Sadržaj obrađen
- Internetske simulacije hipoteke
- Koji se iznos odobrava zajmom?
- Kamatna stopa: fiksna, promjenjiva i mješovita
- Svi troškovi koji se izračunavaju
- Vremena isplate hipoteke
- Ponovno pregovaranje, zamjena i subrogacija
- Rano isplati dug
- Na trošak kamata odobrava se porezni popust od 19%
- Oni "zeleni" za održive domove
Hipoteka je oblik financiranja banaka da većina ljudi koriste za kupnju kuće. No, prije nego što ga zatražite, uvijek je bolje raspitati se o svim aspektima, od uvjeta koje su predložile razne kreditne institucije do zahtjeva za garancijama za pokriće duga, od vremena potrebnog za isplatu traženog iznosa do onih za vraćanje novca, pa naviše metode povratka. Evo što treba znati.
- Zajam odobren uz hipoteku ima hipotekarnu prirodu (kuća djeluje kao jamstvo)
- Dio kamata i pomoćnih troškova kredita može se odbiti
- Postoji subvencionirani zajam, rezerviran za one koji kupuju zelene nekretnine
* Zajam je definiran člankom 1813. Građanskog zakonika: "ugovor kojim jedna strana drugoj dostavlja određenu svotu novca ili druge zamjenjive stvari, a druga se obvezuje vratiti što više stvari iste vrste i kvalitete" , Dana 20. svibnja 2022-2023. u Narodnim novinama, Zakonodavna uredba od 21. travnja 2022-2023., br. 72, preimenovana u "uredbu o hipoteci", kojom je prenesena Europska direktiva 2022-2023/17 / EU o ponudi ugovora o kreditu za nekretnine potrošačima. Konkretno, članak 120. quinquies izmijenjenog Zakona o konsolidaciji banaka pruža niz korisnih definicija koje se odnose na ugovor o zajmu, objašnjavajući, između ostalog, tko je kreditni posrednik.
hipotekato je oblik financiranja, obično s trajanjem između 5 i 30 godina, u kojem posrednik, banka, daje zajam s kamatama onima koji žele kupiti nekretninu, a nemaju cjelokupni iznos koji je prodavatelj zatražio. Kredit se odobrava korisniku ako ispunjava uvjete jamstva koje zahtijeva kreditna institucija i predviđa otplatu iznosa u periodičnim ratama (s fiksnim ili promjenjivim vremenskim okvirom) do isteka duga. Definira se kao "hipoteka" jer je plaćanje rata zajamčeno hipotekom na kuću i stoga, ako kupac više nije u mogućnosti platiti, banka postaje vlasnik nekretnine. Unatoč hipotekarnom jamstvu, prije odobravanja zajma financijska institucija provjerava dohodovnu situaciju osobe koja podnosi zahtjev.Ako, primjerice, par traži financiranje, operatori će procijeniti vrstu ugovora o radu i prosječnu mjesečnu zaradu. Po završetku analize dobiva se iznos mjesečne otplate hipoteke, koji ne smije prelaziti trećinu ukupnog mjesečnog dohotka. Iznos je povezan s trajanjem zajma: tko odluči raspodijeliti zajam tijekom nekoliko godina, platit će veću ratu (s manje kamata). Oni koji odobre zajam plaćat će nižu mjesečnu ratu, ali s većim kamatama.oni koji se odluče na raspodjelu kredita na nekoliko godina, plaćat će veću ratu (s manje kamata). Oni koji produljuju kredit platit će nižu mjesečnu ratu, ali s većim kamatama.oni koji se odluče na raspodjelu kredita na nekoliko godina, plaćat će veću ratu (s manje kamata). Oni koji produljuju kredit platit će nižu mjesečnu ratu, ali s većim kamatama.
Internetske simulacije hipoteke
Da biste procijenili najprikladnije prijedloge, moguće je izračunati "dokaze" na mreži, simulirajući zahtjev za hipotekom ; postoje i web stranice specijalizirane za besplatne usporedbe. U svakom slučaju, prilikom kretanja mrežom uvijek je dobro
pažljivo pročitati pravila web mjesta prije unosa podataka.
Koji se iznos odobrava zajmom?
Prvi je korak zakazati sastanak u banci (bolje konzultirati više njih) kako bi se procijenili uvjeti koje svaka nudi za potreban iznos.
• U većini slučajeva kreditna institucija odobrava 80% vrijednosti imovine koja se kupuje (i za koju se traži zajam), čak i ako neke banke zbog privlačenja kupaca nude 100% hipoteke , Ako prihvatite ovu ponudu, morat ćete pružiti više jamstava, a prije svega morat ćete očekivati povećanje kamatne stope.
• U svakom slučaju, prvo morate pažljivo procijeniti maksimalni iznos koji ste spremni platiti.
