Sadržaj obrađen
- Najamnine: dvije vrste troškova
- U slučaju najma, tko plaća naknade za etažiranje?
- Hitni i izvanredni troškovi
- Usklađivanje najamnine nakon radova: ne prije isteka ugovora
- Porez na otpad i naknada administratora
Kada vlasnik (iznajmljivač) smještaja iznajmljuje svoju imovinu, on zaključuje ugovor sa najmoprimcem (najmoprimcem). Upravo priroda ovog sporazuma regulira podjelu troškova. U ugovorima o besplatnoj najamnini, iznajmljivač i stanar mogu se međusobno dogovoriti i odlučiti, na primjer, da redovne i izvanredne troškove snosi stanar ili obrnuto. Ugovori s ugovorenom najamninom, s druge strane, predviđaju rigidni sustav distribucije, s redovnim troškovima koje snosi stanar i izvanrednim troškovima najmodavca.
Problem se stoga pojavljuje u ugovorima o najmu besplatnih najmova koji ne uključuju klauzule, dok se oni koji imaju ugovorenu najamninu pozivaju na pravila sadržana u tablicama priloženim ministrskim uredbama od 30. prosinca 2002. i 16. siječnja 2022-2023., koje definiraju raspodjelu troškova koji se odnose kako na unutarnje dijelove stana tako i na one zajedničke.
Člankom 1575. Građanskog zakonika utvrđeno je da je najmodavac dužan najmoprimcu predati "stvar unajmljenu u dobrom stanju održavanja i držati je u takvom stanju da služi ugovorenoj namjeni i zajamči njezino mirno uživanje tijekom najma". Sljedeći članak, 1576., ide detaljnije, utvrđujući da "iznajmljivač tijekom najma mora izvršiti sve potrebne popravke, osim manjeg održavanja za koje je odgovoran stanar".
Ukratko, po pitanju podjele troškova nekretnine za najam spori su na dnevnom redu, jer postoji objektivna poteškoća u procjeni kada je neki trošak među onima koji su nužni ili, jednostavnije, treba ga smatrati "malim" ,
Što se tiče najma, referentni standard je zakon o poštenoj najamnini br. 392 od 27. srpnja 1978., djelomično ukinut zakonom 431/1998. U Građanskom zakoniku, međutim, najmovi (uključujući one za stambene potrebe) uređeni su člancima između 1571. i 1614. godine.
Što se tiče podjele troškova između najmoprimca i vlasnika, stranke se u ugovoru o besplatnoj najamnini mogu sporazumjeti kako smatraju prikladnim i ovaj sporazum pobjedjuje nad općim odredbama Građanskog zakonika. Suprotno tome, u dogovorenim ugovorima o zakupu, kako za unutarnje dijelove zgrade, tako i za etažne, primjenjuju se kriteriji za podjelu sadržani u tablici Priloga G ministarskoj uredbi od 30. prosinca 2002. predviđeno između udruženja vlasnika i sindikata stanara, potrebno je pozvati se na tablicu priloženu ministrskoj uredbi od 16. siječnja 2022-2023. godine.
Najamnine: dvije vrste troškova
Osnovni troškovi koji stanaru omogućuju uživanje u imovini bez ograničenja smatraju se "potrebnim". Na primjer, održavanje električnog sustava, grijanja i nosive konstrukcije. S druge strane, mali popravci definirani su člankom 1609. Građanskog zakonika: „to su oni zbog propadanja nastalih uporabom, a ne dobi ili slučajnošću“. Građanski zakonik (članak 1590.) također utvrđuje da, po prestanku najma, najmoprimac "mora stvar vratiti stanodavcu u istom stanju u kojem ju je primio, u skladu s opisom stranaka, osim zbog pogoršanja ili potrošnja koja proizlazi iz upotrebe stvari u skladu s ugovorom ". I opet "u nedostatku opisa, pretpostavlja se da je stanar stvar primio u dobrom stanju održavanja".Konačno, zakon precizira da stanar "nije odgovoran za propadanje ili pogoršanje zbog starosti".
