Sadržaj obrađen
- Zakon o zajedničkim i privatnim dijelovima u etažiranom vlasništvu
- Pročelje etažne kuće
- Terase
- Balkoni
- Dvije vrste balkona
- Šteta zbog zanemarivanja? Kad administrator odgovori
Stupanjem na snagu zakona o etažiranju br. 220/2012., Fasada je uvrštena na popis zajedničkih dijelova zgrade iz članka 1117. Građanskog zakonika. Prije ovog datuma, brojne presude sudova i Vrhovnog suda razjasnile su "etažnu" prirodu fasade, definiranu kao vanjska ovojnica zgrade koja, iako nema nosivu funkciju, predstavlja bitan element za postojanje zgrade.
Fasada dakle pripada svim etažnim stanovima koji je mogu koristiti u jednakoj mjeri, vodeći računa da ne promijene namjenu ili oštete arhitektonski dekor.
Suci su pojasnili i kako je moguće otvoriti pogled, postaviti ploče i znakove na fasadu, ali svaka od tih intervencija mora uzeti u obzir estetsku liniju, fizionomiju zgrade i okoliš u kojem se nalazi sama fasada.
Allo stesso modo, ogni condomino può, a proprie spese, appoggiarvi una canna fumaria, un impianto per l’aria condizionata o le tende per schermare il sole “sempre che non impedisca - ha chiarito il Tribunale di Milano (sentenza 1941/2013) - l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno quest’ultimo che si verifica non quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile”.
Ako nema sumnje u „zajedničku“ prirodu fasade, složenije je procijeniti kome pripadaju balkoni. I, shodno tome, tko je odgovoran za snošenje troškova njihovog održavanja. U nedostatku odgovora u Građanskom zakoniku, s godinama je sudska praksa pokušala razjasniti problem, ali rasprava je još uvijek otvorena.
- Fasada je zapravo "zajednički dio" i prema tome odgovornost svih vlasnika
- Na temelju vrste balkona odlučujete tko će platiti troškove
- Šteta zbog zanemarivanja? Odgovara administrator ili vlasnik
* Članak 1117 Građanskog zakonika daje popis zajedničkih dijelova zgrade, tj. Onih područja ili elemenata zgrade neophodnih za zajedničku upotrebu. Popis između ostalog uključuje tlo na kojem stoji zgrada, krovove, dvorišta i pročelja, kao i sve radove i artefakte namijenjene zajedničkoj upotrebi, poput lifta ili centraliziranog kotla.
Pročelje etažne kuće
Što se tiče uobičajenih radova, većina potrebna za promišljanje posla u skupštini razlikuje se ovisno o intervenciji.
• Za bojanje cijele fasade (ali to se odnosi i na restauraciju žbuke i retuširanje vijenaca) potreban je određeni broj glasova koji predstavljaju većinu prisutnih i najmanje polovicu vrijednosti zgrade (500 tisućinki) ,
• U slučaju da je intervencija ograničenija (djelomično bojanje) i, prije svega, ima nisku cijenu, možda će biti dovoljan povoljan glas 1/3 etažne etaže, koji predstavlja barem polovicu vrijednosti zgrade.
• U slučaju "inovacije" potreban je veći kvorum, odnosno intervencija usmjerena na najprikladniju uporabu ili najveću učinkovitost uobičajenih stvari, uvijek poštujući dekor zgrade. U ovom će slučaju većini prisutnih trebati da većina većine prisutnih, što predstavlja najmanje 2/3 vrijednosti cijele zgrade.
• Ako intervencija ne spada u kategoriju "subvencioniranih inovacija" (poput toplinske izolacije), tada je 500 tisućinki dovoljno za rad zelenog svjetla.
U rezolucijama sastanka potrebna većina varira ovisno o intervenciji
Poput balkona, da bi se utvrdio pravi kriterij za raspodjelu troškova koji se odnose na terasu, prvo je potrebno identificirati vrstu.
• U slučaju ravnog krova (koji pokriva cijelu zgradu), troškovi održavanja moraju se podijeliti između svih vlasnika.