• A radeći matematiku, također treba imati na umu da kupnja imovine podrazumijeva, odmah i istodobno, dodatne troškove (poput bilježnika, provizije zbog brokerske agencije i bilo kakvog restrukturiranja). Nadalje, odmah će se na obrok dodati uobičajeni troškovi (troškovi etažne gradnje, grijanje i računi) i mogući izvanredni troškovi (pomislite, na primjer, na radove odobrene u etažiranom vlasništvu za zajedničke dijelove zgrade koji se plaćaju na temelju tisućinke vlasništva).
Kamatna stopa: fiksna, promjenjiva i mješovita
Već nekoliko godina kamatne stope (tzv. Kamate na hipoteku) koje banke primjenjuju imaju vrlo niske vrijednosti. Kao rezultat toga, mnogi su se korisnici odlučili za fiksnu stopu, koja ostaje konstantna tijekom trajanja zajma.
• Alternativa je plutajuća stopa koja prati kolebanje referentne vrijednosti, obično tržišne ili stope monetarne politike. Odabir varijabilne stope može se pokazati korisnim, ali istodobno uključuje rizike povezane sa situacijom na tržištu nekretnina, s iznosom rata koji može naglo porasti, što mjesečnu uplatu čini težom.
• Srednje rješenje predstavlja mješovita stopa, koja prelazi s fiksne na promjenljivu, slijedeći određene rokove ili one uvjete naznačene u ugovoru utvrđenom između stranaka.
• Prednosti i prednosti jedne ili druge vrste povezane su s povijesnim trenutkom i subjektivnim procjenama svakog korisnika. Ali i na plan amortizacije (trajanje zajma).
Svi troškovi koji se izračunavaju
Uz kamate, tko uzme zajam, mora snositi i druge troškove (tzv. Dodatnu naknadu) koji povećavaju troškove operacije.
• Za istragu slučaja, na primjer, banci se plaća iznos koji može doseći 0,5% financiranog iznosa. Kreditnoj instituciji tada mora biti plaćena i procjena koju na nekretnini provodi pouzdani tehničar kako bi se utvrdila njegova vrijednost: cijene se kreću od 100 do 300 eura. Zatim tu su i javnobilježničke naknade koje se razlikuju od profesionalne do profesionalne.
• Javni bilježnik ima temeljnu ulogu: uz utvrđivanje identiteta stranaka koje utvrđuju ugovor, on ima zadatak provjeriti je li imovina u redu s urbanog i katastarskog stajališta. Nadalje, u vrijeme registracije djela na njemu je da od kupca naplati porez koji treba platiti državi. Točnije, takozvani „zamjenski porez“, koji je ekvivalentan 0,25% iznosa koji plaća banka ili odobrena financijska institucija, sve dok je prva kuća. Za razliku od, na primjer, ako se hipoteka podiže za kupnju drugog doma: tada se primjenjuje stopa jednaka 2% od ukupne vrijednosti zajma. U oba slučaja porez zadržava banka.
• Ali to nije sve: oni koji sklope ugovor o zajmuje dužan osigurati kuću za osiguranje od požara i eksplozije, čiji trošak ovisi o vrijednosti nekretnine i trajanju zajma. Polica štiti imovinu od požara, eksplozija i eksplozija, a moguće ju je platiti u jednom rješenju u vrijeme djela ili odgoditi u mjesečnim ratama spojenim s ratama zajma.
• Neke institucije mogu zatražiti pretplatu na životno osiguranje kupca: uz vlastitu procjenu, posrednik (tj. Banka) morat će podnijeti vlasniku police najmanje još dva prospekta treće strane.
Vremena isplate hipoteke
Općenito, traženi iznos nije dostupan nakon potpisivanja ugovora, već nekoliko dana kasnije. Vrijeme koje prolazi između predstavljanja potrebne dokumentacije i stvarne dostupnosti traženog iznosa razlikuje se od banke do banke, ali se uvijek navodi na "Obrascu", koji daje kreditna institucija, koji sadrži opće podatke. Stoga je potrebno raspitati se kod odabrane banke.
Utvrđivanje maksimalnog ograničenja za svaku ratu otplate zajma nije aspekt koji treba podcijeniti. Zapravo je kupljena kuća u pitanju, ali i kvaliteta života. Iz tog razloga, svaka hipoteza o ratama mora se ozbiljno razmotriti.
Tijekom godina, tijekom plana amortizacije, kupac može pregovarati o ugovoru potpisanom s bankom, zamijeniti ga ili zamijeniti.
• Pregovaranjem je moguće zatražiti od posrednika (banke) da izmijeni uvjete prvobitno predviđenog zajma. Obično se traži promjena kamatne stope i trajanja zajma . U svakom slučaju, ovaj postupak ne smije uključivati nikakve troškove za kupca (dakle nula provizija).
• Za ratifikaciju novog sporazuma dovoljan je privatni sporazum, bez potrebnog potpisivanja novog akta.
• Ako banka odbije ponovne pregovore, moguće je zamijeniti hipoteku, međutim, otplata duga i, ponekad, plaćanje kazne za raskid ugovora (pročitajte tekst u nastavku "Isplati dug unaprijed"). Tada možete podići novu hipoteku kod druge banke koja nudi povoljnije uvjete.