U slučaju najma, tko plaća naknade za etažiranje?
U ugovoru o besplatnoj najamnini stranke se također mogu dogovoriti oko plaćanja troškova etažne imovine i odlučiti kako podijeliti troškove. U nedostatku sporazuma između dviju strana, uobičajeni troškovi pripisuju se stanaru, dok su izvanredni troškovi odgovornost najmodavca.
Izvanredni troškovi za vlasnika unajmljene kuće uključuju rekonstrukciju krova, bojanje fasade, zamjenu sustava i u konačnici sve one koji su nastali zbog većih intervencija. Troškovi čišćenja stepenica, redovito održavanje lifta, potrošnja vode i električne energije za zajedničke prostore i druge intervencije uobičajene prirode, stoga ostaju u odgovornosti stanara.
Tablice priložene ministrskim uredbama od 30. prosinca 2002. i 16. siječnja 2022-2023. sadrže neke posebne kriterije raspodjele. Primjerice, troškovi usluge vratar (uključujući naknadu vratara) stanar plaća 90%, a stanar 10%.
Treba imati na umu da, ako unajmljeni najmoprimac ne plati svoj dio za zajedničke troškove, administrator mora izravno kontaktirati vlasnika smještaja koji će, nakon što plati dug etažiranom stanu, moći vratiti potraživanja podstanaru i, u najozbiljnijim slučajevima raskinuti ugovor o najmu.
Prava strategija koju stanodavac može uspostaviti za održavanje mirnih odnosa sa stanarom jest uspostavljanje svega a priori s jasnoćom, kao i pridržavanje postojećih pravila. I obrnuto, naravno.
Ako unajmljeni stan treba izvanrednu i hitnu popravku, čiji bi trošak snosio vlasnik, stanar može nastaviti s plaćanjem i naknadno zatražiti povrat.
Članak 1577. Građanskog zakonika, međutim, precizira da je u tim slučajevima stanar dužan obavijestiti vlasnika o tom trošku "istovremeno".
Zapravo, moglo bi se dogoditi da neupućeni stanodavac dokaže da bi potrošio manje obraćajući se drugom profesionalcu i, prema tome, vraća stanaru iznos niži od stvarno potrošenog iznosa.
Može se dogoditi da, nakon izvanredne intervencije koja se odnosi na stan (na primjer obnova parketa) ili zajedničke dijelove zgrade (na primjer postavljanje novog lifta), vlasnik želi povećati najamninu. No, stanodavac može preoblikovati ekonomske uvjete sporazuma samo nakon prirodnog isteka ugovora, uz pristanak stanara. Integracija je zapravo bila predviđena člankom 23. zakona 392/78 u slučaju "važnih i hitnih nužnih radova ili u svakom slučaju radova izvanrednog održavanja značajnog entiteta", ali je ta odredba ukinuta zakonom 431/98 koji je, Članak 13. predviđa ništetnost "bilo kojeg sporazuma usmjerenog na određivanje iznosa najamnine većeg od iznosa koji proizlazi iz pisanog i registriranog ugovora".
Ako se stranke drugačije ne dogovore, porez na otpad (tari) naplaćuje se stanaru.
Međutim, ako je ugovor o najmu kraći od 6 mjeseci, vlasnik smještaja plaća, koji i dalje može naplatiti dio koji duguje najmoprimcu (umetanjem odgovarajuće stavke u ugovor o najmu).
U slučaju kašnjenja, za razliku od onoga što se događa s troškovima etažne imovine, stanar je za to odgovoran pred općinskom upravom koja naplaćuje porez. S druge strane, što se tiče naknade za administratora, troškove snosi vlasnik imovine, jer je osoba koja sudjeluje na sastanku i izglasava rezoluciju koja zadatak dodjeljuje profesionalcu.
U suradnji s Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsjednik Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it