksi to djeluje drugačije. U prošlosti je Kasacijski sud (presude 3644/1956 i 4986/1977) primijetio kako se ulazna vrata "… moraju smatrati zajedničkom robom svih etažnih zgrada (…) bez obzira na njihovu uporabu, pa se stoga ova pretpostavka odnosi na etažiranje čiju ekskluzivnu imovinu opslužuje neovisan ulaz ". Stoga su troškovi održavanja i obnove "… do svakog etažnog prostora proporcionalni tisućinkama vlasništva".
Tada je Apelacijski sud u Milanu (presuda 3/7/1992, Arch. Locazioni 1993, 309) precizirao da "… čak i vlasnici jedinica s neovisnim pristupom s ulice moraju doprinijeti troškovima održavanja koji se odnose na ulaznu dvoranu i stepenice (u ovom slučaju: etažna vrata, tepih i ulazni klizač, kao i osvjetljenje zajedničkih službi), jer su oni neophodni elementi za konfiguraciju zgrade i kao neophodni alati za uživanje i očuvanje krovnih konstrukcija , na koje svi etažni su vlasnici dužni čuvati pojedinačnu imovinu i sigurnost trećih strana ".
Kakvu većinu da smislim
Utvrdivši da su čak i etažni vlasnici koji ne koriste etažna vrata pozvani doprinijeti troškovima njihovog održavanja, korisno je razumjeti koje su većine potrebne za odobravanje popravaka, obnova i zamjena.
Općenito, za popravke i obnovu etažnih vrata potreban je broj glasova koji predstavljaju većinu prisutnih i najmanje polovicu vrijednosti zgrade u skupštini. Ista je većina dovoljna u slučaju zamjene, čak i u prisutnosti novih tehnologija koje poboljšavaju uporabu i sigurnosne uvjete sredstva (sustav automatskog otvaranja, panic bar, itd.).
Nova vrata mogu se smatrati inovacijom samo u određenim slučajevima, na primjer kada instalacija uključuje promjenu zidne strukture zgrade. U ovom slučaju, za odobravanje intervencije potreban je određeni broj glasova koji predstavljaju većinu sudionika u etažiranom vlasništvu i dvije trećine vrijednosti zgrade.
Administrator odlučuje
Može se dogoditi da kvar na vratima stana ugrozi sigurnost stana i trećih strana. U tom slučaju administrator se bez odobrenja sklopa može obratiti specijaliziranoj tvrtki i izvršiti popravak. Zapravo, članak 1135. stavak 2. Građanskog zakonika predviđa da administrator ne može "narediti izvanredne radove održavanja, osim ako su hitne prirode, ali u ovom slučaju to mora prijaviti na prvom sastanku".
A portafon? Platite onima koji ga koriste
U slučaju da etažna kuća odluči instalirati novi portafon ili izvršiti popravak, trošak utječe samo na etažnu imovinu koja ga koristi. Troškovi se dijele prema odredbama ugovorne uredbe (ako postoje); ali u svakom slučaju postoje dvije orijentacije: razmjerno tisućitim dijelovima vlasništva svakog etažnog vlasništva (najčešća metoda); u jednakim dijelovima, budući da portafon koriste svi etažni vlasnici, bez obzira na veličinu njihovog stana.
U suradnji s Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsjednik Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it