• Sporazum o gašenju zajma mora se ratificirati kod javnog bilježnika kod javnog bilježnika i, osim kazne, predviđa plaćanje ostalih troškova (prethodna istraga i procjena), kao i poništavanje stare hipoteke i upis nove.
• Konačno, tu je subrogacija, mehanizam koji vam omogućuje prijenos zajma u drugu banku koja nudi povoljnije uvjete, bez plaćanja kazne za izumiranje, troškova preliminarne istrage i onih koji se odnose na katastarske procjene.
• Ovaj postupak uveden je Zakonom 40/2007, takozvanim "Bersanijevim zakonom" i zahtijeva da banka sljednica priopći odluku klijenta da subrogira zajam na staru i osigura preostali iznos duga (rate još nisu plaćene ) koji u novom ugovoru postaje kapital koji banka nasljednik isplaćuje kupcu. Kredit se tako nastavlja kod nove banke pod novim uvjetima.
• Nakon dobivanja odobrenja, nova banka nastavlja sa subrogacijom putem javnobilježničkog akta o svom trošku. Jedini trošak koji kupac može snositi je plaćanje naknade za registraciju subrogacije u registre nekretnina, koja iznosi 35 eura.
Rano isplati dug
U bilo kojem trenutku kupac koji je potpisao ugovor o zajmu može odlučiti isplatiti dug kod banke prije utvrđenog roka.
• Kao što zahtijeva Bersanijev zakon, ako je zajam predviđen nakon 2. veljače 2007., otplata ne podliježe nikakvoj kazni. Suprotno tome, ako je zajam prije 2. veljače 2007., predviđa se kazna čiji trošak ovisi o vrsti kamatne stope, godini u kojoj je zajam podignut i duljini zajma. Za ovu posljednju točku, posebno će se platiti veća kazna ako se zatvaranje dogodi u prvoj polovici razdoblja amortizacije, dok isplata duga neće koštati ništa dvije godine nakon prirodnog isteka zajma.
• U svibnju 2007. godine, Talijansko udruženje banaka (ABI) i udruženja potrošača potpisali su sporazum kojim su postavljene maksimalne kazne za korisnike koji odluče otplatiti hipoteku. Evo ih ispod.
• Za hipotekarne ugovore s promjenjivom stopom:
✔ 0,50 postotnih bodova
✔ 0,20 postotnih bodova u trećoj do posljednjoj godini amortizacije zajma.
• Za ugovore o zajmu s fiksnom kamatnom stopom sklopljene prije 1. siječnja 2001. godine:
✔ 0,50 postotnih bodova
✔ 0,20 postotnih bodova u trećoj do posljednjoj godini amortizacije zajma.
• Za ugovore o zajmu s fiksnom kamatnom stopom sklopljene nakon 31. prosinca 2000. godine:
✔ 1,90 postotnih bodova u prvoj polovici razdoblja amortizacije zajma
✔ 1,50 postotnih bodova u drugoj polovici razdoblja amortizacije zajma
✔ 0,20 postotnih bodova u trećoj do posljednjoj godini razdoblja amortizacije zajma.
• Na kraju, za hipoteke s mješovitom stopom osmišljena su posebna rješenja koja čine da provizijske mjere odgovaraju hipotekama s fiksnom ili promjenjivom stopom.
Na trošak kamata odobrava se porezni popust od 19%
Oni koji podižu hipoteku za kupnju svog prvog doma, koji će se koristiti kao glavno prebivalište, mogu imati koristi od odbitka poreza na dohodak koji iznosi 19% od troškova kamata i plaćenih dodatnih troškova. Da bi iskoristio porezni poticaj, porezni obveznik u obrascu 730 mora navesti iznose plaćene za troškove kamata, troškove i dodatne troškove te "naknade za revalorizaciju ovisno o klauzulama o indeksaciji".
• Kako je odredila Agencija za prihode (www.agenziaentrate.gov.it), porezni odbitak mora se izvršiti u poreznoj prijavi koja se odnosi na porezno razdoblje u kojem su kamate nastale.
Oni "zeleni" za održive domove
Pilot shema Energetski učinkovite hipoteke (hipo.org) međunarodni je pilot projekt, koji traje oko dvije godine, a predviđa isplatu namjenske "zelene" hipoteke, uz povoljne uvjete financiranja, onima koji kupuju zgrade održiva ili se suočiti s obnovom usmjerenom na energetsko poboljšanje kuće. U Italiji je projekt započeo prošlog lipnja, uz sudjelovanje nekih bankarskih institucija. Da biste znali popis banaka koje sudjeluju: www.rics.org/it.
Tijekom plana amortizacije moguće je promijeniti uvjete ugovora o zajmu, pa čak i otplatiti dug prije vremena. Ali, pripazite, nisu sve ponuđene opcije besplatne.