• Ako je, pak, u isključivoj upotrebi jednog ili više etažnih stanova, za podjelu troškova bilo kojeg održavanja primjenjuje se kriterij naveden u članku 1126 Građanskog zakonika, prema kojem oni koji imaju isključivu upotrebu pločnika doprinose 1/3 u cijenu popravaka ili rekonstrukcija, dok preostalih 2/3 ostaju odgovornost svih etažnih zgrada "ili dijela ovoga na koji se koristi ravni krov proporcionalno vrijednosti poda ili dijela svakog kata".
• Situaciju kompliciraju ravne terase koje djelomično prekrivaju zgradu, djelujući kao krov samo za neke etažne stanove. U ovom slučaju troškovi ovise o ekskluzivnom vlasniku, osim za posebne zahvate poput hidroizolacije ili zamjene poda. Tada se trošak mora podijeliti s 1/3 na račun onih koji imaju isključivu upotrebu terase, a za 2/3 na štetu ostalih vlasnika.
Balkoni
U Građanskom zakoniku nema ni traga balkonima. Kome pripadaju balkoni? Jesu li oni element fasade (a time i zajedničko vlasništvo) ili pripadaju samo etažnom vlasništvu koje ih koristi?
• Da bismo pokušali razjasniti pitanje, prije svega je prikladno identificirati vrstu balkona, njegove strukturne karakteristike i način na koji se "uklapa" u etažnu zgradu.
Nadvisivani balkoni (tj. Istureni s fasade) smatraju se prirodnim produžetkom stana. U slučaju redovitog ili izvanrednog održavanja, relativne troškove snosi vlasnik, osim u slučajevima kada se radovi odnose na ukrasne štukature ili druge elemente balkona koji su - kako je primijetio Vrhovni sud - umetnuti na fasadu zgrade i pomažu da to bude estetski ugodno. U tim se slučajevima troškovi moraju podijeliti između svih vlasnika, na temelju njihovih tisućitih dijelova vlasništva. Međutim, nije uvijek moguće odmah procijeniti koji su elementi balkona ukrasni (dakle zajedničko vlasništvo), tako da je u mnogim slučajevima potrebna intervencija suca da bi se riješilo pitanje.
• Udubljeni balkoni (umetnuti u fasadu, gdje stvaraju neku vrstu "udubljenja") imaju željeznu ogradu ili zidani ili stakleni parapet i smatraju se elementima fasade. Stoga se troškovi njihovog održavanja trebaju podijeliti između svih vlasnika, proporcionalno tisućitim dijelovima vlasništva. Zasebna rasprava zaslužuje ploču, dio koji djeluje istodobno s prolazom na balkon i pokriva kondominij ispod, a koji pravna praksa izjednačava s podovima unutar kuća. Za raspodjelu troškova koji se odnose na ove elemente, stoga se primjenjuje članak 1125 Građanskog zakonika: "… troškove (ed) vlasnici dviju etaža imaju u jednakim dijelovima,za podnu oblogu odgovoran je vlasnik gornjeg kata, a za žbuku, boju i ukras stropa vlasnik donjeg kata ».
Nažalost, vrlo česta situacija odnosi se na štete koje nastaju zanemarivanjem fasade, poput dijelova žbuke koji se spuštaju s balkona i udaraju u parkirani automobil ili, u najozbiljnijim slučajevima, prolaznika. Da bi se točno procijenilo tko je odgovoran za štetu, potrebno je precizno identificirati dio zahvaćen kolapsom. Ako se otkrije ukrasni element balkona ili ruševine zidanih parapeta, odgovorna osoba za štetu je upravitelj stana koji je, kako zahtijeva članak 1130 Građanskog zakonika, dužan provesti mjere zaštite koje se odnose na zajednički dijelovi zgrade.
• U najhitnijim slučajevima administrator može djelovati bez savjetovanja sa stanom u vlasništvu, za koji će se pobrinuti da ga ažurira na sljedećoj sjednici.
• Ako se, pak, „ne-vanjski“ dio balkona sruši ili osnovni dio isturenog balkona popusti - samo ako je kao rezultat preopterećenja ili starenja konstrukcije - jedini vlasnik balkona odgovoran za štetu.
U suradnji s Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsjednik Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Preuzeto iz Cose di Casa u prosincu 2022-2023